Pro складской комплекс компании Bork

Когда склад строится для себя

Мы уже привыкли к описанию крупных складских комплексов по несколько сотен тысяч квадратных метров, которые обычно с удивлением и восторгом воспринимали коллеги из Европы (у них таких масштабов обычно нет, тем более для спекулятивного строительства).  К сожалению, текущие кризисные условия привели к торможению складского девелопмента, и теперь количество крупных проектов снизится. В то же время я уверен, что интересные сделки (как по аренде, так и по продаже) современных складских помещений в ближайшие два года мы увидим, а средним размером сделки будет цифра порядка 12-15 тыс. кв. м.


Вообще, в ситуации «взрослого» рынка гораздо чаще встречается формат строительства «под ключ», в том числе в собственность, когда компания точно понимает свои текущие потребности и строит планы по развитию на ближайшие 5-10 лет. Поэтому сегодня я хотел поговорить о том, что бывает, когда компания ответственно подходит к построению своих логистических цепочек и строит склад для себя.

В конце 2013 года компания Bork достроила свой современный складской комплекс класса А общей площадью 32 000 кв. м.  В планах было создать свой логистический центр, заполнить его товаром с возможностью дальнейшего расширения бизнеса, а на время, пока склад не требовался в полном объеме для собственных нужд, сдать излишки в аренду.



Юго-Запад и склад у МКАД

На Киевском шоссе количество современных складских комплексов за последние несколько лет выросло, но сказать, что данное направление перенасыщено предложением складов, все еще нельзя. Юго-запад МО остается многообещающим направлением и с точки зрения транспортной доступности, и с точки зрения невысокого объема вакантных построенных помещений.


Из крупнейших проектов надо отметить логистический парк Крекшино, логистический парк «PNK-Внуково» (300 000 кв. м), здания в котором были распроданы конечным потребителям, первую фазу проекта Внуково Логистик (60 000 кв. м), превратившуюся в распределительный центр «Почты России». На рынке и первая фаза проекта CPD Group – «Киевское 22» (общая площадь 114 100 кв. м). Также началось развитие второй фазы проекта Внуково Логистик (250 000 кв. м), продолжается строительство в «PNK-Бекасово» (200 000 кв. м). Но даже с учетом этих проектов назвать юго-западное направление перегруженным складами все равно нельзя.


Компания BORK создавала складской комплекс для собственных нужд, что и отразилось как на выборе площадки, так и на высоком уровне проекта, качестве его строительства. Склад находится всего в 4 км от МКАД по Киевскому шоссе в районе деревни Румянцево, на территории новой Москвы. Проектов такого рода, - находящихся недалеко от города, - на сегодня мало, и они успешно сдаются в аренду (как пример – эксклюзивный проект Knight Frank «Терминал Булатниково» площадью 35 000 кв. м, расположенный на МКАД на юге города, который мы полностью сдали в аренду в конце 2014 года).


Склад компании строился западными подрядчиками и поставщиками с использованием импортных материалов: наливные полы в зоне склада выдерживают 9 тонн/кв. м, а в зоне погрузки/разгрузки - 12 тонн/кв. м.При этом рабочая высота склада составляет 14,5 метров, а шаг колонн (17x24 метра) оптимален для установки фронтальных стеллажей.При проектировании и строительстве были применены технологии, позволяющие добиться энергоэффективности как в части освещения, так и в части теплосбережения. Для подъема грузов на мезонин можно использовать и предусмотренные здесь лифты, - это тоже особенность данного комплекса, их редко сейчас можно встретить в складах: установка лифтов стоит недешево.Собственник оснастил весь склад стеллажными системами KIFATO, они используются и самой компанией, и предлагаются в аренду на свободной площади. 


То, что складской комплекс предназначен для собственного использования, видно, например, в качестве отделки офисных помещений и общих зон, в высоком качестве строительства.  Чувствуется, что этот склад должен верой и правдой служить своему владельцу, не создавая проблем во время эксплуатации. Акцент в отделке сделан на представительских функциях здания: в офисной части чувствуешь себя, как в современном офисе где-то в центре города.


Управлением комплекса занимается собственная УК. Инфраструктура комплекса обособленная (собственная котельная, генерация тепла и т.д.), резервирование электроэнергии. С момента ввода в эксплуатацию часть комплекса была успешно сдана в аренду на один год и сейчас в аренду предлагается блок порядка 13 000 кв. м. Из особенностей площадки нужно отметить форму земельного участка: из-за этого в дальнем углу склада не удается припарковать фуру целиком, поэтому склад можно уверенно делить только на две части. При этом достаточное количество погрузочно-разгрузочных ворот – одни ворота на 950 кв. м склада – позволяетобойти это ограничение, обеспечив работу фур через другие доки.


Еще раз отмечу, что мне нравится местоположение объекта. Такой объект подойдет любой компании, поставляющей товары в Москву и требующей выдерживать короткие сроки доставки, например, компаниям экспресс-доставки, интернет-магазинам, поставщикам скоропортящихся продуктов.

На самом деле, достаточно сложно передать словами и фотографиями, что склад получился уютным и эффектным. Склад сделан для себя, и это ощущается и в отделке, и в использованных материалах, зачастую перекрывающих требуемые характеристики, и в отношении сотрудников к э тому зданию. Конечно, строительство вышло недешевым, но это один из немногих объектов, который позволит успешно обслуживать московских потребителей и останется востребованным благодаря качеству и местоположению, практически вне зависимости от рыночной конъюнктуры.

Автор – Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS