Антикризисные развлечения

Девелоперская компания Fort Group инвестирует порядка 800 млн рублей в создание в Петербурге и регионах сети тематических парков активного отдыха. Девелопер называет эти проекты универсальными досуговыми центрами для всей. При этом акцент на детской аудитории сейчас делают и другие игроки рынка, стремясь удержать падающие показатели посещаемости. То, насколько полезными могут быть такие парки для торговых центров, обсудили наши эксперты.

Сейчас Fort Group намерена создать 4-5 досуговых парков. Их оборудуют на крытых площадках в рамках уже функционирующих и строящихся ТРК. Первый такой парк - Аngry Birds Activity Park St. Petersburg площадью в 4 тыс. кв. м, - начнёт работу в апреле в открывшемся в ТРК "Европолис". Франшиза была приобретена Fort Group за 8 млн. евро. При этом ещё 536 млн. рублей было потрачен на работы по формированию самого парка. Заявленный срок окупаемости проекта 6 лет. Второй и третий парки откроются в 2016 году в ТК "Порт находка" и в ТРК "Южный полюс" (к нему планируют соорудить специальную пристройку). Инвестиции в каждый из новых парков составят около 50 млн. рублей. Если эти проекты в Петербурге окажутся успешными, опыт будет перенесён в регионы.

Насколько качественный трафик такие проекты приносят торговому центру?

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге

Да, уникальные развлечения могут серьезно увеличить трафик посетителей торгового центра. Однако с точки зрения собственника объекта, очень важно таким образом использовать привлечение дополнительного потока, чтобы все посетители задерживались в комплексе для совершения других покупок. Детские развлечения в виде парка Angry Birds Park вполне могут быть использованы, так как есть возможность "разделить" поток на детей, которые останутся в развлекательной зоне, и взрослых, у которых будет возможность походить по магазинам. Может быть, будет целесообразно использовать маркетинговые акции для посетителей парка развлечений, которые будут стимулировать их совершать покупки в торговой зоне.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight FrankSt. Petersburg

Открытие подобных комплексов может существенно увеличить посещаемость объектов, особенно в первое время после открытия, в момент действия "эффекта новизны". В то же время на длительном промежутке времени доля посетителей парков развлечений обычно существенно меньше доли площадей, которую занимает развлекательный центр в ТЦ. Возможными дополнительными положительным эффектом оригинальных тематических парков является влияние на принятие решения о посещении семьей того или иного торгового центра.

Александра Романенко, старший консультант Магазин Магазинов

Наличие детского развлекательного центра, в котором можно оставить детей, влечёт за собой несколько положительных элементов. Увеличивается время, проводимое в ТЦ родителями и количество магазинов, которые они могут посетить. Также вырабатывается лояльность к ТЦ (ребенок просится в этот ДРЦ ещё и ещё, соответственно, родители и за остальными покупками едут туда же). Таким образом, можно утверждать, что такие проекты приносят качественный трафик, то есть косвенно влияют на улучшение трафика торговой галереи.

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге

Безусловно, в первые несколько месяцев с момента открытия тематических парков активного отдыха можно прогнозировать увеличение проходимости в торговых центрах на 30%. Однако рост покупательской активности является неоднозначным, поскольку потребители развлекательных услуг будут приезжать целенаправленно в парк. В целом, платёжеспособность посетителей тематических парков в рамках всего торгового центра будет зависеть от его планировки: зона активного отдыха должна быть размещена таким образом, чтобы сделать путь посетителей через торговый центр был как можно длиннее.

Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Россия

Безусловно, проекты подобного формата оказывают влияние на трафик. Мы уверены, что такие проекты, особенно создаваемые под известными международными брендами смогут привлечь не только людей, проживающих в зоне охвата ТРК, но и посетителей со всего города, которые приедут сюда как минимум несколько раз в год.

Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Как показывает практика, наличие хорошей развлекательной составляющей в ТРК повышает его трафик примерно на 15-20%. Однако та же практика показывает, что увеличение трафика не обязательно приводит к росту продаж в ТРК. Посетители развлекательной зоны и покупатели в магазинах – это разные людские потоки. Посещение аквапарка или парка развлечений с детьми требует значительных финансовых средств и большого запаса времени. После такого семейного мероприятия сил и денег на посещение магазинов может и не остаться.

Какой вы считаете среднюю оптимальную площадь для таких проектов в рамках среднеформатных и крупных ТЦ?

Владислав Фадеев

Сейчас идет тенденция увеличения доли площадей, отводимых под развлечения. Конечно, в каждом конкретном случае необходимо корректировать эту площадь, так как она зависит от концепции объекта. Если мы говорим о региональном торговом центре, расположенном в спальном районе, направленном на аудиторию среднего класса, то под развлечения может быть отведено от 10% до 20% площадей.

Игорь Кокорев

Большие проекты могут дать посетителям больше разнообразия и также имеют больший потенциал для развития во времени за счет постепенного частичного обновления. Однообразность досуга является одним из главных врагов подобных парков развлечений – в отсутствии развития посещаемость со временем может существенно падать, что в свою очередь сказывается на успешности парка.

Александра Романенко

Такие проекты могут быть двух форматов: небольшие парки (300-500 кв.м), где соблюдена тематика оформления в стиле Игры и предусмотрены площадки под проведения детских дней рождения, которые составляют большую часть дохода оператора, и крупные парки (1500-4000 кв.м), в которых стоят аттракционы, горки, карусели.

Наталья Скаландис

Для среднеформатных торговых объектов оптимальна площадь в 1 500 кв. м, для крупных – 3 000-4 000 кв. м. На оптимальный размер развлекательного кластера будет влиять степень насыщенности района аналогами тематических парков.

Анна Никандрова

Современный подход к выбору формата развлекательного центра в составе ТРК - это "ювелирная работа". В учет берутся, прежде всего, местоположение центра, та целевая аудитория, на которую он рассчитан, и, безусловно, планируемый размер проекта. Сегодня оптимальная площадь для развлекательного проекта в Санкт-Петербурге - 3-5 тысяч кв. м. Но надо отметить, что не для всех ТРК привлечение развлекательного центра является экономически обоснованным решением девелопера.

Людмила Рева

На мой взгляд, 1500-2000 тыс. кв.м являются оптимальными для проектов подобного формата в региональных торговых комплексах. В суперрегиональных проектах площадь подобных парков может доходить до 4 тыс. кв.м.

Как вы оцениваете средний срок окупаемости подобного формата? Насколько подходящими площадками для таких проектов можно считать ТЦ выбранные для реализации пилотных парков?

Владислав Фадеев

Выбранные площадки вполне обоснованы, так как с одной стороны вокруг много жилья, с другой – мало пока конкурирующих за жителей этих районов развлекательных форматов. Однако что касается "Южного полюса", необходимо внимательно анализировать ситуацию с проектом океанариума, который планируется к строительству напротив ТРК. Если не будет общих типов развлечений, то парк Angry Birds и океанариум будут взаимно дополнять друг друга, создавая определенный кластер развлечений в этом районе. Что касается "Порта Находки", то это более локализованный объект, и он вряд ли сможет претендовать на нечто большее, чем комплекс, рассчитанный преимущественно на жителей Рыбацкого и близлежащих территорий.

Игорь Кокорев,

Планируемые комплексы отличаются размещением в крупных сложившихся жилых районах, при этом сравнительно недалеко ведется строительство и/или планируется новых жилых комплексов, что способно дать дополнительный спрос в перспективе.

Александра Романенко

Важно качество населения, проживающего в районе. Семьи с детьми не поедут на другой конец города в торговый центр, по крайней мере, часто. Если район молодой, в нем проживает большое количество молодых семей, семей с детьми, то ТЦ выбраны правильно. Здесь важна аудитория, проживающая в непосредственной зоне доступа.

Наталья Скаландис

Сам формат тематических парков активного отдыха (к примеру, Аngry Birds Activity Park St. Petersburg) является уникальным и ожидаемым продуктом на петербургском рынке, я считаю, что, где бы его не разместили, парк будет пользоваться высочайшим спросом.

Анна Никандрова

Затрудняюсь ответить.

 Людмила Рева

Заявленный срок окупаемости для парка Angry Birds в ТРК "Европолис" составляет 6 лет. В текущей ситуации выдержать его будет крайне сложно. Более реалистичным в сегодняшнем рынке выглядит период окупаемости в 7-8 лет.Что касается локации проектов, то я считаю ее удачной. ТЦ "Южный полис" находится в центре густонаселенного, развивающегося спального района, что обеспечит новому парку развлечений постоянный приток посетителей. В данной локации у проекта Fort Group будет только один конкурент – Maza Park, расположенный в ТРК "Континент" у стм "Бухарестская". Это несколько разделит потоки посетителей, хотя стоит учесть, что проект ХК "Адамант" рассчитан на более взрослую аудиторию, чем проекты Fort Group.Рыбацкое в данной ситуации выглядит беспроигрышным вариантом, так как проектов-конкурентов в этом обширном спальном районе у FortGroup не будет.