Промзоны в законе

В Госдуму внесен законопроект о комплексном развитии заброшенных промышленных зон. Новый закон призван сформировать критерии определения промзон, подлежащих реновации, помочь разрешить проблему противоречий между большим количеством собственников внутри таких территорий, а также привлечь инвестиции в подобные проекты. Перспективы и сложности процесса развития редевелопмента промышленных территорий обсудили наши эксперты.

В чем сегодня заключаются основные проблемы, мешающие реорганизации промзон? Как можно оценить реальный прогресс реализации таких проектов на примере Москвы?

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE:

Можно выделить две группы проблем, препятствующих реорганизации промышленных зон. Первая - это отношения собственности. Наличие множества мелких собственников, действительно, представляет сильное препятствие для девелопера. Это связано с тем, что ряд собственников либо не хотят продавать свои участки в принципе, либо запрашивают неадекватную рынку высокую цену. Вторая группа - это риски, связанные с девелопментом. В первую очередь, это стоимость решения проблем, связанных с переносом действующих производств либо восстановлением безопасности почвы, загрязненной производственными отходами. Сейчас становятся очевидными системные усилия правительства города по решению данных задач. Это является хорошим и системным прогрессом, который и задаст темп вовлечения промышленных зон в более эффективный хозяйственный оборот на десятилетия вперед.

Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL:

В большинстве московских промзон сосредоточено много собственников, между которыми поделены участки и которые либо не имеют возможности, либо не хотят реорганизовывать свою недвижимость по тем или иным причинам. Это одна сложность. Другая проблема заключается в том, что развитие промзоны тесно связано с развитием инфраструктуры: строительством новых дорог, станций метро, а также инженерной инфраструктуры. Собственник участка не может взять на себя такого рода затраты, а без инфраструктуры теряется смысл в освоении и развитии промзоны. Плюс ко всему, существуют определенные ограничения по застройке, связанные с санитарно-защитными зонами.

Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз":

Проблема большого количества мелких собственников характерна для большинства промзон не только в Москве, но и в других крупных городах, основным вектором развития которых в советское время являлась тяжелая промышленность. В 1990-е годы и в начале 2000-х многие предприятия либо прекратили свою деятельность, либо отказались от использования части собственных производственных мощностей. Поскольку вся недвижимость по результатам приватизации оказалась в руках частных собственников, случаи продажи части помещений или целых зданий до сегодняшнего дня являются вполне нормальной практикой.

Анна Стрижова, заместитель директора департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci:

Редевелопмент промышленных территорий представляет собой непростой процесс, требующий вовлечения многих сторон (властей, собственников, инвесторов). Основные сложности, тормозящие развитие, связаны с несколькими факторами. Во-первых, это несовершенство законодательной базы. Однако в настоящий момент активно ведется работа в данном направлении. Во-вторых, существенные затраты по переносу действующих предприятий и создание дорожно-транспортной инфраструктуры, а также необходимость соблюдения интересов всех собственников реорганизуемых территорий.

Юрий Крюков, руководитель проекта торгово-офисного комплекса Selectica:

В Москве волна освоения заброшенных промзон была в начале 2000 -х годов, на этих территориях строились офисные помещения. В это время на рынок было выведено множество интересных проектов с необычными концепциями. Множество компаний начали активно осваивать промзоны, среди них можно выделить SMINEX, Экоофис и KR Properties - последние реализовывали loft-проекты. В настоящее время подобные проекты востребованы на рынке, в 2014 году было сдано в эксплуатацию 1.8 млн кв.м. недвижимости. Сегодня на московском рынке есть множество качественных примеров освоения территорий бывших промзон, у девелоперов уже есть накопленный опыт, поэтому новые проекты становятся более профессиональными,

Насколько серьезной является проблема большого количества собственников внутри промзон?

Валентин Гаврилов:

Проблема является очень серьезной. Почему - описано выше. Как правило, это небольшие компании или индивидуальные предприниматели, которые могут иметь небольшой бизнес на своих участках: например, сдача в аренду, или оказание каких-либо услуг, или мелкие производства. Нередки также случае, когда никакой хозяйственной деятельности на участках не ведется. Такие собственники не всегда заинтересованы в реновации промышленных зон, в особенности, если им удалось создать неплохие, на их взгляд, бизнес-модели. В случае заинтересованности, как правило, возникает следующая проблема, а именно стоимость их участка. По этому пункту договориться обычно достаточно сложно, так как методика оценки таких участков является достаточно сложной и зависит также от поведения собственников других участков. Издавая данный закон, власти получат возможность легального давления на собственников с целью обеспечить необходимые с точки зрения города изменения. В новых рамках они получат большую свободу действий и ослабят переговорную позицию собственников. Это нормальный путь развития города, который имел место и на Западе.

Михаил Якубов:

Состав собственников может быть абсолютно разный, как небольшие юридические лица, так и муниципальные и государственные предприятия. Среди собственников также есть профильные структуры, занимающиеся девелопментом, а есть непрофильные, которые преимущественно занимаются арендным бизнесом. Во многом от финансовых возможностей собственника зависит его отношение к реконструкции промзоны. Как правило, они все же заинтересованы сохранить свой актив и развивать его в стремлении к последующему получению прибыли. Власти, в свою очередь, надеются унифицировать схемы работы с мелкими собственниками посредством издания закона.

Максим Раевский:

Как правило, раздробленные мелкие собственники не используют такие помещения по своему прямому назначению, то есть в производственных целях. Помещения перепрофилируются в склады, офисные помещения и торговую недвижимость, однако крайне редко вкладываются серьезные средства в обновление коммуникаций и капитальный ремонт. Большое количество собственников у одного объекта затрудняет принятие решения о капитальном ремонте и обустройстве территории, не говоря уже о поиске необходимых для этого средств. На сегодняшний день это является серьезной проблемой для крупных городов, поскольку за счет таких зданий растет доля зданий, находящихся в аварийном состоянии.

Ярким примером может служить проект многофункциональной комплексной застройки "Сердце Столицы", которое ведется на территории промзоны "Силикатные улицы", права на которые имели 30 собственников. Запущенный в конце 90-х годов процесс реорганизации промышленных территорий в настоящий момент находится на этапе активного развития. Несмотря на ряд успешных проектов по редевелопменту промышленных зон (МЭЛЗ, ТМЗ, "Трехгорная мануфактура", "Флакон"), крупномасштабные проекты до сих пор находятся в стадии разработки концепции или частичной реализации, например, ЗИЛ или "Серп и Молот". В том числе процесс тормозится и по причине сложности работы с собственниками.

Юрий Крюков:

Большое количество собственников - это одна из основных проблем при реализации проектов развития территорий заброшенных промзон. Часто складывается ситуация, что у одного собственника есть инвестиции и он готов вкладывать их в развитие своего участка, а у другого нет и он ничего не хочет делать. Возникает сложность с реконструкцией и использованием подъездов к объекту, так как они, как правило, общие для всех собственников. Также затруднительным становится эффективное управление объектом, встает вопрос: как управлять объектом и кому он принадлежит. Меньше проблем при управлении объектом там, где собственники участков хорошо знакомы друг с другом и могут договориться о решении вопросов в ходе реализации планов по реконструкции территории и при управлении объектом. Создание совместных предприятий для управления объектом тоже позволяют упростить процесс. Издавая данный закон, власти надеются решить проблемы, которые возникают, когда в промзонах много собственников и возникают сложности при разработке единой концепции эффективного развития территории, собственники зачастую не могут между собой договориться и принять решение о стратегии развития. Благодаря законопроекту собственники участков в промзонах могут встроить свою собственность в общую программу комплексного развития территории, реализацией которой будет заниматься город.

Должно ли в каком-либо виде производство присутствовать и оставаться в черте города?

Валентин Гаврилов:

Присутствие производства в черте города является нормальным и востребованным решением с точки зрения наличия рабочих мест. Основной критерий при принятии решения о переносе - это потенциальная вредность и опасность производства для жителей. Все такие производства, очевидно, не должны находиться вблизи массивов, где находятся люди. Что касается небольших мастерских, невредных производств и тому подобного, то их присутствие в городе является логичным и желательным. Соответственно, промышленные зоны не обязательно должны трансформироваться в жилье или коммерческую недвижимость. Возможный альтернативный вариант - это технопарк, научно-технический кластер или производственно-бытовой кластер с включением элементов коммерческой недвижимости.

Михаил Якубов:

Безусловно, какие-то виды производства должны сохраняться и присутствовать в черте города. Обычно это производство не связано с вредными выбросами и продуктами переработки, но оно должно быть маржинально выгодное, а также представлять особую важность для государства. Как правило, к подобным производствам относятся высокоточное и научно-исследовательское. Что касается сохранения индустриальной функции в рамках проекта, такой подход, несомненно, практикуется, поэтому мы видим проекты индустриальных парков, которые в настоящее время получили развитие. Однако обычно такие производственные площадки не могут конкурировать с тем же жильем по доходности, поэтому в большинстве своем они функционируют с определенными льготами, предоставляемыми государством, в первую очередь, налоговыми.

Максим Раевский:

Процесс редевелопмента и перепрофилирования промзон, находящихся непосредственно в черте города, вполне логичный и должен быть продолжен. Вывод крупных промышленных предприятий в особые зоны за пределами густонаселенных районов позволит не только пополнить пригодный для редевелопмента земельный фонд, но также существенно улучшить экологическую обстановку. Стоит при этом отметить, что речь не идет о наукоемком производстве, малом и среднем бизнесе, а именно о крупных предприятиях. Что касается освобожденных промзонах, процесс перепрофилирования должен быть организованным, а не стихийным, как это было на протяжении последних двух десятилетий. В случае принятия законопроекта у правительства города появится мощный инструмент для подготовки промышленных зон к перепрофилированию и редевелопменту, который облегчит диалог с мелкими собственниками зданий и помещений, расположенных на их территории.

Анна Стрижова:

Затрудняюсь ответить.

Юрий Крюков:

В перспективе в мегаполисах крупные производственные площади будут вытеснены за черту города. Сначала за пределы города выводятся производственные комплексы, затем за чертой города разрастается вся необходимая инфраструктура, строятся офисные помещения.