"Спортивный" интерес

27 мая в Санкт-Петербурге состоялось долгожданное открытие второго выхода станции метро "Спортивная". В будущем переход, возможно, будут использовать и для пешеходов, чтобы они могли перебраться с одного берега Невы на другой в период разведения мостов. То, как запуск этого инфраструктурного проекта может повлиять на рынок недвижимости и где ещё в городе назрела необходимость развития подземки, обсудили наши эксперты.

Как открытие данного выхода может повлиять на цены на различные сегменты коммерческой недвижимости поблизости и на активность рынка в целом?

Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге

Открытие станции метро положительно повлияет на развитие коммерческой недвижимости на первых этажах близлежащих к станции метро зданий. Это, в первую очередь, касается Кадетской линии и наб. Макарова. Это станет хорошим стимулом для открытия торговых помещений, а также ресторанов и прочих заведений общественного питания. С одной стороны, открытие метро станет дополнительным плюсом для сотрудников офисов в бизнес-центрах на Васильевском Острове. Однако с учётом прочих мероприятий по ремонту, проводимых и запланированных к проведению в ближайшее время (закрытие ст. м Василеостровская, ремонт Тучкова Моста и т.п.), в совокупности ситуация с доступностью на В.О. будет по-прежнему осложнена, и офисы здесь будут пользоваться ограниченным спросом в ближайшее время.

Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Появление любой новой станции метро приводит к колоссальному изменению транспортных и пешеходных потоков в зоне ее влияния, что, в свою очередь, отражается на привлекательности данной территории. В ближайшей перспективе открытие "Спортивной-2" не отразится на ценах на недвижимость на Васильевском острове, так как в июле почти на год закроется на ремонт станция метро "Василеостровская". Рост цен возможен только в зданиях, находящихся в прямой видимости от станции "Спортивная-2". После завершения ремонтных работ на станции "Василеостровская" в июне 2016 года может последовать рост цен в пределах 10% на недвижимость в восточной части острова.

Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar

Существенных изменений мы не ожидаем, во-первых, в данной локации не так много арендопригодных площадей, во-вторых, открытие нового вестибюля – это далеко не то же самое, что и открытие новой станции метро. Таким образом, в данной локации новый вестибюль и увеличившийся пешеходный трафик станут дополнительным преимуществом для стрит-ритейла. Как правило, с появлением нового метро ставки аренды на коммерческие помещения увеличиваются на 20%, однако с учетом вышеперечисленных особенностей и слабой ротации арендаторов, в данной локации это не очевидно.

Алена Волобуева, MRICS, зам. директора департамента консалтинга и оценки компании компании Maris в ассоциации с CBRE

Рынок коммерческой недвижимости, как правило, реагирует уже на стадии анонсирования проектов инфраструктурных изменений. Офисный сегмент начал активное формирование качественного предложения в зоне второго выхода станции метрополитена "Спортивная" еще в 2011 году. Ожидания арендодателей в улучшении транспортной доступности отражались в уровне запрашиваемых ставок аренды. В отличие от офисного сегмента, рынок торговой недвижимости, включая стрит-ритейл, демонстрирует активные изменения в большей степени на стадии завершения и ввода в эксплуатацию подобных объектов транспортной инфраструктуры. В данном случае основополагающим фактором становится увеличение человекопотоков зоне расположения крупного объекта транспортной инфраструктуры.

Ольга Аткачис, руководитель департамента street retail компании Сolliers International в Санкт-Петербурге

Как и около любой станции метро, возле нового вестибюля станции метро "Спортивная" в ближайшее время ожидается рост цен и спроса на коммерческие площади. Однако новый выход из метро по-прежнему не будет характеризоваться высоким пешеходным трафиком, как, например, у станций метро "Василеостровская" и "Петроградская". Возможно увеличение пешеходного трафика до момента окончания реконструкции станций метро "Спортивная-1" и "Василеостровкая". Место останется в большей степени проездным, сложности с парковкой сохранятся. Пользоваться данным вестибюлем будут, в основном, жители окружающих кварталов, сотрудники офисов, студенты, небольшой процент туристов. Также следует заметить, что в данной локации ощущается нехватка качественных торговых площадей, по причине чего часть торговых арендаторов не сможет найти для себя подходящие по конструктивным характеристикам площади. Мы ожидаем увеличение арендных ставок в непосредственной близости от метро в диапазоне 15-20%: они составят 1500-3500 руб./кв. м в зависимости от площади и качества помещений (витрины, этаж, электрическая мощность и проч.).

Открытие, каких новых станций метрополитена в Петербурге дали наиболее сильный толчок инвестиционной активности и коммерческому девелопенту?

Екатерина Заволокина

В качестве примера можно привести объекты компании Адамант, в которые интегрированы вестибюли станций метро – это ТРК "Континент" на Бухарестской, ТРК и БЦ "Международный", ТРК "Лиговъ" и проч. Открытие станций метро послужило толчком для развития торговой недвижимости и появлению качественных объектов в данных районах.

Людмила Рева

За последние 15 лет в Петербурге было открыто не так много станций метрополитена. Наибольший толчок развитию территорий дали открытие станций метро "Комендантский проспект" и "Парнас". Именно после их открытия в 2005 и 2006 годах соответственно началась активная застройка близлежащих кварталов. Также толчок развитию коммерческой недвижимости придало открытие станций метро "Бухарестская" и "Международная" в 2012 году.

Александра Смирнова

Открытие станции метро "Парнас" дало толчок масштабному жилищному строительству, "Бухарестской" и "Международной" - торговому девелопменту: последовало строительство торгово-развлекательных комплексов "Континент", "Международный" и дисконт-центра "Радиус".

Алена Волобуева

Открытие станции метрополитена "Адмиралтейская" существенным образом повлияло на структуру рынка премиального стрит-ритейла в зоне Невского проспекта. Стимулом к развитию территории Фрунзенского района послужило открытые станций метрополитена "Волковская" - "Бухарестская" - "Международная". В районе стали возводиться крупные торговые объекты, постепенно повышается классность и качество предлагаемых офисных объектов.

Ольга Аткачис

Сильный точок градостроительным процессам и развитию рынка дали вовые станции на севере города - метро "Комендантский проспект" и "Парнас".

В каких районах города инфраструктурная обстановка и конъюнктура развития рынка недвижимости требует скорейшего развития подземного транспорта?

Екатерина Заволокина

Преимущественно в КОТах. На окраинах города строятся и/или уже существуют крупные жилые массивы с многоэтажными домами. При этом въезд/выезд сильно ограничен ввиду одной, как правило, узкой дороги, которая выходит на основную трассу. Внутренние и вечерние часы пик здесь обычно образуются большие пробки как из личных автомобилей, так и общественного транспорта (маршрутного такси, автобусов).

Людмила Рева

Станция метро "Большой проспект" могла бы дать толчок развитию офисной недвижимости на Васильевском острове. В данный момент офисы в этом районе города не очень востребованы ввиду плохой транспортной доступности. То же самое относится к станции метро "Театральная", которая позволит сделать более комфортной жизнь проживающих в Адмиралтейском районе людей и повысить востребованность коммерческой недвижимости в этой части города. Сейчас же этот район воспринимается как несколько депрессивный. Станцию "Юго-Западная" уже не первый год ждут жители Красносельского района. Активное строительство в этой части города привело к образованию многокиллометровых пробок на Ленинском проспекте, проспекте Стачек, пр. Маршала Жукова. В ближайшие годы в связи с продолжающимся строительством транспортная ситуация на юго-западе может ухудшиться еще больше, что сделает въезд и выезд из района проблематичным. Актуальным является строительство станции метро и в начале Пискаревского проспекта

Александра Смирнова

Кудрово, Девяткино, на Васильевском острове и в районе шоссе Революции.

Алена Волобуева

Затрудняюсь ответить.

Ольга Аткачис

Василеостровский район все еще не в достаточной мере обеспечен транпортной инфраструктурой.