Трапеза под мостом

В Москве рассматривают возможность использования пространств под путепроводами и эстакадами для обустройства там кафе и других объектов торговли, сообщил заместитель председателя Москомархитектуры Сергей Костин. К примеру, рассматривается возможность создания кафе под Можайским шоссе. Сейчас город строит в подэстакадном пространстве только парковки. Потенциальную жизнеспособность данной идеи обсудили наши эксперты.

Возможно ли эффективное функционирование торговли или общепита на таких площадках?

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE

Общепит под эстакадами может неплохо работать в формате фаст-фуда и take-away, возможно, небольших кофеен, но вряд ли в таком месте можно представить полноценное кафе или ресторан. Под путепроводы выносят пешеходные переходы и парковки, поэтому на таком «потоке» можно разместить магазины с товарами первой необходимости, цветочные павильоны, магазины услуг сотовой связи и пр. Также стоит отметить, что данный вопрос было бы логично оставить на усмотрение бизнесу, который сам может принимать решения при наличии экономических оснований для размещения указанных объектов. Задачу мэрии здесь можно ограничить созданием технической инфраструктуры для такой возможности.

Павел Анисимов, заместитель директора департамента торговой недвижимости S.A. Ricci

Не стоит забывать о том, что успешность ритейла зависит от потока - людей и/или машин. Про пешеходный поток в подэстакадном пространстве нам следует забыть. Поток машин можно разделить на утренний и вечерний. Утром, скорее всего, нужен кофе, вечером продукты, но эффективность работы торговой точки будет зависеть от удобства въезда/выезда и парковки. Анализируя конкретную локацию, я бы, крайне неоднозначно отнесся бы к подобной идее по нескольким причинам. Во-первых, основной поток машин уходит на эстакаду, стараясь быстрее проехать самый неудобный участок данного направления, и с большой вероятностью потребитель не захочет делать pitstop. Во-вторых, отнимая место под ритейл, данная мера лишит город большого количества парковочных мест, которые так необходимы столице.

Константин Королев, директор по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга

Идея хорошая. Чаще всего такие пространства используются под гаражи, в лучшем случае - автомастерские или автомойки. Технологически здесь можно организовать торговлю или кафе, - такие помещения подходят по санитарным нормам. Единственная проблема, которую я вижу, заключается в том, что основной поток чаще всего идет по эстакаде, то есть сверху, соответственно, никто не увидит ни кафе, ни магазина. Это несколько ограничивает охват аудитории, но с другой стороны, если в окружении только жилые дома и ни одного коммерческого помещения, то торговля или общепит будут пользоваться хорошим спросом. Также могут быть проблемы с парковой, поскольку в таких местах она либо запрещена, либо попросту отсутствует, и пешеходным переходом – в шаговой доступности его может не быть.

Александр Закускин, младший партнер Практики "Девелопмент", Консалтинговая группа "НЭО Центр"

Безусловно, наилучшим и наиболее эффективным использованием данных площадей является либо размещение парковок, либо услуг, связанных с автомобильным транспортом: автомойки, шиномонтажи и т. д. Размещение предприятий общественного питания – спорный вопрос, если эта инициатива и будет реализована, то, скорее всего в формате размещения фаст-фуда, рассчитанного на поток.

Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL

На мой взгляд, размещение парковки в подэстакадном пространстве - это отличная идея, однако для общепита локация определенно будет проигрывать более традиционному помещению в стрит-ритейле с активным пешеходным трафиком возле метро, например. Однако также под эстакадой есть возможность организовать супермаркет площадью порядка 1500 - 2500 кв. м с собственной парковкой, который наверняка будет пользоваться спросом у жителей района. Также здесь вполне удачно можно разместить прочие форматы недвижимости, требовательные к размерам и планировке, поскольку место позволяет построить самостоятельный объект, и локация будет априори обладать хорошей транспортной доступностью, в первую очередь, с точки зрения автотранспорта.

Какие форматы общепита сейчас в Москве недостаточно развиты, а спрос на них существует?

Полина Жилкина

Дело даже не столько в форматах общепита, сколько в его концентрации на карте города. В Москве есть практически все, но, в основном, в центре. Удаленные от центра районы «страдают» больше всего от недостатка общепита – несколько крупных сетей, владеющих брендами ресторанов, частично освоили эту нишу, но все равно спрос пока значительно превышает предложение. Большинство качественных кафе и ресторанов, которые есть в большом ассортименте в пределах ТТК, на окраине уже не встретишь, кроме как, возможно, в составе крупного ТРЦ.

Павел Анисимов

Судя по спросу со стороны категории "общепит" в кризисный период, у Москвы есть огромный потенциал к развитию. На мой взгляд, формат «на вынос» наиболее слабо развит в городе.

Константин Королев

Самым слаборазвитым форматом является нестационарный общепит. Для его размещения требуется попасть в специальную программу, которая жестко закрепляет места размещения таких точек в городе, чаще всего это относится к паркам. Простейших передвижных кофе-машин около станций метро или в пересадочных узлах, которые можно встретить во многих городах России, в Москве практически нет. Если они и попадаются, то это полулегальные истории. Например, в Калининграде такие машины практически у каждого ТЦ и БЦ, в некоторых местах даже принимается оплата картой.

Александр Закускин

Затрудняюсь ответить.

Антон Коротаев

Затрудняюсь ответить.

Как вы оцениваете уровень развития профессионального ритейла и общепита в крупных инфраструктурных объектах Москвы?

Полина Жилкина

Если под инфраструктурными объектами понимать московские вокзалы и ТПУ, то примеры последних открытий и реконструкций выглядят очень достойно, но пока рано делать выводы – эта практика еще слишком молода.

Павел Анисимов

Примерно год назад были громкие заявления о преобразовании подземных переходов в столице. Время идет, но ситуация не меняется. На мой взгляд, правительству Москвы стоит действовать решительнее, привлекать больше профессионалов для разработки и реализации подобных концепций. То, что красиво смотрится на бумаге на деле часто оказывается убыточным и до стадии реализации не доходит. Нужно искать золотую середину, и город тогда станет удобнее.

Константин Королев

К крупным инфраструктурным объектам сейчас относятся вокзалы и аэропорты или станции метро с большим пассажиропотоком. Первыми там появляются кафе и рестораны, сейчас они находятся практически в каждом вокзале. Если где-то их недостаточно, то над этим активно работают. В частности, мы разрабатываем концепцию для Курского вокзала, в том числе в части общепита и торговли. Если Ленинградский, Казанский и Павелецкий вокзалы в этом смысле хорошо оснащены, то Курский отстает.

Александр Закускин

В Москве уровень ретейла и общепита в рамках крупных инфраструктурных проектов практически не развит, только недавно этим вопросом занялись РЖД и Правительство Москвы в рамках ТПУ – по моему мнению, у данного направления может быть большое будущее при правильном подходе и выборе концепции, многие инфраструктурные объекты генерируют большие потоки, и с ними надо работать.

Антон Коротаев

На вокзалах при удачном расположении, а также при правильном формате оператора общепита, обороты могут быть сопоставимы с аналогичными точками в успешных ТЦ, ведь трафик московских вокзалов может составлять около 100 000 чел. в сутки. Поэтому перспективы роста этого формата точно есть.