В зоне особого внимания

Вступление страны кризисный период каждый раз заставляет говорить о том, что вся система российской экономики нуждается в проведении комплексной модернизации. Однако затем, как правило, когда ситуация стабилизируется - следом утихают и голоса реформаторов. Одним из сильнейших рычагов, который должен позволить сформировать реальный фундамент нового рынка, в том числе и в сфере коммерческой недвижимости, является институт Особых Экономических Зон.

Особый путь

Современные ОЭЗ - это идейные наследники свободных экономических зон, попытки создания которых предпринимались еще в 90-ые годы двадцатого века. Однако на тот момент весомых успехов в развитии этой инициативы достичь так и не удалось. Помешала это сделать, прежде всего, слабая нормативно-правовая база этих экономических институтов. Первые такие проекты в основном полагались на получение различных экономических льгот и преференций. Современные же российские ОЭЗ делают акцент на совместную инвестиционную деятельность бизнеса и государства.

Датой рождения ОЭЗ в современном понимании этого слова является 2005 год. В этом году 22 июля был принят №116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации". С того момента подобные территории были признаны одним из приоритетных направлений развития всего российского предпринимательства. Для слежения за выполнением закона был сформирован РосОЭЗ. В число обязанностей этого органа входит оказание государственных услуг, а также правовое регулирование экономических зон, контроль за исполнением нормативных актов в данной области по отношению ко всем четырем видам ОЭЗ: промышленным, технологическим, туристическим и логистическим.

На данный момент в России всего действуют 348 резидентов ОЭЗ, из них 64 компании с иностранным капиталом. Объем заявленных инвестиций 430 млрд рублей, из них 118 млрд рублей - иностранные компании, которые лидируют по объему инвестиций на одну компанию. Среди промышленных ОЭЗ наиболее эффективной на данный момент является ОЭЗ "Липецк" (23 резидента). Это наиболее инвестиционно привлекательная площадка в Европе по рейтингу "fDi Magazine" издательства The Financial Times Limited (глобальный рейтинг свободных экономических зон всего мира). Если говорить о других развитых ОЭЗ, то в ПТТ "Алабуга" числится 42 резидента, в ОЭЗ "Тольятти" - 17 резидентов. Однако в ОЭЗ "Титановая долина" пока работает только 4 резидента, в ОЭЗ "Моглино" – 1 резидент, а в ОЭЗ "Людиново" и вовсе нет резидентов.

Стоит также отметить, что экономическая отдача от проекта развития ОЭЗ оценивается по его способности влиять на формирование экономического роста всего рассматриваемого региона. В целом, это влияние можно разделить на прямое и косвенное. Прямое влияние – это непосредственное увеличение ВРП региона за счет увеличения производственных мощностей и объема предоставляемых услуг в связи с работой предприятий ОЭЗ. Косвенное влияние на экономику региона заключается в формировании дополнительных доходов, которые формируются в экономике региона благодаря прямым инвестициям (прямых покупок резидентов товаров и услуг, производящихся в регионе), и благодаря росту заработной планы населения. В совокупности, оба фактора способствуют росту благосостояния в регионе, что находит свое отражение и на рынке коммерческой недвижимости, формируя спрос на качественные объекты в сфере ритейла и офисов.

По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, расположение объектов коммерческой недвижимости в пределах особой экономической зоны, безусловно, оказывает позитивное влияние, как на качество предложения, так и на его ценовую политику. "В большинстве случаев, особые экономические зоны распределяются между определенными предприятиями, поэтому большому количеству площадей и доступному внешнему рынку там, как правило, нет места. Если же ограниченный объем площадей все же имеется, то цена и качество объектов будут соответствовать стандартам экономической зоны, на которой они располагаются. Степень влияния особой экономической зоны на рынок за пределами ее границ зависит от того, что конкретно окружает данную территорию. Если за пределами экономической зоны отсутствуют какие-либо сооружения, очевидно, что влияние на рынок коммерческой недвижимости не будет иметь места. Если объекты коммерческой недвижимости все же присутствуют, влияние особой экономической зоны все равно будет минимальным", - добавила специалист.

Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России, считает, что размещение в ОЭЗ интересно производственно-логистическим компаниям, но востребованность их услуг зависит от кластера. "Например, фармацевтические компании сами организуют хранение и доставку своей продукции по России, так как их продукт требует специальных условий перевозки и хранения. В случае автомобильного кластера услуги сторонних компаний по доставке будут более востребованы. Какие именно сектора коммерческой недвижимости выиграют от создания ОЭЗ зависит от отраслевой направленности зоны", - отметил Хитров.

Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ "Сова", считает, что создание в регионе особой экономической зоны способствует развитию сегмента гостиничного бизнеса. "В ОЭЗ производство размещают компании с головным офисом в Москве, а также в других городах России и мира. На производство приезжают топ-менеджмент, руководители подразделений, специалисты, инженеры, другие профильные специалисты. Это стимулирует спрос на гостиничные услуги. Размещение в ОЭЗ интересно, прежде всего, производственному и логистическому бизнесу. Также резидентов привлекают, конечно, налоговые льготы", - добавил Макаров.

Кнут и пряник

Стоит, однако, заметить, что при всех широких возможностях, которые ОЭЗ потенциально могут предложить частному капиталу, более всего бизнес интересуют именно льготы и преференции, которые они могут получить, вступая на такие территории. Особые экономические зоны предоставляют комфортные условия в плане инженерной подготовки участков, налоговые льготы, а заранее продуманный экономический кластер обеспечивает концентрацию определенных технологий, близких к сфере бизнеса резидента. Размещение на территории особой экономической зоны в конечно итоге должно позитивно отражаться на качестве производимой продукции. Таким образом, для резидента статус ОЭЗ действительно является важным, особенно если на него не накладываются дополнительные ограничения – например, по развитию бизнеса только на текущей площадке в течение некоторого количества времени.

Оксана Федулова, заместитель директора отдела исследований рынка компании CBRE, говорит о том что, статус ОЭЗ формирует эффективный налоговый режим для компаний-резидентов (для каждого типа зон предусмотрен свой режим). "Для Зон промышленного типа характерны следующие условия: пониженная ставка налога на прибыль 13,5-15,5%, пониженная ставка налога имущество до 0% на 10 лет, пониженная ставка налога на землю до 0% на 5 лет и транспортного налога до 0% на 10лет. На территориях свободных экономических зон может применяться режим свободной (беспошлинной) таможенной зоны. Льготный налоговый режим является дополнительным стимулом для мотивации вхождения в проект, но не основным фактором при выборе потенциальным резидентом конкретной площадки для организации производства", - считает специалист.

Даже при столь выгодных условиях, которые предоставляются для потенциальных участников проекта, на сегодняшний день ключевой проблемой развития многих особых экономических индустриальных зон остается недостаток спроса со стороны резидентов. Производство в России зачастую является экономически невыгодным по сравнению с размещением заказов, например, в Китае, а отсутствие заемного финансирования и недостаточная поддержка мелких и средних предпринимателей не позволяет расширить количество производств. Крупнейшие производственные компании решают свои задачи по размещению новых предприятий через администрации субъектов Федерации и как крупные налогоплательщики добиваются особых условий для себя, им может не требоваться размещение в ОЭЗ и индустриальных парках. Таким образом, развитие масштабных проектов в сотни гектар на сегодняшний момент не выглядит шагом, который повышает количество производителей в нашей стране. Прозрачные правила игры, в том числе долгосрочные правила сотрудничества с государством, стабильная экономическая ситуация, доступ к дешевому финансированию и поддержка предпринимателей, рост спроса и доходов населения – таковы условия активного и массового развития прихода производственников в ОЭЗ.

По словам Михаила Якубова, руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, создание ОЭЗ предполагает долгосрочные сложные инвестиции и власти, разумеется, должны быть к этому готовы. "На текущий момент объемы вложенных государством и полученных от деятельности резидентов средств пока не сопоставимы, но надо учитывать, что на полную окупаемость таких проектов может потребоваться от 10 до 20 лет", - подчеркнул Якубов.

При этом ряд экспертов на рынке высказываются и вовсе против создания ОЭЗ в отдельных регионах. Они считают, что это приводит к искусственному оттоку капитала из других регионов, и тому, что, зачастую резидентами становятся государственные корпорации, которые были бы успешны и вне таких зон. По мнению представителей этой точки зрения, Россия должна стать единой особой экономической зоной, в которой бизнес работает по понятным справедливым и предсказуемым правилам, и где вмешательство государства в экономику минимально.

Первые плоды

Однако при всех противоречиях, которые связаны с развитием института ОЭЗ в России, по факту, на практике все же можно найти примеры успешного и эффективного процесса реализации экономических зон. Что немаловажно, есть и прецеденты того, как ОЭЗ смогли вынести свое влияние за пределы очерченного периметра действия.

Такой пример существует в "Подмосковной Дубне", где резидентами выступают компании, которые занимаются разработками в области ядерной физики, медицины, информационных технологий; соответственно, ведется застройка, как жильем, так и коммерческими объектами - офисами, гостиницами и прочим. Также из удачных примеров таких проектов можно назвать ОЭЗ в Калининградской области. Чтобы попасть под льготы этой зоны, компании достаточно лишь 30% всей продукции производить на территории области, не запрещается к применению в том числе иностранное сырье.

Крайне успешными, эффективными и интересными для инвесторов, можно также назвать промышленно-производственные ОЭЗ в Алабуге и Липецкой области. В совокупности они обеспечивают порядка 70% инвестиционного дохода.

Также широкую известность в качестве примера слаженного взаимодействия властей региона и бизнеса получили особые экономические зоны, расположенные в Калужской области. В области и в Калуге в частности сконцентрировано большое количество автомобильных, химических и иных производств.

В Петербурге можно выделить особую экономическую зону технико-внедренческого типа "Ново-Орловская", представляющую из себя качественный фармацевтический кластер.

По словам Оксаны Федуловой в ОЭЗ "Алабуга" благодаря качественному подходу к развитию инфраструктуры были привлечены такие крупные резиденты Ford Sollers и Air Liquide. "В "Липецке" успешно работают такие промышленные гиганты, как Indesit и Yakohama и многие другие. Портовые ОЭЗ, как, например, "Калининградская" ОЭЗ, "Магаданская" ОЭЗ, ОЭЗ Санкт-Петербурга, "Ульяновская" ОЭЗ и ОЭЗ "Советская Гавань" в Хабаровском Крае нацелены на развитие портов и прилегающих к ним территорий. Их основной задачей является функционирования совместных предприятий с облегченным таможенным режимом. Среди особых экономических зон технико-внедренческого типа успешными можно назвать только две: в Томске и Дубне, специализирующиеся на венчурных проектах, основными резидентами которых являются российские компании. Пока этот тип зон не получил значительного развития по причине низкого внутреннего спроса на инновации", - заключила Федулова.

Встречая многочисленные препятствия на пути создания сети эффективных ОЭЗ в России, не стоит забывать, что они не являются чем-то сверхординарным для мировой практики ведения бизнеса. Этот инструмент развития регионов давно и эффективно применяется многими ведущими экономическими державами. Стратегия роста института ОЗЗ должна составляться, исходя из расстановки приоритетов развития тех или иных регионов.

При этом крайне важно учитывать фактор видов и наличия ресурсов территории и потенциальных рынков сбыта. К примеру, в Новосибирске возможно создание ОЭЗ технико-внедренческого типа за счет использование качественного кадрового потенциала этих регионов, сформированного из сотрудников и выпускников ВУЗов, курируемых СОРАН. С другой стороны, отдельные приграничные территории обладают высоким потенциалом развития зон промышленного типа: за счет беспошлинной торговли здесь возможна эффективная работа предприятий, ориентированных на реэкспорт.

Не стоит думать, что ОЭЗ это кувалда, который можно орудовать налево и направо и выковать крепкую экономику. Это, скорее, тонкая игла, с помощью которой можно аккуратно сшить из лоскутов разных видов экономического потенциала цельное полотно рынка.

Сергей Михайлов