Ледяная разморозка

Девелоперская компания "Донк" разморозила проект торгово-гостиничного комплекса Icebridge на улице Коллонтай с переходами над проезжей частью. О работе над проектом объявляли ещё в 2009 году. Возобновить возведение объекта застройщик планирует в первой половине 2016 года. Общая площадь МФК с офисами, торговым центром и отелем должна составить 211 908 кв. м. Высота объекта составит 110 м. Перспективы проекта обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете локацию проекта и уровень развития рынка качественной коммерческой недвижимости в данном районе?

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор"

В Невском районе в основном преобладают промышленные постройки и жилые кварталы эконом-класса, в то время как рынок коммерческой недвижимости малоразвит. Однако для реализации проекта выбрана хорошая локация. Близость к станции метро и пересечению основных транспортных магистралей станет залогом успешности комплекса. Конечно, при условии его правильной концепции и справедливой арендной ставке.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге

В целом на Невский район приходится всего 5% от существующего офисного предложения в Санкт-Петербурге, при этом все объекты представляют собой бизнес-центры класса "В" и все они расположены в левобережной части района.

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге

Локация полностью отвечает критериям, необходимым для строительства успешного объекта коммерческой недвижимости, как с точки зрения близости к станции метро, так и отсутствия в районе сильных конкурентов. Из всех планируемых к созданию в МФК Icebridge функций, в районе проспекта Большевиков представлена только торговая (присутствуют торговые центры различного формата: районные, микрорайонные, супер-региональные), качественных бизнес-центров и гостиничных объектов в данной локации нет.

Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге

В целом Невский район Санкт-Петербурга не пользуется спросом со стороны арендаторов офисной недвижимости. Общий объём предложения офисных площадей в районе составляет 116 тыс. кв. м - всего 4,3% от общего предложения на рынке Санкт-Петербурга. Большинство - это бизнес-центры класса "В", вакантность которых за последние полгода выросла в связи с тем, что в текущей рыночной ситуации арендаторы смогли улучшить условия аренды и переехать в более качественные здания с более привлекательной локацией.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank СПб

Сейчас территория рядом со станцией метро "Проспект Большевиков" представляет собой спальный район, в котором деловая активность не слишком велика. Поблизости нет качественных офисных объектов и планов по их возведению. Сегодня рынку интересны радом с метро "Ладожская", которая находится не так далеко от улицы Коллонтай.

Как вы оцениваете перспективность каждой из составляющих МФК?

Дмитрий Золин

На мой взгляд, локация удачная для реализации торгового объекта. В шаговой доступности от станции метро "Проспект Большевиков" нет крупных торговых комплексов, в то время как район насыщен жилыми микрорайонами. Гостиничная и офисная составляющие проекта вызывают вопросы. В районе практически нет высоклассных офисных объектов, однако на них и не сформирован спрос. В основном рынок представлен зданиями уровня "B" и "C", в которых предпочитают размещаться местные предприниматели или бэк-офисы компаний.

Вероника Лежнева

С учетом сложного конструктива и большой анонсированной площади МФК вопрос успешного размещения различных функций остается открытым. Если говорить о торговой составляющей, то Невский район остается довольно насыщенным: на 1 тыс. жителей приходится 548 кв. м торговых площадей в качественных торговых центрах, кроме того, в районе функционируют еще семь гипермаркетов. Поскольку речь идет не о строительстве полноценного торгового центра с понятными планировками, а о торговой галерее над проезжей частью, то остается вопрос потенциальной заполняемости такой галереи. Вполне вероятно, галерея будет востребована ресторанами, однако критическую массу заполняемости они не обеспечат. Если говорить об офисной компоненте, то стоит отметить, что Невский район, и прежде всего его правобережная часть, где будет расположен проект, это район жилой застройки.

Наталья Скаландис

При разработке концепции торгового центра девелоперу необходимо учесть конкурентную среду в районе и создать продуманную, выгодно отличающую объект концепцию, которая привлечёт потребителей. Учитывая тяжёлое состояние офисного сегмента класса "А", в рамках многофункционального комплекса перспективно создать бизнес-центр класса "В" или "В+". Удалённость от центра города требует наличия некой изюминки в концепции гостиничного проекта - привлекательной составляющей, способной склонить потребителей гостиничных услуг в пользу размещения именно в данном объекте.

Екатерина Заволокина

С точки зрения строительства торгового центра выбранная локация не является наиболее оптимальной - рядом расположены такие крупные объекты, как ТРК "Лондон Молл", несколько очередей ТК "Заневский Каскад", ТРК "Июнь", также локация попадает в зону охвата суперрегионального ТРК "МЕГА Дыбенко". С учётом близости к станции метро "Проспект Большевиков" возможно открытие каких-либо торговых помещений в небольшом формате, однако скорее в форме сопутствующей и импульсной торговли. Предположительно в проекте запланировано развитие всё-таки не гостиницы, а апартаментов, заявленных как гостиница. В противном случае целесообразность создания в данном месте гостиницы очень сомнительна - территория расположена на удалении от основных достопримечательностей города, доступность на транспорте затруднена. Единственный плюс - близость станции метро "Проспект Большевиков", однако для развития гостиницы этого недостаточно.

Игорь Кокорев

Из всех функций в составе проекта наиболее очевидным рыночным потенциалом обладает торговый центр - в непосредственной близости у метро "Проспект Большевиков" пока не крупных торговых центров современного формата. Офисные помещения у метро также могут быть востребованы, но учитывая потенциально высокую себестоимость создания рассматриваемого проекта, экономическая эффективность создания большого объема офисных помещений не кажется очевидной. Гостиница рядом с "Ледовым дворцом" потенциально также может быть востребованной, но класс гостиницы, вероятно, не будет высоким, соответственно и доходность с учетом потенциального объема инвестиций. Возможный вариант с реализацией гостиницы в формате апарт-отеля и продажей апартаментов мог бы быть более доходным.

Во сколько может обойтись строительство подобного объекта и насколько удачно выбрано время для возобновления развития работ?

Дмитрий Золин

Сейчас хорошее время для начала новых проектов. Пока длится строительство комплекса, рынок успеет вырасти, и качественный новый объект найдет своего арендатора. Оценить стоимость довольно затруднительно в связи с постоянным изменением цен и курса валют.

Вероника Лежнева

Затрудняюсь ответить.

Наталья Скаландис

По моим оценкам, на текущий момент инвестиции в строительство многофункционального комплекса могут составить 10 млрд рублей. Однако я не исключаю, что объём вложений может увеличиться по мере роста курса иностранных валют. Я придерживаюсь оптимистичной точки зрения и считаю, что сейчас хорошее время для возобновления работ над проектом. Когда-нибудь кризис закончится, и те из девелоперов, кто на этот момент смогут предложить рынку качественный продукт, безусловно, выиграют.

Екатерина Заволокина

Кризис - это сложное время с точки зрения экономики, однако, начав строить качественный объект в этот период, можно вывести его на рынок тогда, когда кризис закончится, и арендаторы начнут активно искать новые качественные проекты.

Игорь Кокорев

Затрудняюсь ответить.