Самостоятельный "Меркурий"

Небоскреб "Меркурий Сити Тауэр" в международном деловом центре "Москва-Сити" не перейдет к Сбербанку за долги, как предполагалось ранее, сообщил генеральный управляющий башни Андрей Шаповал. Напротив, к концу года УК объекта намерена довести уровень вакансий до 45%, а затем вывести башню на рентабельный уровень к концу 2016 года. Заявленные планы собственников объекта и обстановку на офисном рынке "Москва-Сити" в целом обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете рыночную стоимость башни "Меркурий"?

Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE

Стоимость офисной части актива может составить порядка 350-400 млн долларов (без учета площади, уже купленной JTI). Общая стоимость всего объекта, учитывая апартаменты и торговые площади, может составить 600 – 700 млн долларов.

Михаил Миндлин, партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield

Необходимо начать с того, что справедливо оценить рыночную стоимость любого объекта коммерческой недвижимости зачастую очень непросто, особенно когда речь идет о крупных объектах с большой вакансией, как в башне "Меркурий". Стоит посмотреть на это глазами инвестора, вряд ли кто-то другой в текущих реалиях мог бы выступить потенциальным покупателем. И тогда мы можем предположить, что все здание сдано по средней ставке класса "А", хотя в "Москва-Сити" эта ставка будет очевидно ниже, чем средняя по рынку и, применив к полученному арендному потоку ставку капитализации на уровне 11%, можно установить объективную рыночную стоимость здания с точки зрения инвестора. Конечно, это будет очень грубый расчет, не принимающий во внимание условия по уже существующим арендаторам, время макетирования оставшихся свободных помещений, потенциал капитализации коммерческих площадей в "Москва-Сити" как района в целом, как будущего делового субрынка Москвы и т.д.

Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartments

При оптовой сделке 1 кв. м арендопригодной площади (GLA) можно оценить в 200 тыс. руб. Количество покупателей минимально из-за высокой общей цены сделки.

Станислав Бибик, исполнительный директор, руководитель департамента рынков капитала Colliers International Россия

Если индикативно оценивать башню целиком, то есть 100% всех ее площадей, стоимость всего здания на текущий момент может составить порядка 550-650 млн долларов.

Павел Яншевский, директор по развитию, партнер S.A. Ricci

Затрудняюсь ответить.

Как вы оцениваете заявленные планы по срокам снижения вакансии в объекте и выходу на рентабельный уровень?

Елена Денисова

"Москва-Сити" сейчас – одна из самых интересных опций для крупных арендаторов. Во-первых, это потенциально сильная и качественная альтернатива центральному деловому району. Во-вторых, возможность получить привлекательные коммерческие условия в текущей рыночной ситуации на долгосрочную перспективу. Если собственник объекта будет достаточно гибким по коммерческим условиям, не превышающим рыночные, то не исключено, что ряд крупных сделок будет закрыт. Комплекс уже функционирует, первые арендаторы работают в здании.

Михаил Миндлин

Что касается рентабельности, то если речь идет о соотношений текущих доходных и расходных составляющих проекта, то, очевидно, этот баланс положительный. Если речь идет о полном возмещении понесенных затрат по проекту, то в свете сложившихся экономических реалий, то это может быть весьма долгой историей далекой от той первоначальной бизнес-модели, которая принималась в расчет при начале строительства объекта.

Александр Самодуров

Показатели реалистичны при конкурентоспособных ценах. Для привлечения арендаторов (мотивация на переезд) сейчас можно предлагать пакеты: аренда офиса, апартаментов, машино-мест, коммунальные услуги. Многие компании хотели бы переехать в новые башни в Сити, но большинство из них не может себе этого позволить.

Станислав Бибик

В силу фактического наличия текущих переговоров с арендаторами, находящихся в продвинутой стадии, планы компании по заполняемости можно считать вполне реалистичными. При этом определяющим фактором для заключения договоров аренды будет являться уровень стабильности ситуации на валютном рынке именно в конце года, считающимся исторически более волатильным

Павел Яншевский

Мы считаем, что озвученные планы по снижению вакантных площадей в "Меркурий Сити Тауэр" реальны. Мы считаем, что в начале года удастся снизить уровень вакантности по данному объекту ниже 45%.

Как вы оцениваете уровень вакансии в офисах ММДЦ "Москва-Сити" и динамику изменения спроса на этом субрынке?

Елена Денисова

Объем свободных площадей в "Москва-Сити" составляет 30,7%. В течение 2004–2007 гг. в деловом квартале наблюдалась максимальная годовая активность, когда объем сделок составлял около 80 тыс. кв. м. В связи с кризисом 2008 года данный показатель продемонстрировал тренд на снижение, достигнув в минимальной точке, в 2010 году, лишь 38 тыс. кв. м. Затем в 2013 году был зарегистрирован максимальный объем сделок за последние 5 лет на уровне в 82 тыс. кв. м. В 2014 году падение спроса увеличилось в два раза - до 41 тыс. кв. м. В первом полугодии 2015 году объём сделок зафиксирован на уровне в 8,4 тыс. кв. м или всего лишь 20% от годового объема за 2014 года.

Михаил Миндлин

В целом в ММДЦ "Москва-Сити" сегодня пустует примерно 40%, поэтому снижение вакантности в башне "Меркурий" как минимум до того же уровня – вполне реализуемая цель. Здание "живет", помещения заполнены “сильными” арендаторами, а скорректированные цены привлекают все больше и больше внимания рынка, что позволяет трансформировать простую заинтересованность со стороны потенциальных арендаторов в реальные сделки. С учетом этого, я думаю, обозначенные сроки вполне могут быть выдержаны.

Александр Самодуров

Вакансия сейчас составляет более 30%. Есть тренд, по которому компании, которые ранее снимали апартаменты под офисы, сейчас переезжают в офисы. Динамика изменения зависит, и будет зависеть от крупных арендаторов, она не вполне прозрачна. Один крупный арендатор (>30 тыс. кв. м) меняет картину по всему ММДЦ. В Сити исторически сложная ситуация с ценами на парковку и размерами коммунальных платежей.

Станислав Бибик

Если говорить о вакантности, то её показатель по офисам класса "А" в квартале составляет 36%, а в классе "B+" - 29%. Общий уровень вакансии в МММД находится на уровне в 35%.

Павел Яншевский

Уровень вакантности в ММДЦ составляет 33% (около 290 тыс. кв.). Хотелось бы отметить, что в "Москва-Сити" собственники только нескольких зданий проявляют активную и заинтересованную позицию в отношении переговоров с арендаторами и закрывают сделки. Объем поглощения офисных помещений в зоне ММДЦ за I-III кв. 2015 года составил 18,7 тыс. кв. м.