На финишной прямой

Деловая активность на рынке коммерческой недвижимости выходит на финишную прямую перед наступлением праздников. Для индустрии настало время подводить итоги года, а также делать прогнозы относительного будущего. Мы опросили ведущих экспертов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, чтобы понять с какими результатами бизнес-сообщество пересекает черту 2015 года.

Назовите 3 главных тренда на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2015 году?

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге

В 2015 году экспансия девелоперов торговой недвижимости и ритейлеров замедлилась, и ключевой тенденцией уходящего года стала оптимизация бизнес-процессов. В текущих условиях девелоперы корректируют стратегии развития действующих проектов: анонсируются планы о реконцепции торговых центров, которые на сегодняшний день уже не соответствуют ожиданиям потребителей, привлекаются внешние управляющие компании, способные оптимизировать затраты на управление проектами. 2015 год стал рекордным с точки зрения появления в торговых центрах новых нестандартных форматов развлечений – батутных и веревочных парков, городов-профессий, мультимедийных выставок и др. Ритейлеры адаптируются к снижению покупательской способности: операторы сегмента fashion сократили число товарных единиц, и перешли на более дешевые материалы, продуктовые сети увеличили долю товаров, выпускаемых под собственной торговой маркой, и упростили продуктовую линейку, магазины бытовой техники и электроники сократили площади торговых залов и взяли курс на on-line продажи.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE

Одним из ярких трендов индустриального рынка является разновекторность развития. Некоторые крупные производственные компании в этом году заявили о сокращении производства или закрытии заводов в Санкт-Петербурге. Многие отрасли промышленности столкнулись с подорожанием импортного сырья. При этом политика эмбарго, импортозамещения, а также девальвация рубля спровоцировала развитие небольших российских компаний. Именно они и будут в ближайшей перспективе формировать спрос на индустриальную недвижимость. Основные, внушительные результаты политики импортозамещения мы увидим еще не скоро, для этого потребуется не год и не два. Процесс замещение импорта товарами, произведёнными российскими производителями, связан в большей степени не с экономическими, а с политическими аспектами. Завтра определенные санкции или эмбарго могут быть изменены или отменены. Поэтому многие представители промышленных компаний осторожно выстраивают стратегию развития, ориентируясь на длительный период, а не на сегодняшнюю ситуацию и возможность, возникшую в связи с введением эмбарго. Однако, уже в 2015 году в ряде сегментов мы отметили неплохой рост и развитие. Это в частности относится к фармацевтике, дорожному строительству, пищевому и мебельному производству.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg

Проекты с апартаментами успешны в разных районах и независимо от степени деловой активности в месте своего расположения. Вместе с тем, часть проданных апартаментов имеет четко выраженную направленность на покупателей-рантье. Развитие городских апартаментов в ценовом сегменте массового спроса. Это ознаменовало собой новый этап развития рынка недвижимости. Теперь данный формат недвижимости конкурирует с жилыми проектами класса С, где определяющую роль играет ограниченный бюджет покупки. Рост популярности апартаментов среди девелоперов, который связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно (правовые ограничения) или нерентабельно (параметры участка и/или окружения). Так, по сравнению с 2014 г. количество возводимых квадратных метров увеличилось на 84%.

Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге

Основные тренды на рынке: "рынок арендатора" во всех сегментах коммерческой недвижимости, окончательный переход всех валютных ставок аренды в рублевый эквивалент, поиск компромиссных путей в бизнесе со стороны ключевых игроков рынка.

Майя Петрова, партнер юридической фирмы Борениус

Нужно отметить, что год был непростым для рынка. Основной тренд, по моему мнению – это приход Газпрома в Санкт-Петербург, который поддержал как рынок офисной недвижимости, так и рынок жилой недвижимости, и надеюсь, поддержит бюджет Санкт-Петербурга. Также важно отметить, что участники рынка не паниковали, а весь год занимались оптимизацией своих бизнес-процессов, издержек и персонала. Хотя кризис носит глобальный характер, участники рынка, пройдя через предыдущие кризисы 1998, 2008 годов, выработали иммунитет, и профессионально, сдержанно и спокойно предпринимают усилия для адаптации к изменившимся реалиям.

Как, на ваш взгляд, выглядит список наиболее значимых объектов, вышедших на рынок коммерческой недвижимости в 2015 году?

Андрей Косарев

В 2015 году петербургский рынок ритейла пополнился тремя крупными проектами – открылся универмаг "У Красного моста", начал работу первый профессиональный аутлет – Outlet Village Pulkovo, состоялось открытие второй очереди ТРК "Питер-Радуга".

Борис Мошенский

К наиболее значимым индустриальным объектам, которые были достроены в первой половине 2015 года можно отнести научно-производственный комплекс по разработке и производству лекарственных препаратов "Новартис Нева" общей площадью 27,7 тыс. кв. м в особой экономической зоне "Новоорловская", фармацевтический завод ЗАО "Вертекс", площадью более 20 тыс. кв. и испытательный корпус концерна ПВО "Алмаз-Антей" (16 тыс. кв. м) на проспекте Обуховской Обороны.

Николай Пашков

В сегменте городских апартаментов в продажу вышли проекты: "Москва" и Prime Residence. В сегменте рекреационных апартаментов необходимо выделить проект X-Home в пос. Репино, который отличает удачное месторасположение.

Андрей Амосов

Основные объекты: ТЦ Радуга, БЦ Фландрия Плаза, Pulkovo Outlet Village.

Майя Петрова

Для меня интересными объектами в этом году стали: центр исполнения заказов компании "Юлмарт" в Пулково. На рынке складской недвижимости ещё не были представлены объекты такого высокого класса. С точки зрения технологичности, уровня автоматизации и безопасности пригородный центр исполнения заказов Юлмарта станет одним из самых передовых в отрасли. На рынке торговой недвижимости важно отметить Outlet Village Пулково – первый из подобного рода объектов в Санкт-Петербурге, созданный по аналогии в объектами в Европе. В офисном сегменте я бы отметила БЦ "Московский 60" компании "Сенатор" и "БЦ "Тринити Плейс" PSN Group (объекты очень разные – один является объектом культурного наследия, другой – построен с использованием самых современных материалов и технологий, но для меня – они оба очень выразительные).

Чего вы ждёте от развития рынка коммерческой недвижимости города в следующем году, готовитесь ли к новому витку кризиса или к выравниванию ситуации?

Андрей Косарев

В 2016 году мы увидим продолжение существующих тенденций, наблюдаемых на рынке ритейла, чему будет способствовать дальнейшее снижение платежеспособного спроса. Ритейлеры продолжат борьбу за покупателя, девелоперы – за успешных ритейлеров, и, как следствие, продолжат работу над улучшением показателей эффективности проектов. Новые проекты торговых центров будут единичными, в то время как реконцепция действующих объектов будет лишь набирать обороты.

Борис Мошенский

Кризис 2008 года нас многому научил. Думаю, что не только наша компания, но и многие другие, находятся в состоянии готовности к любым неожиданностям и к новому витку кризиса. Поэтому мы ориентируемся на достижение максимальной эффективности всех бизнес- процессов и профессиональную команду. В 2016 году ожидаем новых, больших сделок.

Николай Пашков

В период с 2016 г. по 2018 г. на рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга ожидается серьезный всплеск девелоперской активности: заявлено около 20 новых проектов (не включая премиальные объекты). На данный момент можно говорить о том, что в среднесрочной перспективе рынок апартаментов в Санкт-Петербурге продолжит развиваться в двух основных направлениях: в сегменте "сервисных апартаментов для сдачи в аренду" и в сегменте «постоянного проживания». При этом стоит обратить внимание на ужесточение требований и введение норм инфраструктуре и парковочным местам. Согласно новым сводам правил от 01.07.2015 включенным в СНИП к апарт-отелям планируют предъявлять такие же требования по обеспечению социальными объектами и зелеными зонами, как и к жилым зданиям.

Андрей Амосов

По нашим ожиданиям, 2016 год будет нелегким, предсказать полностью его тенденции невозможно, но даже если политическая и экономическая ситуации сохранятся на прежнем уровне, без негативных изменений, никакого рывка вверх на рынке коммерческой недвижимости не произойдет.

Майя Петрова

Скорее всего, новые объекты офисной недвижимости будут появляться точечно, рынок может просесть к концу 2016 года и восполнится только в конце 2017 года. Складская недвижимость, к сожалению пострадала существенно, и эта ситуация продолжится в 2016 году. Проекты апартаментов могут встретить новые трудности в виде ужесточения требований по созданию необходимой социальной инфраструктуры, а также требований к гостиницам. Индустриальные площадки смогут быть востребованы, только при условии их качественной инфраструктурной подготовки и кардинального изменения отношения и роли властей в процессе привлечения и поддержки инвесторов – потенциальных резидентов индустриальных парков и площадок. Компании продолжат избавляться от непрофильных активов, самые устойчивые игроки, располагающие достаточными финансовыми ресурсами, смогут приобретать появляющиеся на рынке интересные, а порой и уникальные объекты по существенно более низкой цене.