IKEA пошла в рост

IKEA намерена практически в два раза увеличить свои торговые площади в Республике Адыгея. Компания уже начала предпроектные работы по расширению комплекса на 111 тыс. кв. м. Объем инвестиций в строительство составит около 9 млрд рублей. При этом даже несмотря на кризис, IKEA не отказывается от планов по активному развитию в России. Стратегию роста компании и её положение на российском рынке обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете заявленный размер инвестиций в строительство объекта в Адыгее?

Павел Анисимов, заместитель директора департамента торговой недвижимости S.A. Ricci

В текущей рыночной ситуации цифра в 9 млрд рублей за 111 тыс. кв. м. как минимум не завышена. "Мега" - это всегда качественные проекты с точки зрения как конструктива, так и инженерии, так что 1,1 тыс. долларов за 1 кв. нового строительства с проектированием - это совсем невысокая стоимость.

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company

Размер инвестиций зависит от большого количества факторов: стоимость земельного участка, подвод коммуникаций, стоимость подключения всех коммуникаций, особенности проекта, используемые строительные, отделочные материалы, инженерные системы, оборудование и многое другое. В качестве примера могу привести расчеты, которые мы готовили для аналогичного проекта площадью 80 тыс. кв. м (плоскостной ТРЦ в один уровень): планируемый размер инвестиций без учета стоимости земельного участка составил 4,6 млрд рублей, или 58 тыс. рублей за 1 кв. м.

Татьяна Дивина, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield

Учитывая заявленные параметры объекта, указанная сумма инвестиций адекватная для организации проекта в формате торговых комплексов IKEA.

Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга "Магазин Магазинов"

Заявленный объем инвестиций слишком большой для строительства 111 тыс. кв. м площадей, большую часть которых, вероятно, составят гипермаркеты. Инвестиции, если они будут в таком объеме, пойдут, скорее всего, не только на стройку, но и в благоустройство, инженерию и в операционный бизнес компании.

Олеся Дзюба, директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE

Затрудняюсь ответить.

Насколько перспективен проект с точки зрения двукратного расширения, учитывая уровень конкуренции среди крупных ТК в Краснодаре, в котором по факту расположен объект?

Павел Анисимов

Конкуренция в городе и правда не маленькая, однако, "Мега" имеет свою аудиторию, которая будет увеличиваться пропорционально количеству и качеству предлагаемых товаров в ТЦ. Так же не стоит забывать, что арендуемая площадь ТЦ всего лишь около 100 тыс. кв. м., четверть из которых - IKEA. Я думаю, что для торговых комплексов "Мега" это не максимальный формат.

Ольга Штода

ТРЦ "Мега" в Адыгее открылся в 2008 году, соответственно инвесторы обладают реальными данными по финансовым показателям уже действующего проекта. И если инвестор принимает решение расширять проект, значит, у него есть для этого все основания. Следует отметить, что в условиях даже очень серьезной конкуренции всегда выделяются объекты-лидеры, которые продолжают быть успешными даже в условиях экономического спада на рынке. Возможно, увеличение масштаба проекта позволит данному ТРЦ еще более усилить свои позиции на рынке за счет самого большого выбора товаров, услуг и сервиса. При этом также необходимо учитывать, что арендные ставки уже снизились, у многих арендаторов ставка зависит от товарооборота и, учитывая прогнозируемое продолжение спада покупательской активности, стоит учитывать, что ставки могут продолжить своего снижение, как минимум в этом году. Скорее всего, инвестор ориентируется на то, что к моменту завершения строительства новой очереди ТРЦ рынок восстановится, и соответственно арендные ставки будут расти. Плюс, скорее всего, у инвестора уже есть предварительные договоренности с потенциальными арендаторами о вхождении в новый проект.

Татьяна Дивина

По насыщенности качественными торговыми площадями Краснодар лидирует среди всех городов России (748 кв. м на 1 тыс. жителей) и почти вдвое превышает показатель Москвы (389 кв. м на 1 тыс. жителей), поэтому уровень конкуренции в регионе высокий. Преимуществом данного проекта является его узнаваемость среди жителей региона. В условиях возросшей конкуренции и снижающейся потребительской активности, несколько крупных девелоперов торговых центров уже заявили о программах модернизации своих объектов, построенных несколько лет. Модернизация и расширение спектра услуг сделают торговый центр более привлекательным для посетителей.

Андрей Васюткин

В ближайшей перспективе такой прирост площадей точно не будет освоен арендаторами. Краснодар уже давно является самым насыщенным рынком торговой недвижимости в России (здесь соотношение почти 1 кв. м на 1 человека). При этом почти весь объем качественных площадей представлен в торговых центрах-стотысячниках. На дополнительные 100 тыс. кв. м теоретически не набрать новых торговых арендаторов. Реальное усиление "Меги" на местном рынке возможно за счет строительства уникальной развлекательной зоны. Причем она должна быть действительно уникальна - в Краснодарских OZ Mall или СБС эта составляющая очень конкурентоспособна.

Олеся Дзюба

Рынок торговой недвижимости Краснодара является одним из наиболее насыщенных в России: он лидирует по показателю обеспеченности торговыми площадями. На конец 2015 года он составлял 883 кв. м на 1 тыс. человек. Для сравнения, в Москве этот индикатор составляет 427 кв. м на 1 тыс. человек. Поэтому для успешной конкурентной борьбы необходимы постоянные изменения в концепции торговых центров, расширение состава арендаторов и охват большей целевой аудитории, что и заявлено в планах компании IKEA. К тому же в торговом центре "Мега" отсутствует развлекательная составляющая, поэтому не исключено, что в планах по расширению торговой площади значительное место отведено именно под нее.

Как вы оцениваете ситуацию с заполняемостью ТЦ под брендом "Мега", учитывая, рынок испытывает трудности на этом направлении?

Павел Анисимов

На мой взгляд, в городах, там, где "Мега" уже открыла свои торговые центры, покупатель привык и ценит уровень торгового центра. Как следствие, покупательский поток в "Мегах" если и упал, то незначительно на фоне прочих ТЦ. "Мега" всегда была и остается проектом класса А, в который арендаторы не перестают стремиться попасть.

Ольга Штода

ТРЦ "Мега" является качественным проектом. И к таким проектам у арендаторов сохраняется интерес. В последнее время доля вакантных площадей в основном увеличивается в крупных ТРЦ (если сравнивать с небольшими локальными ТРЦ), так как снижается покупательская активность и многие потребители ограничивают свои покупки только самым необходимым, что стандартно можно приобрести в локальных ТРЦ. При этом в ТРЦ "Мега" нет большого количества пустующих площадей, что можно наблюдать в других проектах. В настоящее время в действующем ТРЦ "Мега" в незначительном объеме представлен сегмент развлечений (есть только каток, картинг, совсем небольшой выбор детских развлечений), сегмент спортивных товаров. Скорее всего, в рамках дополнительных площадей будут представлены данные сегменты

Татьяна Дивина

В последнее время торговые центры открываются с низкой заполняемостью (как правило, не более 50% арендуемых площадей), сроки экспозиции помещений в новых ТЦ значительно выросли, поэтому существенный объём площадей в текущем контексте рынка представляется рискованным. Дополнительные площади ТЦ "Мега" планируются к вводу в 2018 году, когда согласно текущим прогнозам можно ожидать стабилизации рынка в целом и возвращения тенденций роста, как на потребительском рынке, так и рынке торговой недвижимости.

Андрей Васюткин

В региональных ТЦ "Мега", как мы видим, заполняемость сохраняется на высоком уровне. В целом, крупные качественные проекты в регионах, в которых раньше не наблюдалась вакансия, и сейчас остаются востребованными арендаторами. Успешность их - это в том числе результат гибкой маркетинговой политики и активного продвижения на локальном рынке.

Олеся Дзюба

Проекты торговых центров "Мега" в разных городах чувствуют себя по-разному. В Москве они очень популярны и прекрасно работают как центры выходного дня. Хорошее управление позволяет сохранять объекты "живыми": обновлять состав арендаторов и освежать концепции, именно поэтому интерес арендаторов всех профилей к этим проектам никогда не снижался.