Недоразвитый МКАД

Власти Москвы планируют согласовать территориальную схему комплексного развития МКАД в 2016 году. По заявлениям чиновников, на данный момент порядка 200 въездов-выездов на МКАД не соответствуют нормам безопасности. Первую реконструкцию МКАД провели в 1993 году и сейчас трасса технически сильно устарела. Проблемы функционирования столичной кольцевой дороги и перспективы развития прилегающих территорий обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете текущий уровень эффективности функционирования и инфраструктурного оснащения МКАД?

Евгений Мазур, руководитель проектов практики Инфраструктура Консалтинговой группы "НЭО Центр"

Конструктивные решения двадцатилетней давности не справляются с ежегодно растущим потоком транспортных средств, даже несмотря на уже выполненную в последние годы реконструкцию транспортных развязок. Даже если произвести реконструкцию всех существующих на МКАД транспортных развязок, останутся такие проблемы как достаточно плотная коммерческая застройка внешней стороны МКАД (многие съезды и выезды торговых и деловых центров, промышленных складов и торговых баз не соответствуют действующим нормативным документам) и ежегодно увеличивающее количество автомобилей.

Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL

Если говорить об оснащении непосредственно самого дорожного полотна, то его уровень достаточно высок, и соответствующая инфраструктура также в должной мере обеспечивает функционал данной трассы. Основная сложность на настоящий момент заключается в то, что ввиду активной застройки жилой и коммерческой недвижимостью на прилегающих к дороге территориях, особенно в Новой Москве, трасса по своему функционалу, уровне и степени загруженности трансформируется из классической магистральной во внутригородскую. С одной стороны, поскольку город растет и развивается, подобное поглощение дороги кажется неизбежным, но с другой стороны – важно четко определить роль и целевое назначение трассы и, исходя из этого, регулировать процесс ее использования. Если за трассой признается статус магистральной, то в непосредственной близости не должно быть объектов жилой и коммерческой недвижимости с прямым съездом с МКАД – только с радиальных дорог.

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium

Объекты коммерческой недвижимости на МКАД развиваются достаточно активно, и этот опыт – однозначно позитивный для города. Зону за МКАД стараются развивать по образцу европейских городов (крупные бизнес-площади выводить за пределы города), и, можно сказать, что постепенно реализовать такую концепцию удается. Единственное, что смущает сейчас девелоперов – это плохая транспортная доступность зоны за МКАД по некоторым направлениям, в частности, по Восточному и Северо-Восточному, а также МКАД в сторону Варшавского шоссе. Постоянная непрекращающаяся реконструкция шоссе, а также строительство новой эстакады мешает эффективно развивать объекты по данным направлениям. Началось развитие территорий при МКАД фактически с Химок и территории ЗАО, прилегающей к дороге. Наиболее эффективно сейчас освоены Ленинградское, Пятницкое, Киевское, Рублевское, Калужское и Каширское направление, а также территория Новой Москвы. Однако по итогам 2015 года, несмотря на все свои преимущества, зона за МКАД получила в общей структуре спроса на офисную недвижимость всего 4%. Это объясняется существенным падением ставок аренды в центральных зонах города: фактически без увеличения расходов на аренду компании теперь могут переезжать в зону ТТК-МКАД из БЦ за МКАД.

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE

Если речь идет о существующих развязках и загруженности МКАД, то очевидно, что есть несколько особо проблемных зон, где практически каждый день мы наблюдаем транспортный коллапс. Это, в первую очередь, те отрезки кольцевой, где есть крупные жилые массивы на городской или областной территории за МКАД и пропускной способности радиальных трасс не хватает, чтобы обслуживать такие потоки транспорта, особенно в пиковые часы, и где развязки с радиальными трассами организованы по "клеверному" принципу. По идее, все запланированные мероприятия по реконструкции развязок и строительству новых эстакад и съездов с МКАД, в том числе, строящиеся хорды, как раз призваны разгрузить кольцевую дорогу и обеспечить альтернативные "транзитные" маршруты, минуя центр города и сократив до минимума путь по МКАД.

Юлия Токарева, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield

Сейчас проблемы функционирования дороги существуют в нескольких плоскостях и мешают полноценно использовать её потенциал. Реконструкция развязок придаст импульс для дальнейшего и более качественного освоения земельных участков вдоль трассы и увеличит привлекательность таких объектов, так как удобная транспортная доступность является одним из ключевых факторов эффективности объектов коммерческой недвижимости.

Какие участки трасы и можно назвать самыми проблемными с транспортной точки зрения и точки зрения развития прилегающих территорий?

Евгений Мазур

К проблемным относятся участки с транспортной развязкой типа "Клеверный лист" (Киевское шоссе, Калужское шоссе, Новоегорьевское шоссе, шоссе Энтузиастов, ул. Верхние поля). В плане транспортного развития стоит рассмотреть строительство съезда с внутреннего МКАД на ул. Саломеи Нерис, что позволит частично разгрузить съезд на Волоколамское шоссе в сторону центра и ул. Свободы (район Северное Тушино). Также после существенной застройки района Капотни и Белой дачи, назрела необходимость реконструкции полуклеверного листа на пересечении МКАД и ул. Верхние поля.

Михаил Якубов

С точки зрения недостаточного оснащения инфраструктурой – это, пожалуй, район Лосиного Острова и в целом северо-восточная часть кольца. С точки зрения пропускной способности и загруженности самой затрудненной зоной является восток Москвы, в особенности там, где к МКАД прилегают города, такие как Реутов и Балашиха. Затруднение трафика здесь обусловлено, как правило, не объемом транспорта на самой трассе, а близостью жилой застройки, генерирующей крупный поток.

Нелля Имаметдинова

Наиболее проблемные для развития – шоссе ВАО, СВАО и ЮВАО (Ярославское, Щелковское, Энтузиастов, Новорязанское). В этих зонах не заявлены новые значимые объекты за МКАД или в границах Москвы на МКАД. Уже существующие коммерческие объекты в данных зонах представляют собой низкокачественные БЦ и ТЦ, Виной всему именно плохая транспортная доступность, постоянная реконструкция шоссе, а также репутация района. ВАО и ЮВАО никогда не были деловыми округами, кроме того, здесь были расположены многочисленные вредные производства, что серьезно повлияло на экологию. Поэтому, в условиях "затоваривания" рынка коммерческих объектов, мы вряд ли увидим скорое развитие данной зоны.

Полина Жилкина

Проблемными участками до сих пор остаются: развязка со Щелковским шоссе, отрезок от Рублевского шоссе до Волоколамского, участки в районе Выхино-Жулебино, Реутова и Новокосино.

Юлия Токарева

Затрудняюсь ответить.

Как вы оцениваете уровень потенциала коммерческой застройки территорий вдоль МКАД?

Евгений Мазур

Свободные от застройки территории вдоль МКАД есть. Крупные свободные площади вокруг МКАД заняты лесами и парками. Возможно, столичные власти видят потенциал для коммерческой застройки на данных территориях, что достаточно проблематично. Локально свободные зоны на внешней стороны МКАД могут быть использованы для небольших коммерческих объектов. В любом случае, дополнительная застройка территории вдоль МКАД приведет к увеличению съездов и выездов, и, даже если построить все новые съезды по нормативам с устройством уширений и переходно-скоростных полос, новое строительство негативно отразится на пропускной способности МКАД.

Михаил Якубов

Здесь ситуация определяется все же ролью и функциональным назначением дороги. Потенциал коммерческой, так же как и жилой застройки можно оценивать, ориентируясь на то, что к ним будут организованы специальные радиальные подъездные пути в случае закрепления за МКАД статуса магистральной трассы

Нелля Имаметдинова

Потенциал еще не исчерпан: на МКАД, по-прежнему, есть место для бизнеса и торговых объектов. Особая их нехватка ощущается, как уже было обозначено, на Восточном направлении: по шоссе расположены устаревшие объекты, новых эффективных БЦ и ТЦ практически нет. На наш взгляд, для развития торговых объектов территория МКАД в Восточном округе подойдет как нельзя лучше: есть земли, есть потенциал, кроме того, есть объекты, которые могут пройти качественную реконструкцию и повысить свой класс (устаревшие ТЦ, административные здания, бывшие заводские помещения).

Полина Жилкина

Неосвоенных участков осталось мало - практически каждый кусок земли, где нет лесной зоны, так или иначе освоен. На МКАДе активно строилась не только торговля, но и офисы, дилерские центры, гостиницы и жилье. Потенциал МКАДА для коммерческой застройки практически исчерпан, крупные ритейлеры и девелоперы уходят "глубже" в область, где еще можно найти крупные свободные земельные участки на более доступных условиях.

Юлия Токарева

Территории, прилегающие к МКАД, активно развиваются не только в направлении коммерческой, но и жилой недвижимости. Потенциал коммерческой застройки территорий высок, в первую очередь, для крупноформатных торговых объектов, поскольку позволяет обеспечить большую зону охвата и повысить узнаваемость, благодаря хорошей транспортной доступности и интенсивному потоку. Кроме того, МКАД привлекателен для автомобильных и сервисных центров, объектов рыночной торговли, некоторых категорий индустриальных объектов.