Расклад в пользу ритейла

Рынок складской недвижимости в настоящий момент оказался в противоречивом положении. С одной стороны, сложная экономическая ситуация не способствует повышению активности в этом сегменте, а с другой, подстегивает к развитию торговые сети, которые активно поглощают качественные площади. Наметившийся за последнее время тренд на строительство проектов формата built-to-suit тормозится все возрастающим уровнем вакансии в спекулятивных объектах.

Сдержанный оптимизм

Первые месяцы года традиционно не отличаются высокими показателями на рынке коммерческой недвижимости, в том числе складской. Объясняется это тем, что значительная часть сделок закрываются в конце года. Так, третий квартал 2015 года продемонстрировал рекордный за пять лет объем новых сделок по аренде и покупке складских площадей. По данным JLL, этот показатель составил более 0,7 млн кв. м, что обеспечило высокий результат и по году в целом - 1,3 млн кв. м (рост на 40% к предыдущему году).

Первые три месяца 2016 года характеризовались достаточно сдержанной активностью арендаторов на рынке складской недвижимости, однако несколько крупных сделок, закрытых за этот период, по сути "перешли" с конца прошлого года - стали завершением процесса, начатого еще в прошлом году. В результате наблюдался двукратный рост объема сделок на складском рынке Московского региона в первом квартале 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 290 тыс. кв. м.

В целом можно отметить, что в начале 2016 года рынок столичного региона оставался достаточно стабильным, и модель поведения бизнеса не изменилась по сравнению с концом 2015 года. Такие тренды, как переход на рублевые ставки аренды и ориентация на ритейлеров, как на основной источник спроса на складские помещения, лишь стали еще более явными. В настоящее время главная цель большинства девелоперов на рынке - заполнить существующие вакантные площади. Объем строительства складских объектов вследствие экономической ситуации, падения ставок аренды и недоступности заемного финансирования также снижается: по итогам прошедших трех месяцев рынок увеличился всего на 92 тыс. кв. м, тогда как в первом квартале 2015 года объем ввода составил 350 тыс. кв. м (снижение на 74%). В целом по итогам года аналитики ожидают ввода порядка 0,6 млн кв. м качественных складских площадей против 0,9 млн кв. м годом ранее.

Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит о том, что, на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, который также является ключевым для индустрии, активность арендаторов в первом квартале 2016 года можно оценить, как среднюю. "За первый квартал были закрыты около 36 тыс. кв. м, как в существующих складах, так и в рамках сделок built-to-suit, что превышает показатели первого квартала 2015 года (тогда объем закрытых сделок не превысил 30 тыс. кв. м). При этом примечательно, что средний размер сделки составил около 3-4 тыс. кв. м, в то время как сделок более 10 тыс. кв. м практически не было заключено", - рассказал эксперт.

Выбор вектора

Если говорить о географии активности рынка, то стоит отметить, что, как и в прошлые годы, наиболее активное строительство в Московской области наблюдается на расстоянии 15-45 км от МКАД. В 2015 году более половины объектов (52,1%) были построены именно здесь. Также необходимо отметить некоторое смещение строительства далее 45 км от МКАД: здесь ввели 35% от общего объема нового предложения. Что касается строящихся проектов, то основной объем нового ввода также ожидается на расстоянии 15-45 км от МКАД на северном и южном направлениях. С точки зрения вакантных площадей, наибольший объем доступного предложения сосредоточен на северном и южном направлениях Московского региона.

По мнению партнера, директора департамента складской недвижимости Knight Frank Вячеслава Холопова, наибольший объем введенных в эксплуатацию складских площадей сосредоточен на юге, юго-востоке и севере столичного региона. "Шоссе, расположенные на данных направлениях, имеют стратегическое значение: Ленинградское и Дмитровское обеспечивают связь Московского региона с портом Санкт-Петербурга, в который осуществляется доставка товаров из европейских и азиатских стран; Симферопольское, Каширское и Новорязанское шоссе обеспечивают связь большинства регионов России со столичным рынком. Именно на этих направлениях ведется строительство новых складских объектов, а также расположены основные участки, где возможно строительство новых складов в будущем", - отметил эксперт.

Алексей Пятков указывает на то, что с географической точки зрения Санкт-Петербург и Ленинградская область остаются ориентированными на южное направление. "Существенная часть действующих складов по-прежнему сконцентрирована в южной части Санкт-Петербурга на территории промзоны "Шушары". На нее приходится около 36% предложения. Дальнейший прирост складского предложения также будет приходиться преимущественно на эту часть города", - прогнозирует он.

На плечах ритейла

Если говорить о том, кто сейчас является драйвером развития складского рынка, то это, безусловно, ритейлеры, которые все более активно занимают качественные складские площади во многих регионах России. Особенно активны сейчас компании, работающие в демократичных сегментах рынка розницы. Так, на рынке складской недвижимости (в прошлом году 51% спроса на площади в Московском регионе составил именно этот сектор, в Петербурге - 42%).

Продуктовые ритейлеры продолжают открывать новые магазины и поддерживают экспансию в сегменте торговли соответствующим развитием собственной логистики. Показательный пример: немецкая компания Globus, развивающая сеть одноименных гипермаркетов в Московском регионе, которая впервые за десятилетнюю историю своего бизнеса в России арендовала склад для компании, отказавшись от 3PL услуг. Ряд других игроков также рассматривают текущую ситуацию как время возможностей: аренды собственного склада, переезда на более качественные площади и аккумулирования различных площадок в удачной локации и так далее.

Петр Зарицкий, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, напоминает, что необходимо разделять новый спрос и переезды. "Новый спрос - это органический рост и вследствие этого - поглощение площадей в рамках развития бизнеса, в том числе ритейла, в то же время значительная доля активности на рынке сегодня связана с переездами из более дорогого объекта в более доступный, причем новый складской комплекс. Данная активность по переезду никак не влияет на показатель чистого поглощения на рынке и приводит к значительному росту объема вакантных площадей на вторичном рынке. В целом вакантность на складском рынке сегодня появляется из самых разных направлений - из нового ввода, освобождения помещений в качественном вторичном предложении и даже из тех объектов, которые никогда не были на рынке и представляют собой предложение не самого высокого качества. Причем в последнем типе объектов арендаторы могут получить беспрецедентно низкие условия", - рассуждает Зарицкий.

При этом многие арендаторы готовы рассматривать помещения класса В, поэтому в этом сегменте наблюдается некоторый дефицит и особенно это заметно в регионах. Кроме высоты потолков, как правило, эти площади не слишком отличаются от площадей класса А, а далеко не всем нужно многоярусное хранение. А вот цена в особенности в регионах на такие объекты гораздо ниже. В наиболее отдаленных регионах заказчик зачастую готов и вовсе брать в аренду старые, пустые заводы и самостоятельно делать в них улучшения за свой счет. Высота потолков там доходит до 15 м, а нагрузка на пол до 15 тонн на кв. м.

Цена вопроса

Арендные ставки на складские площади на протяжении последних трех месяцев существенно не корректировались. При этом рынок сегодня фактически полностью перешел в рублевые показатели.

По словам директора по развитию бизнеса складского и индустриального направления Colliers International Элеоноры Богдановой, даже те собственники, кто долго пытался остаться в валюте, в результате также перешли на рублевые схемы ставок. "Пока в целом рынок сохраняет средние значения на около 4 тыс. рублей за 1 кв. м в год без учета НДС - основной объем предложения находится в диапазоне 3,5-4,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов. Однако многие объекты на восточном направлении от Москвы готовы давать большой дисконт на долгосрочные контакты сейчас. В дальнейшем мы ожидаем, что корректировки ставок будут отражать движение курса рубля", - заявила специалист.

В Санкт-Петербурге, в начале года ставки аренды, по данным Михаила Тюнина, заместителя генерального директора Knight Frank St Petersburg, стабилизировались на уровне 4-4,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год. "Действительно, за прошедший год рынок складской недвижимости Петербурга и Ленинградской области также претерпел трансформацию, и сейчас валютные ставки встречаются разве что в долгосрочных контрактах, заключенных еще в предкризисный период и не предполагающие пересмотра условий. Правда, такие случаи на рынке единичны", - подчеркнул Тюнин.

Каждому свое

Если говорить о структуре спроса на складские площади, то важно отметить, что сейчас она крайне неравномерна. На данный момент на столичном рынке имеется большое количество (более 1 млн кв. м) доступных для аренды складских площадей, которые отвечают требованиям арендаторов. В связи этим многие компании предпочитают аренду или покупку помещения в готовых складских комплексах строительству склада по схеме build-to-suit. К примеру, по результатам первого квартала 2016 года на долю сделок "под клиента", по оценкам Knight Frank, приходится 27%.

Василий Григорьев, старший консультант отдела исследований рынка CBRE, отмечает, что спрос на спекулятивные склады сильно дифференцирован: в данном сегменте среди потребителей нельзя выделить какой-то одну отрасль. "Склады built-to-suit наиболее популярны у компаний продуктового ритейла, так как их требования к складу довольно индивидуальны и изменяются от компании к компании. Главным образом это связано с наличием на продуктовом складе нескольких температурных режимов хранения", - заключил эксперт.

С начала 2016 года основной объем пришелся не на сделки built-to-suit, а на аренду существующих складских комплексов. "Сегодня, когда собственники крупных проектов предлагают привлекательные коммерческие условия для потенциальных арендаторов, аренда существующих складов снова обращает на себя большее внимание. Что же касается строительства новых складских площадей класса А, то здесь наблюдается явная тенденция строительства под конкретный запрос заказчика (будь то покупка или аренда). Если что-то и ввелось в эксплуатацию в первом квартале 2016 года, то это отзвуки еще докризисного начала строительства. В 2015 году мало кто начал спекулятивные стройки", - подчеркнула Элеонора Богданова.

В Санкт-Петербурге спекулятивные объекты по-прежнему востребованы арендаторами - на них пришлось 80% сделок аренды, закрытых в 2015 году, и также закрывались сделки в течение первого квартала 2016 года. Эксперты считают, что в 2016 году основной объем ввода придется на объекты, построенные для собственного использования, или объекты built-to-suit - их доля в общем объеме новых введенных складских площадей составит 65% или около 130 тыс. кв. м, если сроки сдачи складов не будут переноситься.

Вместе с тем, число новых сделок и, соответственно, новых выводимых проектов built-to-suit в перспективе, по мнению аналитиков, будет ниже показателей 2014-2016 годов. С одной стороны, основной спрос на них уже был закрыт за прошедшие два года, а с другой - финансовые условия по таким сделкам претерпели изменения. Сейчас каждая сделка с таким форматом требует более тщательного анализа экономики проекта, достижимых ставок аренды в проекте, уточнения сроков действия договоров аренды на склад built-to-suit, более тщательное определение источников финансирования будущего проекта и так далее. Учет всех данных составляющих занимает больше времени и требует более длительного согласования.

В существующих условиях рынка даже те игроки, объекты которых исторически были дорогими, становятся очень гибкими в части арендных условий. Вакантность продолжает расти, что заставляет девелоперов идти арендаторам навстречу. Поэтому пока основными источниками спроса на рынке остаются все те же торговые компании, в первую очередь фуд-ритейл. Причем ритейлеры продолжают развиваться не только в Москве, но и в регионах.

Несмотря на активное развитие ритейла в предыдущие два года, консультанты наблюдают большое число запросов на склады со стороны этого сегмента арендаторов. Программы роста крупных ритейлеров на ближайшие год-два дают нам основания для уверенности, что активность сохранится и на Московском складском рынке, и в регионах.