Ритейл в жестких условиях

Рынок торговой недвижимости всей России сейчас находится в затруднительном положении, однако тенденции, свойственные тому или иному региону, порой разнятся максимально, что в первую очередь зависит от экономического состояния регионов, зависимости экономики от положения определенной сферы экономики, развитости логистики, транспортной доступности, состояния инженерной инфраструктуры города и многих других факторов.

С начала 2016 года объем торговых площадей Москвы не вырос даже на 1% по отношению к IV кварталу 2015 года. На текущий момент в рейтинге по обеспеченности торговыми площадями столица занимает лишь 5 позицию с показателем порядка 380 кв. м на одну тысячу человек, пропустив вперед Самару, Нижний Новгород, Екатеринбург и Санкт-Петербург. В первом квартале этого года на рынок девелоперы вывели всего два объекта общей площадью около 90 тыс. кв. м.

Перспективы рынка едва можно назвать привлекательными. В Москве предложение значительно превышает спрос. Да, существуют комплексы, которые и в кризис находятся в стадии развития – это около 15-20 % московского рынка, однако, остальная часть рынка – в стагнации. В течение 2016 года и в 2017 году состояние рынка может ухудшиться еще больше, если доходы населения продолжат снижаться.

Сегодня девелоперы не берутся за реализацию проектов торговой недвижимости, тем более каких-то крупных проектов. Ввод новых торговых площадей будет минимален. Существующие торговые комплексы продолжают испытывать трудности с заполняемостью.

В более привлекательном положении сейчас находится стрит-ритейл. Рост показывают предприятия общественного питания, которые стремятся занять площади в торговых коридорах столицы. Также спрос в стрит-ритейле формируют продуктовые ритейлеры, такие как "Магнит", "Верный", "Пятерочка" и другие операторы, формат которых предполагает размещение не в качественных торговых комплексах.

Многие международные бренды ушли с рынка России. Одни покинули рынок из-за сложностей возникших со вводом санкции против РФ и ответных эмбарго, другие - в силу политических взглядов. Да, частично их смогли заменить, но лишь частично. Обмен не равноценен – из пришедших на рынок новых брендов и расширяющихся старых большинство не эквивалентно ушедшим. Большая часть российских ритейлеров предпочитают развиваться в основном в регионах - это более эффективный вариант, поскольку уровень операционных затрат в Москве значительно выше. Даже с учетом повышения расходов на логистику, строка операционных затрат в регионах обходится значительно дешевле.

Обеспеченность Санкт-Петербурга торговыми площадями находится на уровне около 450 кв. м на 1 тыс. человек. Самыми обеспеченными районами города остаются  Московский, Приморский и Центральный.  В прошлом году объем рынка вырос всего примерно на 60 тыс. кв. м за счет вывода аутлет-центра Outlet Village Pulkovo, ТРК "Питер-Радуга" и ТК "Парнас".

В 2016 году самым ожидаемым остается запуск "Охта Молл". В остальном в городе не ожидается вывода новых крупных комплексов в этом году. Но в отличие от Московского рынка в Санкт- Петербурге есть девелоперы, которые, рискуя, выводят на рынок проекты. Их единицы, но они есть. Так, анонсирован вывод в 2018 году торгового центра общей площадью около 120 тыс. кв. м на станции метро "Пионерская" в Приморском районе. Локация проекта, конечно, спорна, поскольку конкурентный уровень весьма высок – рядом расположено примерно 6-7 качественных ТЦ и ТРЦ. К этому проекту есть вопросы относительно заполняемости – собственнику придется приложить максимум усилий, чтобы привлечь арендаторов.

Лидер по обеспеченности  – Самара. По итогам прошлого года в городе насчитывалось более 550 кв. м торговых площадей на тысячу человек. Сегодня города рынок перенасыщен торговыми площадями и в ближайшее время может войти в состояние стагнации. Значительная доля площадей остается невостребованной. Это объясняется, во-первых, низкой заинтересованностью рынком ритейлеров - Самара занимает только шестую позицию среди российских региональных городов в рейтинге привлекательности для ритейлеров, несмотря на высокую обеспеченность площадями. Во-вторых, для региона актуальна общая кризисная тенденция, согласно которой федеральные сетевые ритейлеры сокращают присутствие в регионах, закрывая нерентабельные торговые точки. Но есть и исключения, например, анонсирован выход гипермаркета "Лента" в новом корпусе ТЦ "Аврора Молл". Уровень вакансии торговых площадей в Самаре сегодня составляет от 15 до 30%. Доля вакантных площадей и, соответственно, уровень конкуренции, продолжит расти из-за вывода новых площадей, таких как новый крупный торговый центр "Good`Ok".

Значительная часть торговых центров Самары нуждается в реконструкции и реконцепции, в противном случае такие объекты не смогут выстоять в условиях повышенной конкуренции за арендатора.

И совсем иное состояние рынка в Татарстане. Регион имеет хорошие перспективы развития. Столица региона – Казань на данный момент входит в десятку городов-миллионников по обеспеченности торговыми площадями. На тысячу человек приходится порядка 350 кв. м торговых площадей. Второй по значимости город – Набережные Челны – входит по обеспеченности торговыми площадями в десятку городов с населением более 500 тыс. человек с показателем порядка 180 кв. м на тысячу человек.

Да, арендаторы казанских ТЦ подвержены высокой ротации, с 2014 года высокие темпы смены арендаторов отмечаются даже в самых качественных объектах. Но, как правило, на смену федеральным сетевым ритейлерам приходят локальные производители. И эта черта четко отличает рынок Татарстана. Конечно, они не в состоянии занять все освободившиеся площади - доля вакантных площадей составляет порядка  25%. Однако, в первой пятерке лидирующих ТЦ города вакантность едва достигает 3%.

На данный момент  в столице Татарстана более 20 качественных торговых центров. Динамика ввода площадей сохраняется на высоком уровне, при этом сохраняется и интерес местного бизнеса, представителей соседних регионов и федеральных операторов. В ближайшей перспективе в городе появится ещё порядка 5-6 новых объектов общей площадью около 150 000 кв. м.

Казань успешно привлекает инвестиции, так как уже несколько лет является центром проведения крупных федеральных и международных массовых мероприятий.

А вот столица Урала на рынке коммерческой недвижимости частично повторяет тенденции рынка Самары. Рынок насыщен торговыми площадями, хотя сохраняется умеренная динамика вывода новых объектов. В прошлом году порядка 100 тыс. кв. м торговых площадей появилось на рынке благодаря вводу двух крупных объектов: ТРЦ "Пассаж" и ТРЦ "Максидом".

Ритейлеры, в свою очередь, из-за кризиса сокращают присутствие в регионе, наблюдается рост вакансии, хотя доля вакантных площадей значительно ниже, чем в Самаре – порядка 7-10%. Естественно, что в такой ситуации уровень поглощения торговых площадей находится на минимальной отметке. Высокая конкуренция и избирательность арендаторов привели к снижению арендных ставок.

Для девелоперов рыночные условия ужесточились. В условиях стагнации конкурентное преимущество в регионе смогут получить только собственники недвижимости, которые отреагировали на требования рынка и перешли к формату интеллектуального управления недвижимостью.

Новым вектором для развития и девелоперов, и ритейлеров сегодня является Крым. Территорию Крымского полуострова российские игроки только начали осваивать. По большей части здесь сегодня работает локальная торговля. Из России в Крым пришла только ростовская региональная сеть "Ассорти". В целом Крым представляет собой перспективный рынок для российских сетевых ритейлеров. Однако требуется налаживание транспортно-логистической инфраструктуры, состояние которой на данный момент является одним из основных препятствий для освоения рынка полуострова. Вероятнее всего приток федеральных сетей в Крым начнется после сдачи Керченского моста в эксплуатацию. Но сейчас остро стоит вопрос и по состоянию торговой недвижимости как в количественном, так и в качественном аспекте.

Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions