Нечестные девелоперы

Еще в начале 2014 года новые торговые центры редко открывались заполненными менее чем на 75%. Сегодня это положение изменилось, и кардинально. Московские ТРЦ начинают работать со сданными площадями на 50-70%, а в регионах и того хуже — на 30%. Конечно, в такой ситуации каждый девелопер прикладывает максимум усилий, чтобы привлечь в свой проект арендаторов. Но какими способами?

Анализируя статистику 2014-2015 годов, можно проследить четкую тенденцию — падение процента заполняемости ТЦ на момент открытия. "Если раньше девелоперы предпочитали не открываться с заполняемостью менее 75-80%, то сейчас ждать такого показателя и держать ТЦ закрытым – непозволительная роскошь", — говорит старший консультант компании "Магазин Магазинов" Александра Ромашина.

По ее словам, ярче всего иллюстрируют этот негативный тренд московские проекты — ТРЦ "ГудZone", открытый в марте 2014 года с заполняемостью 45% GLA, и ТРЦ "Мозаика", принявший первых посетителей в декабре 2014 года с заполняемостью 18% GLA. «Удручает тот факт, что с открытия обоих проектов прошло гораздо больше года, а ситуация в них улучшилась не сильно», — дополняет Ромашина.

Несколько более радужная история произошла с ТРЦ Columbus (открыт в феврале 2015) и ТРЦ "Кунцево Плаза" (январь 2015). Они тоже начали работать с минимальной заполняемостью, говорит эксперт, но быстро исправили ситуацию и за год преобразились до неузнаваемости.

К положительным примерам можно отнести и челябинский ТРЦ "Алмаз" (2015 год). На момент открытия он был заполнен на 65% от GLA, по итогам первого месяца работы — уже на 82%. "В этом вопросе очень много зависит от девелопера — насколько он гибок и готов идти на уступки арендаторам", — поясняет Ромашина.

Однако такая оптимистичная ситуация в Челябинске — скорее, исключение для регионов. По словам директора отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеси Дзюбы, относительно небольшая вакантность в новых региональных ТЦ (10-30%) может быть обусловлена тем, что проект — первый или второй в городе. "Если торговый центр большой и не первый в городе, то при открытии может быть вакансия 60-80%", — говорит она.

Так что девелоперам, которым не повезло оказаться первыми, приходится буквально "воевать" за арендаторов. Например, в конце прошлого года большую огласку получила история с курским ТРЦ "МегаГринн". В 2013 году корпорация "Гринн" заявила общественности о том, что планирует потратить около 26 млрд рублей на развитие своих проектов, и большую часть — на строительство "МегаГриннов", в том числе самого крупного в Центральном федеральном округе России ТРЦ (не считая московских) — в Курске.

Но в дальнейшем несколько проектов компании было заморожено, а открытие курского ТРЦ, которое было запланировано на декабрь, перенеслось на март 2016 года. Тогда в СМИ появилась информация, что "истинная" причина переноса сроков — непривлекательность комплекса для арендаторов. Издания писали, что "Гринн" не может найти арендаторов и постоянно меняет планировки со списками "утвержденных" операторов, которые, в свою очередь, опровергают свое участие в проекте. К примеру, глава заявленной корпорацией в качестве "якоря" сети гипермаркетов "Уютерра" Михаил Саломатин, говорил, что переговоры действительно велись, но арендный договор еще не подписан. То же заявляли представители брендов Calzedonia, Intimissimi, Incity, "Детский мир", LPP и Kari.

Таким образом, в сегодняшней ситуации, когда заполнить новые торговые центры весьма непросто, девелоперам зачастую приходится анонсировать сделки с "якорями" еще до их заключения — без якорного арендатора более мелкие операторы не соглашаются снимать площади. Выходит, что ритейлеры боятся быть первыми, ждут гарантий успеха — крупных "якорей".

Директор департамента брокериджа NAI Becar Илья Фокин рассказывает: "Иногда собственник заявляет потенциальным арендаторам о будущем расположении рядом с "якорем", тем самым убеждая их в гарантированном потоке посетителей. Но в итоге арендатор оказывается рядом с зоомагазином, к примеру, или в так называемой "мертвой" зоне". Другими словами, завяленное открытие якорного арендатора происходит значительно позже или не происходит вообще.

Примерно такая ситуация в итоге произошла в курском "МегаГринне". ТРЦ все же открылся — как и обещал, в марте.  Правда, состав "якорей" несколько изменился. Вместо "Уютерры" — гипермаркет "Посуда Центр", в числе основных операторов — принадлежащий корпорации же продуктовый гипермаркет "Линия". Также на момент открытия функционировали небольшие магазины торговой галереи, не являющиеся якорными. 

По словам управляющего партнера консалтинговой компании DNA Realty Антона Белых, некоторые собственники иногда умышленно выдают одного "якоря" за другого: например, если подписан договор с Х5, они обещают будущим арендаторам, что в ТЦ откроется "Перекресток". На самом деле потом открывается "Пятерочка".

Похожая ситуация произошла в новосибирском ТЦ "Галерея", где вместо супермаркета "средний+" уровня "Континент" вкуса открылся дискаунтер "Магнит".

Также в пример можно привести московские проекты компании "ТПС": в ТЦ "Океания" и "Хорошо!" был заявлен к открытию супермаркет "Азбука Вкуса", с которым даже был подписан договор аренды. Но в результате будет открыт "Перекресток", поскольку "Азбука" решила изменить условия, а "ТПС" это не устроило. Однако это более-менее равнозначная замена, поэтому, скорее всего, на привлечении других арендаторов она не сильно скажется.

Хуже обстоят дела в ТЦ "Мозаика", о которой уже упоминалось. В этом проекте изначально должен был открыться Inditex. Большая часть фэшн-операторов собирались арендовать площади в объекте именно из-за этого "якоря".

Проблемы с открытием арендаторов были всегда, но в сложные времена их становится существенно больше. Фактически договор перестает быть "обязательством" открыться, 100% уверенность появляется только тогда, когда арендатор вышел на отделку и отремонтировал больше 50%.

И такие проблемы, по мнению Александры Ромашиной, один из самых распространенных способов "нечестных игр" девелоперов. "Изначально разрабатываются планировки, на которых указываются известные торговые марки, такие как Inditex, H&M и др. Собственник утверждает, что эти бренды будут в проекте, и новый арендатор на них ориентируется. Впоследствии оказывается, что эти "якоря" или отказались от проекта, или откроются намного позже всего торгового центра".

Впрочем, по словам генерального директора KEY CAPITAL Сергея Камлюка, подобные истории не тренд рынка, а, скорее, местечковая тенденция. "Похожие ситуации могут происходить на региональных рынках в силу их слабой цивилизованности. В регионах в ТЦ нередко помещения снимают небольшие ИП, которые не привыкли проверять информацию — обмануть их довольно просто. В Москве явный обман сработать не может из-за высоких активности и открытости рынка: здесь все друг друга знают, информацию очень легко проверить. Кроме того, в Москве собственник ТЦ предоставляет потенциальным арендаторам "шахматку", и пока в объекте не определен якорный арендатор, другие арендаторы его просто не рассматривают", — говорит он.

Так же считает заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко: "В Москве ситуации с нечестным привлечением возникают крайне редко. Сейчас мы находимся на "рынке арендатора", у ритейлеров очень широкий диапазон выбора, а сам рынок, при этом, узкий".

По словам Антона Белых, проверить собственников на предмет лжи совсем не сложно: "Сетевые участники рынка и так знают друг друга и всегда могут получить информацию о планах того или иного оператора открываться в том или ином проекте из первых рук. Сети делятся информацией о своих планах, понимая, что площадей хватит на всех. Частным же операторам, не имеющим выходов на сетевиков, есть смысл либо нанять брокера, который проведет аудит объекта, либо запросить у собственника сканы последних и первых страниц договоров аренды с теми операторами, которые, как он утверждает, уже подписаны".

И чтобы себя обезопасить - арендаторам нужно просто очень тщательно проверить все документы. "Не надо обман никак распознавать, надо составлять договор аренды так, чтобы все нечестности устранялись сами собой и законными способами", — поясняет Белых.

На цивилизованных рынках девелоперы и УК пользуются законными способами ведения бизнеса. По словам Камлюка, главный способ привлечения арендаторов в текущих условиях – сниженная ставка, рублевый договор, заморозка индексации ставки или возможность уплаты процента с оборота в качестве аренды. Это мнение поддерживает Олеся Дзюба: "Главный способ привлечения арендаторов — выгодные условия, среди которых ставки в рублях и с составляющей в формате % от товарооборота, степ-рент (низкий уровень ставки в первый год и плавное ее увеличение в последующие годы), компенсация отделки и арендные каникулы".

Понятно, что в любых условиях место для "нечестной" игры все равно остается. Среди "околоцивилизованных" способов Александра Ромашина называет так называемую "пакетную методику" — владельцы нескольких торговых объектов, как правило, с разным уровнем привлекательности для арендаторов, "заставляют" операторов подписать "пакетный договор".  То есть арендатор соглашается арендовать помещения не только в привлекательном проекте, но и во всех остальных.

Владельцы действующих объектов, случается, завышают показатель посещаемости: пытаются не показывать реальные данные со счетчиков, а дают уже "подбитые" маркетинговым отделом цифры, которые иногда не соответствуют действительности (учитывают проходимость помещений с отдельным входом, никак не сообщающихся с основным торговым центром — ресторанов, банков, фитнес-центров и проч.), говорит Антон Белых.

Среди других способов нечестной игры Илья Фокин называет предоставление льготной ставки и подрядчиков по ремонту. "А потом собственник расторгает контракт, поскольку подрядчики не успели закончить ремонт к открытию. Также собственник может пообещать серьезную рекламную или маркетинговую кампанию, включающую анонсирование открытия магазина арендатора на телевидении, радио, а в итоге не выполнить свои обязательства", — говорит он.

Во время кризиса, как известно, выживают сильнейшие. "Нечестная" игра в такое время — не лучший способ для выживания. Сегодня репутация важна как никогда. Поэтому "играть" стоит цивилизованно, чтобы заполучить хорошего якорного арендатора. Удачная локация, доступные арендные ставки и адекватная политика — залог успеха даже в кризис.

 Мария Перевощикова