Банки нашли новую крышу

Столичный стрит-ритейл изрядно "потрясло" в последнее время. Серьезный удар по такой торговле наносит программа благоустройства московских центральных улиц, на что уже пожаловались участники рынка. Арендаторам приходится искать альтернативу торговым коридорам, все больше теряющим былые позиции. Некоторые игроки обратили внимание на ТЦ, которые сейчас готовы дать площади под форматы, еще недавно никак не ассоциирующиеся с серьезными моллами.

Банки уходят с улиц

Массовые зачистки в банковском секторе серьезно изменили расстановку сил в столичном стрит-ритейле. Если еще полтора года назад такие организации занимали до 10% помещений на торговых улицах Москвы, то сейчас, по разным оценкам, доля банков не доходит даже до 3%. К сокращению числа отделений привели не только отзыв лицензий у многих банков, но и ряд других факторов: прежде всего, это переход банковских услуг в онлайн-режим и экономический кризис, заставивший буквально всех игроков оптимизировать свои затраты на аренду.

"В былые времена банки, как правило, не скупились на свои офисы. Они выбирали лучшие помещения стрит-ритейла и сыграли не последнюю роль во взвинчивании цен на арендные ставки. Теперь же на месте закрытых офисов подолгу висят объявления со словом "Аренда", так как собственникам сложно привыкнуть к тому, что новые потенциальные арендаторы не готовы платить им столько же, сколько платили банки", - рассуждает Владимир Лупенко, генеральный директор компании Aktivo.

Некоторые банковские организации стали переносить свои представительства из ставших слишком дорогими торговых коридоров в торговые центры, которые, кстати, почти поголовно испытывают нехватку арендаторов. За последние полгода помещения сразу в нескольких крупных ТЦ Москвы были сданы отечественным банкам. Например, в апреле Сбербанк открыл отделение площадью 500 кв. м в ТРЦ "Мозаика", а банк "Акцент" - операционные кассы в "Европейском". Месяц спустя отделение "Торгового Городского Банка" начало работу в "Афимолл Сити".

Подобную "миграцию" можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, аренда в моллах при сопоставимо высоком трафике (если речь идет об объекте с хорошей проходимостью) обходится дешевле, нежели в "стрите". Во-вторых, поток посетителей во многих ТЦ растет, а, следовательно, повышается и число людей, которые могут решить воспользоваться услугами банков, например, чтобы снять или перевести деньги.

Следует подчеркнуть: поход в банк носит целенаправленный характер, что достаточно удобно и для собственников ТЦ, которые получают дополнительный трафик. "Зачастую поход в банк сопряжен с семейным походом в ТЦ в выходной день, что делает посещение молла более удобным и комфортным для посетителя и повышает лояльность к объекту", - отметила консультант отдела исследований рынка CBRE Елена Ключарова. В основном в торговых центрах открываются отделения банков, обладающих широким спектром услуг: открытие и ведение расчетных счетов, потребительское кредитование, обмен валют, денежные переводы и так далее, перечислила эксперт.

Кредитно-финансовые организации предъявляют к занимаемым площадям в ТЦ ряд требований, в том числе довольно специфических. Таких арендаторов интересуют помещения на первом этаже (для некоторых банков важен также отдельный вход), высокая проходимость, возможность установки сейфа и операционных касс. Также желательно соседство с крупными якорными арендаторами.

Арендные условия включают в себя: соглашение сроком на три-пять лет, прямую форму договора, включение НДС в ставку аренды, иногда - депозит за один месяц аренды, рассказал Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar. График работы многих банковских отделений совпадает с ТЦ, однако некоторые собственники могут рассмотреть возможность создания отдельно входа для доступа с улицы. Примерная ставка аренды, включая затраты на ремонт и оборудование, по сведениям экспертов, составляет от 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц и выше.

В то же время начальник отдела аренды торговых центров компании JLL Татьяна Мальянова убеждена, что тенденции по уходу банков из стрит-ритейла в ТЦ абсолютно точно нет: банки смотрят не на формат площадки, а на наличие аудитории. И если в торговом центре эта целевая аудитория есть, банки могут рассматривать возможность аренды, но это не является тенденцией, настаивает специалист. "Из-за отзыва лицензий ряда банков освободилось большое число помещений на торговых улицах, что, возможно, создавало обманчивое впечатление об уходе банков с улиц. Однако постепенно на место закрывшихся банковских отделений приходили другие арендаторы", - объяснила Мальянова.

Как правило, бывшие помещения одних банков занимают другие банки, что достаточно удобно. Открыть отделение на базе банка с отозванной лицензией значительно дешевле, чем новое: не нужно вкладывать внушительные средства в установку сейфов, хранилищ, кассовых узлов и другого оборудования, а можно купить его у бывшего владельца. Кроме того, открытие банковского отделения в стрит-ритейле "с нуля" занимает в среднем два-три месяца, в отдельных случаях - полгода-год. В случае с помещением, оставшимся от банка, этот процесс занимает гораздо меньше времени.

Необычные "якоря"

Однако банки являются далеко не единственными нестандартными арендаторами, которые устремились в столичные ТЦ. В последнее время в Москве состоялось немало интересных открытий, в частности, запуск МФЦ "Мои документы" в "Афимолле", школы актерского мастерства в "Мозаике", школы танцев в Mari, рынка LavkaLavka в "Меге Химки", сферического кинотеатра в ЦДМ на Лубянке и так далее.

Татьяна Мальянова из JLL предлагает разделять "нетипичных" арендаторов, появляющихся сейчас в ТЦ, на несколько больших групп. Первая - это "социальные" арендаторы. Тот же центр госуслуг "Мои документы" площадью около 1 тыс. кв. м в "Афимолле" пользуется большой популярностью, он стал "якорем" торгового комплекса и планирует расширяться. Под МФЦ Москвы также арендованы более 1 тыс. кв. м в МФК "Водный".

Во вторую группу эксперт отнесла игроков "образовательной" и спортивной направленностей, например, различные танцевальные школы для детей (родители приводят ребенка в такую школу, а сами проводят время в ТЦ, повышая продажи арендаторов), школы иностранных языков, студии йоги и кроссфита.

Третью группу составляют новые формы развлечений, в том числе квесты (могут быть как небольшие - около 200 кв. м, так и достаточно крупные - 500-600 кв. м), батутные центры, скалодромы, лазерные центры и многое другое.

Если раньше таких игроков едва ли можно было представить в качестве арендаторов "топовых" моллов, то теперь они все чаще становятся их "якорями". Причиной этого можно назвать падение посещаемости ТЦ в условиях снижения доходов населения, и не только в Москве. Сейчас наличия разнообразных магазинов недостаточно, чтобы поддерживать высокий трафик, поэтому во многих крупных городах торговые комплексы становятся не только местом шопинга, но и различных впечатлений.

Условия работы для нестандартных операторов являются различными, в зависимости от формата арендаторов и торгового комплекса, но в основном развлекательные и спортивные арендаторы традиционно арендуют места на условиях процента от оборота (в пределах 15%) и минимальной базовой ставки в зависимости от формата, тогда как МФЦ платят фиксированную арендную ставку.

На данный момент арендаторы, помогающие формировать трафик потенциальных покупателей, могут рассчитывать на весьма заманчивые коммерческие условия: скидки по арендной плате, минимальные ставки аренды, арендные каникулы и так далее. Наиболее активно нестандартных арендаторов привлекают собственники новых торговых центров и объектов с высоким уровнем вакантных площадей, что, с одной стороны, помогает привлечь посетителей, а с другой - заполнить пустующие площади и получать хотя бы минимальный доход от их сдачи в аренду, сообщила Елена Ключарова.

У банкиров нет пути нет

Российский рынок торговой недвижимости уже несколько лет переживает очень сложные времена, причем это касается всех форматов. Говоря о стрит-ритейле, аналитики подчеркивают, что с московских торговых улиц постепенно уходят магазины одежды и обуви. Как выяснила компания Knight Frank, в прошлом году почти на всех торговых коридорах столицы было замечено сокращение площадей, отведенных под точки данных профилей: на 3,6% - на пешеходных улицах, на 0,5% - в центральных торговых коридорах, на 0,7% - на улицах в спальных районах. Согласно подсчетам аналитиков, в среднем вакантность в столичном стрит-ритейле составляет около 12,5%, однако в некоторых местах этот показатель более чем вдвое выше.

По мнению экспертов, банки, которые предпочли площади в ТЦ помещениям на улицах, едва ли вернутся обратно. Илья Фокин считает моллы реальной альтернативой стрит-ритейлу для подобных организаций: перспектива работы банков на улицах достаточно низкая, так как регуляторы продолжают отнимать лицензии, а сами банкиры - закрывать неэффективные офисы, поэтому выгоднее снять небольшое помещения в ТЦ по выгодным ставкам.

Эксперт отметил и спад интереса к "стриту" в целом. "Это спровоцировано и множеством свободных площадей в торговых центрах, где предлагаются более привлекательные условия аренды. К тому же в молле всегда "хорошая погода" и есть паркинг, так что покупательские потоки все больше смещаются туда", - резюмировал специалист.

А вот у "неформатных" арендаторов ТЦ дела, напротив, могут и дальше идти в гору даже после преодоления кризиса. Вполне возможно, что по мере восстановления спроса такие компании будут реже привлекаться в качестве ключевых арендаторов, а ряд собственников, вероятно, вернутся к классической модели заполнения своих объектов. Однако, учитывая, что моллы постепенно приобретают статус новых общественных пространств, наличие не только торговой, но и инфраструктурной составляющей (МФЦ, школы, обучающие центры, новые виды развлечений) станет необходимым, для того чтобы оставаться конкурентоспособным.

Илья Китов