Цирк на "Зенит-Арене"

Генподрядчик строительства стадиона "Зенит-Арена" в Санкт-Петербурге обратился к губернатору города с заявлением о саботаже возведения объекта со стороны заказчика (администрация Санкт-Петербурга) и фактической заморозке выполнения контрактов. При этом чиновники заявляют о том, что могут поменять генподрядчика строительства объекта. Очередной виток неприятностей, возникший вокруг строительства скандального стадиона, обсудили наши эксперты.

С чем вы связываете проблемы в реализации строительства данного проекта, несмотря на значимость объекта и внушительное финансирование?

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге

Проблемы в реализации заключаются именно в значимости проекта и внушительных объемах финансирования. Поэтому слишком много заинтересованных лиц и минимум ответственных. В отличие от частных стадионов, вопросы эффективности в этом случае отодвигаются на задний план. Поэтому и растет смета строительства, а также сдвигаются сроки. Чем крупнее суммы, о которых идет речь при любом строительстве, тем больше коррупционных факторов могут возникнуть.

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге

Я не являюсь экспертом в области строительства крупных инфраструктурных проектов, однако в процессе наблюдения за строительством арены со стороны мне становится очевидной неэффективность всей модели взаимодействия органов власти с подрядчиком, причем на протяжении всего срока реализации проекта. По крайней мере, многократное увеличение стоимости, переносы сроков, скандалы, связанные со стройкой, говорят именно об этом.

Михаил Виленский, эксперт Rusland SP

Затрудняюсь ответить.

Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development

В первую очередь, конфликт связан с банальной нехваткой средств на завершении строительства в условиях, когда сроки его завершения вновь нужно передвигать. Спор вокруг расчетов относительно новых проектных решений, предполагающих существенный рост объема работ, а, следовательно, и сроков сдачи объекта, может перерасти в длительное противостояние, которое угрожает сдаче объекта к назначенной дате.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg

Строящийся стадион - это уникальное и весьма сложное сооружение. Во многом именно из-за сложности проекта и примененных в нем решений, его реализация сталкивается с такими трудностями. Многие составляющие, повышающие универсальность использования объекта и комфорт проведения мероприятий, такие как выкатываемое поле или раздвигающаяся крыша над стадионом, дорогостоящи не только в создании, но и дальнейшей эксплуатации.

Как вы оцениваете потенциал коммерческого извлечения прибыли из "Зенит-Арены" и бизнеса, соседствующего с объектом?

Владислав Фадеев

Потенциал бизнеса вокруг стадиона высок, хотя многое будет зависеть от эффективности управления стадионом. Причем не столько непосредственно от футбола, сколько от прочих спортивных событий и дополнительных мероприятий другого профиля. Наконец отдельная история с названием стадиона. Международная практика показывает, что из названия стадиона также можно извлекать весомую прибыль, однако этот вопрос практически не обсуждается. То есть, название стадиона - обсуждается, коммерческая эффективность названия - нет.

Андрей Косарев

Что касается коммерческого использования арены, то, кроме непосредственно футбольных турниров и других спортивных соревнований, основным направлением должны стать крупные концерты, для которых сейчас фактически нет столь большой и современной площадки. Однако число таких концертов будет крайне ограниченным, поэтому вряд ли можно рассчитывать на них как на серьезную статью доходов. То же самое можно сказать и про коммерческую инфраструктуру. В отличие от ряда других арен (например, "ВТБ Арена" в Москве), проектом на Крестовском не предусмотрена масштабная коммерческая составляющая. Да она там и не нужна: за исключением крупных спортивных и концертных событий, а также городских праздников, поток людей там будет очень ограниченным, даже несмотря на пешеходный мост и новую станцию метро, что не позволит арендаторам рассчитывать на существенную выручку. В первую очередь, там будут востребованы специализированные сувенирные магазины, кафе и, возможно, операторы спортивного профиля - фитнес, йога, танцевальные студии и тому подобные.

Михаил Виленский

Доходность крупных спортивных объектов составляет 8-9%, срок окупаемости - не менее 15 лет, а для крупнейших объектов он начинается от 20 лет. К примеру, средняя стоимость строительства стадионов в Европе, переведенная на одно зрительское место, составляет в среднем 6 тыс.-10 тыс. евро. Далее существенно важным фактором является покупательная способность населения и популярность клубов, владеющих такими объектами, или для которых такие объекты являются домашними аренами. Таким образом, сам крупный спортивный объект в российских условиях не может стать доходным. Однако опосредованно он значительно влияет на окружение, повышая его привлекательность. Бизнес, расположенный рядом с объектом, имеет высокий потенциал, так же, как и объекты торговли и обслуживания в рамках самого стадиона.

Максим Морозов

Потенциал у объекта довольно высокий, однако все же он не оправдывает те средства, которые были потрачены на его строительство. Дело в том, что в изначальной версии проект был крайне рентабельный, но после многократного увеличения расходов на завершение его строительства это уже не так. Инвестиции будут отбиваться очень долго, хотя вокруг "Зенит-Арены" может вырасти целая спортивная бизнес-инфраструктура, способная генерировать существенные доходы.

Игорь Кокорев

Перед управляющей компании будущего стадиона будет стоять непростая задача вывода объекта хотя бы на безубыточный уровень операционной деятельности. В то же время по соседству с объектом уже сложилась, наверное, наиболее престижная ресторанно-рекреационная зона, что свидетельствует о высоком потенциале локации.

Каков уровень организации строительства крупных инфраструктурных проектов в Санкт-Петербурге в партнерстве с властями города?

Владислав Фадеев

Партнерство с властью оправдано в случае реализации долгосрочных проектов, однако иногда в процессе их реализации меняется глава города или региона, а преемственность решений наблюдается достаточно редко. Поэтому и в Санкт-Петербурге после смены губернатора большинство инфраструктурных проектов были приостановлены, что не могло не сказаться на инвестиционном климате города в целом. Поэтому пример стадиона на Крестовском острове является наиболее заметным и социально значимым событием. Аналогична история и с развитием метрополитена, сроки открытия станций которого смещаются примерно так же, как и со стадионом.

Андрей Косарев

Ряд других крупных инфраструктурных проектов, таких как аэропорт Пулково или ЗСД, реализуются хоть и со сложностями, но несравнимо эффективнее, чем пример "Зенит-Арены". Возможно, причина в том, что они, в отличие от арены, реализуются по модели ГЧП.

Михаил Виленский

Участие города в различных крупных проектах происходит в совершенно разных форматах, принося разные результаты, в зависимости от целей и участников проектов. Так, например, крайне эффективным было сотрудничество с "Газпромом" по котельным, а также ряд иных инженерных проектов. Безусловно, к успешным можно отнести и ситуацию с аэропортом Пулково.

Максим Морозов

Наиболее успешным примером эффективной реализации проектов такого формата сегодня является строительство аэропорта Пулково.

Игорь Кокорев

Затрудняюсь ответить.