Рынок складывается в регионах

Структура Сбербанка за 2,5 млрд рублей купила 80 тыс. кв. м складов у PNK Group в новосибирском логопарке. Проект расположен в индустриальном парке класса А "PNK-Толмачево". И хотя в последнее время активность на рынке складской недвижимости в регионах снижалась, сейчас аналитики фиксируют постепенное возвращение позитивной динамики в индустрии. Актуальную ситуацию в складском сегменте обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете активность профессионального складского рынка в регионах?

Василий Григорьев, старший консультант отдела исследований рынка CBRE

В первой половине года на региональных рынках наблюдался рост деловой активности. Объем сделок за первое полугодие достиг около 200 тыс. кв. м, что почти в на 400% выше результатов аналогичного периода прошлого года и составляет 89% от объема сделок за весь 2015 год. Активность спроса наблюдалась в городах-миллионниках: Самаре, Краснодаре, Челябинске, Екатеринбурге.

Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле Knight Frank Russia&CIS

В текущих условиях развитие складского рынка в регионах приостановилось, несмотря на невысокие уровни вакансии в ряде ключевых городов. При этом девелоперы готовы строить объекты по запросу клиента, в то время как спекулятивного строительства мы практически не ожидаем. Что же касается перспективности развития ключевых городов, то, с моей точки зрения, стоит ожидать определенной активизации федеральных игроков - у торговых сетей есть перспективы роста именно в регионах. На мой взгляд, наиболее перспективными для строительства крупных складских комплексов являются города с населением от 1 млн человек.

Элеонора Богданова, директор по развитию бизнеса складского и индустриального направления Colliers International в России

Новосибирск является важной локацией для торговых операторов и занимает четвертое место в России по объему предложения качественных складских площадей после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Как правило, девелоперами крупных складских комплексов класса А в регионах выступают федеральные игроки. Среди наиболее крупных проектов в Новосибирске можно отметить логистический парк "Обь" компании Raven Russia, логистический комплекс "PNK-Толмачево" PNK Group. В настоящий момент объем существующего предложения составляет 826,8 тыс. кв. м., при этом доля вакантных помещений равна 12,7%. Высокий уровень вакантности складских площадей связан с тем, что некоторые компании реализовали склады в формате built-to-suit и освободили арендуемые ранее складские площади, а также с тем, что многие арендаторы сократили объем арендуемых площадей.

Александра Селезнева, старший директор и замруководителя отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield

Традиционно наиболее активными для складского развития остаются города-миллионники, спрос в которых в основном сейчас продиктован развитием продуктового ритейла. При этом девелоперы преимущественно ориентируются на проекты строительства под конкретного заказчика и крайне мало выходят строить спекулятивно.

Дмитрий Лукашов, аналитик IFC Markets

Сегодня складские помещения пользуются спросом, несмотря на экономический кризис. Например, в столичном регионе по итогам прошлого года был зафиксирован резкий всплеск активности и увеличение продаж. В результате доля вакантных площадей сохранилась на уровне 9% даже с учетом ввода новых складских помещений. Я полагаю, что этому способствовало снижение арендных ставок в рублях, примерно на 20% по сравнению с докризисным 2013 годом. В этом году спрос на склады сохраняется на прошлогоднем уровне, что, на мой взгляд, дает предпосылки к постепенному росту цен на аренду и продажу. Вероятно, такая позитивная тенденция вызвана процессами импортозамещения в российской экономике.

Насколько сегодня развит рынок логистической недвижимости в Новосибирске?

Василий Григорьев

Новосибирск является одним из крупнейших региональных складских рынков. Общее предложение складов класса А и В в этом регионе составляет около 750 тыс. кв. м - это четвертый по размерам рынок после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. В регионе присутствуют как федеральные девелоперы, владеющие проектами крупных логистических парков, так и локальные компании, реализующие в основном относительно небольшие проекты.

Вячеслав Холопов

Рынок складской недвижимости Новосибирска является одним из самых развитых среди региональных городов: здесь наблюдается высокий спрос и значительный для регионального рынка объем предложения. Общий объем качественных складских площадей̆ превышает 850 тыс. кв. м, вакансия при этом составляет порядка 10%. Построенные помещения принадлежат примерно наполовину местным игрокам. При этом еще порядка 400 тыс. кв. м были построены в проектах "PNK-Толмачево", "Логопарк Обь" и "ПЛК Толмачево".

Элеонора Богданова

Затрудняюсь ответить.

Александра Селезнева

Доля вакантных площадей в классе А составляет 7%. Общая площадь складских объектов класса А в городе составляет 869 тыс. кв. м.

Дмитрий Лукашов

В России в прошлом году ввод складских площадей был максимальным с 2009 года. В Новосибирске успешно реализовали около 15% общероссийского объема. Доля вакантных складских площадей в городе примерно в два раза меньше, чем в Москве. На мой взгляд, это может способствовать росту цен на аренду в будущем.

Сжался ли за последние два года пул складских девелоперов?

Василий Григорьев

За последние два года состав участников рынка, который и ранее был ограничен довольно узким кругом компаний, не изменился. Вымывания малых и непрофильных компаний не происходит, но была и есть дифференциация между ними и федеральными девелоперами с точки зрения спроса. Крупные игроки работают с крупными сделками, проектами built-to-suit, которые, как правило, не реализовать на базе небольших объектов. Несистемные, непрофильные игроки - это относительно небольшие сделки объемом 10 тыс. кв. м и меньше, где арендатору с небольшим по площади запросом важнее сэкономить, нежели получить лучший с точки зрения качества объект.

Вячеслав Холопов

Да, рынок становится более профессиональным - только некоторые компании имеют возможность привлечь финансирование и строить объекты. Можно сказать, что девелоперы в России в целом приостановили спекулятивное развитие, но свои проекты предлагают под развитие для клиентов, кто готов ждать окончания строительства и при этом может гарантировать достаточно длинный срок аренды. Также предлагаются здания "под ключ" на продажу; можно таким образом сказать, что девелоперов существенно меньше не стало, а стало меньше компаний, готовых финансировать строительство и строить спекулятивные объекты. Можно ожидать, что непрофильные компании постараются продать земельные активы, на которых возможно было бы строительство складов, а количество профессиональных компаний, готовых строить логистические терминалы, в течение ближайших двух лет будет невысоким.

Элеонора Богданова

Учитывая сдержанный спрос на складскую недвижимость в регионах, крупные девелоперы в основном стараются строить распределительные центры и складские комплексы в формате built-to-suit: они готовы покупать участки в необходимой для клиента локации и строить объекты под конкретного заказчика. На сегодняшний день основной спрос в Новосибирске формируют компании, которые уже арендуют складские площади в регионе и ищут варианты для расширения. Локальные девелоперы, такие как "Евросиб", СГТ и тому подобные, могут предложить клиентам небольшие площади, уже сейчас готовые к въезду.

Александра Селезнева

Складской рынок наиболее медленно из объектов коммерческой недвижимости реагирует на экономические изменения. Он развивается за счет крупных институциональных и федеральных девелоперов, которые готовы строить объекты под заказ клиентов и в рамках подписанных взаимных договорных обязательств. Локальные игроки менее охотно, чем ранее, смотрят на новое строительство и стараются сохранить контракты с арендаторами.

Дмитрий Лукашов

Рынок складской недвижимости растет, поэтому, на мой взгляд, особо жесткой конкуренции пока не наблюдается.