Все новое - хорошо обжитое старое

Реконструкция старых зданий под современные нужды часто обходится девелоперу куда дороже, чем новое строительство. Однако ценность локации старого фонда и его историческая значимость перекрывают собой финансовую тяжесть таких проектов. Особенно сильно ценят подобные активы отельеры, которые готовы тратить баснословные средства для приобретения зданий с целью их последующей реновации.

Современный винтаж

В теории объект может быть приспособлен под отель с целью дальнейшей сертификации только в том случае, если его параметры соответствуют гостиничным нормам. К этому относится глубина здания, шаг колонн, высота потолка и т.д. Номер в отеле также всегда должен быть определенных размеров. Если эти размеры завышены или занижены, то отель не сможет работать в качестве полноценного бизнес-проекта. Общей статистики по реконструкции или новому строительству гостиниц сегодня нет. Однако неоспоримо, что больше всего проектов реализуются в домах с "историей".

Владимир Маслов, официальный представитель Domina Group в России, отмечает, что отельеры, особенно если речь идет об гостиничных сетях, с интересом рассматривают возможности реконструкции объектов в историческом центре городов с целью их приспособления под отель. "Очевидные плюсы такого формата - уникальная локация и сравнительная простота приобретения объекта или оформления долгосрочной аренды, исключая охраняемые объекты. Это дает основания смириться со значительно большим, чем в случае нового строительства, объемом затрат, ведь реконструировать всегда дороже и дольше, чем строить с нуля. Реконструкция влечет за собой массу дополнительных обременений: от чисто технических сложностей организации строительства в условиях плотной городской застройки до необходимости мониторинга состояния окружающих зданий. При этом с приходом новых отельеров помещения будут переделываться кардинально, так как стандарты комфорта сегодня устаревают очень быстро", - заключил эксперт.

Стоит отметить, что стремясь хотя бы частично компенсировать число затрат на реконструкцию, девелоперы тщательно подходят к оценке предлагаемого к реконструкции объекта. К примеру, в Санкт-Петербурге он должен изначально иметь не менее 4-5 этажей: любая корректировка высотности в зоне исторической застройки сопряжена с трудностями либо вообще невозможна. Также для девелопера желательно существование маневра в вопросе перепланировки помещений. Необходимо принимать во внимание и то, что будущий гостиничный проект предварительно необходимо перевести в статус коммерческой недвижимости. При этом положительно на перспективы проекта влияет тот факт, что актив уже ранее функционировал в формате гостиничного объекта, однако это требование не является определяющим.

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE, считает, что сейчас стоимость строительства одного номера отеля средней категории может составить порядка 120 тыс. долларов (около 3 тыс. долларов за кв. м). "Показатели могут отличаться только на уровне первоначальной стоимости здания. Если девелопер приобрел здание по цене в 3 тыс. долларов за кв. м, и хочет реконструировать его под отель, то ему придется потратить еще минимум 2 тыс. долларов. При 5 тыс. долларах на метр это будет очень дорогой отель, и окупаться он будет крайне долго", - подчеркнул Ивашкевич.

По расчетам аналитиков, на материалы в среднем приходится до 65 % стоимости всего проекта реконструкции, а в люксовых отелях это соотношение меняется за счет увеличения доли материалов и сокращения доли работ.

По мнению Марины Усенко, партнера, отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, как правило, подобные "конверсионные" гостиничные проекты подразумевают создание гостиницы высокой ценовой категории, чтобы оправдать начальные расходы на перестройку и реконструкцию. "Не зря многие сети даже создают целые бренды, где собраны "нестандартные" гостиницы (пример – бренд Luxury Collection у StarwoodHotels & Resorts, теперь Marriott Hotels). Гостиницы классом ниже обычно располагаются в зданиях стандартной постройки", - добавила Усенко.

Живые примеры

Так, сочетание озвученных выше факторов позволило Domina Group эффективно инвестировать средства в заброшенное нежилое здание на набережной Мойки, которое представляет собой аристократический особняк XIX века, пришедший в тяжелое аварийное состояние к концу XX столетия. В 2012 году на Мойке, 99 был открыт пятизвездочный отель на 109 номеров, который за четыре года успел стать популярным гостиничным объектом Петербурга, где ежегодно останавливаются 40 тыс. человек.

Из наиболее значимых проектов по реновации отелей в Москве стоит отметить проект обновления гостиниц Hilton Ленинградская и Radisson Royal Украина. Также компания Azimut сейчас реализует стратегию по модернизации своих активов в России, в частности, отеля "Белград" в Москве, а также гостиницы в Мурманске и Владивостоке. Уже довольно продолжительное время планируется реновация гостиницы "Пекин" в столице. Также существует целый список проектов редевелопмента других типов недвижимости в современные отели. Ярким примером такого формата реализации проектов служит создание гостиницы Four Seasons в Петербурге, которая, открылась в историческом особняке.

Если говорить о зарубежном опыте, то необходимо отметить и другие проекты Four Seasons, который довольно давно занимается реализацией подобного формата в разных станах мира. Так, Four Seasons Istanbul Sultanahmet в Турции размещается в здании бывшей тюрьмы, а Four Seasons Istanbul Bosphorus занимает здание бывших казарм гвардии султана. Проект Four Seasons Budapest в столице Венгрии занимает бывшую штаб-квартиру страховой компании. Однако интересные кейсы есть и у других игроков рынка. К примеру, K+K Hotel Central Prague размещается в бывшем театре чешской столицы. Hotel Im Wasserturm, Cologne базируется в здании бывшей водонапорной башни. Luxury Collection Hotel, Amsterdam занимает два жилых дома традиционной голландской архитектуры в центре Амстердама. Augustine, a Luxury Collection Hotel, Prague размещается в бывшем монастыре, а польский Blow Up Hall 5050 Posnan – это и вовсе некогда известная пивоварня.

Из социализма в капитализм

Гостиничной реновации подвергаются не только уникальные исторические объекты и здания, построенные более сотни лет назад. Сами здания отелей довольно быстро подвергаются износу и "концептуальному устареванию". Таким образом, любой несовременный отель нуждается в реновации, но экономическая обоснованность затрат для этого зависит от ряда факторов. Прежде всего, имеет смысл проводить реновацию отелей, находящихся в хорошей локации – в центре городов, с удобной транспортной доступностью, близостью к основным точкам притяжения спроса – будь то туристические достопримечательности или деловые кластеры. Почти все старые советские отели делятся на те, что построены к "Олимпиаде-80" в районе 60-х годов и до войны. Первые – наиболее пригодны для реконструкции, вторые чаще всего либо очень маленькие, либо очень большие и сложны для конвертирования. Все, что построено до войны и старше, подвергается реконструкции с частичным или полным сносом здания.

Рациональным может быть и проведение реновации советских "именитых" гостиниц – хорошо известных и имеющих понятную маркетинговую стратегию, например, ориентированных на недорогой групповой спрос. Практически во всех регионах в центре городов есть гостиницы советского стандарта. Где-то это бывшие "Интуристы", где-то объекты имени самого города и так далее, и во многих городах они являются единственным гостиничным предложением. При этом для большинства туристов эти объекты непонятны, ведь сегодня гости хотят гарантий определенных стандартов качества. Нередко строительство нового объекта обходится дешевле реконструкции, поэтому предварительно всегда необходимо исследовать экономическую обоснованность проекта реконструкции.

Прежде чем начинать реновацию и инвестировать значительные средства необходимо при помощи специалистов провести анализ того, к какому потенциальному росту загрузки и тарифа приведет реновация, как изменится денежный поток и когда окупятся строительные работы, либо посчитать максимальный объем инвестиций, чтобы проект был финансово целесообразен.

Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, указывает на то, что подводные камни есть практически в любом подобном проекте, а задача инвестора – оценить их до его начала. "Если мы говорим о покупке инвестором советского здания для реновации под современную гостиницу, то инвестор должен, помимо юридической проверки объекта, провести максимально полный технический due diligence, потому что каждая выявленная впоследствии техническая проблема обернется серьезными дополнительными вложениями и увеличит бюджет проекта, что может поставить под вопрос его финансовую целесообразность. Инвестор должен изучить конструктив здания, инженерные системы – как их наличие и состояние, так и возможность их обновления в соответствии с современными нормами и требованиями выбранного оператора (при наличии такового). Помимо этого на стартовом этапе необходимо изучить, возможно ли в это здание вписать гостиницу выбранной категории как с точки зрения размера и количества номеров, так и в вопросе конфигурации общественных зон", - подчеркивает Веллер.

Дмитрий Ананьев, директор по строительству и реновации AZIMUT Hotels, говорит о том, что его компания рассматривает приспособление под гостиницы таких объектов как санатории, корпуса пионерских лагерей, бизнес-центры и даже торговые центры. "В принципе, такие объекты вполне возможно переделать под функционал гостиниц. У нас нет опыта работы с экзотическими зданиями: элеваторами, маяками, однако сложностей в любых проектах всегда немало. Это и изменение функционального назначения, и получение новых видов разрешенного использования, и нехватка мощностей. Кроме того, к сложностям можно отнести и получение новых ТУ, поскольку старые здания часто расположены в местах плотной застройки, где нагрузка на коммуникации и так уже на пределе, получение новых технических условий без серьезных обременений маловероятно. Говоря о практических примерах, отмечу, что в настоящее время наша сеть отелей реализует три таких проекта за рубежом: в Берлине, в Вене и Эрдинге. Недавно завершен проект в Мюнхене, включавший частичную реновацию лобби и конференц-залов", - заявил Ананьев.

Сегодня конъюнктура гостиничного рынка в России подразумевает расширение спроса на демократичные форматы размещения. Это происходит по причине увеличения активности туризма, появления большого количества туристов из стран "Азии", а также приближения Чемпионата миру по футболу 2018 года. Этот спрос стимулируют туристы с относительно невысокими ценовыми ожиданиями. Таким образом, спрос на отели в демократичных ценовых сегментах будет расти все активнее. Этот факт создает предпосылки к увеличению спроса по реновации гостиничного фонда в старых советских гостиницах, которые смогут обеспечить современный, но недорогой сервис для посетителей. Однако при этом точечные проекты по реконструкции уникальных исторических памятников в гостиничные проекты остаются востребованными рынком.

Сергей Михайлов