Офисы "кооперативного" формата

Делая прогнозы относительно развития рынка коммерческой недвижимости на 2016 год, немало экспертов сходились во мнении, что коворкинги, вероятно, станут одним из его основных трендов. В пользу этих предположений говорило многое: кризис, который вынудил арендаторов в поисках экономии отказываться от дорогостоящих офисов в пользу более дешевых "трудовых коммуналок", поиск компаниями новых форматов организации своей рабочей деятельности. Кроме того, "бизнес-хостелы" - все еще молодой сегмент российского рынка деловой недвижимости, а значит, он имеет огромный потенциал для развития. Постараемся понять, оправдались ли чаяния специалистов в отношении "площадок совместной занятости" или нет.

Не было бы счастья, да несчастье помогло

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, количество коворкингов лишь увеличивается. С начала года только в Москве (именно в столице сосредоточено коворкинг-ядро) открылись более 40 подобных офисных пространств, притом во всей России таких объектов на конец 2015 года, по данным NAI Becar, насчитывалось около 200. Новые коворкинги не старше двух лет, как информируют аналитики компании Blackwood, сейчас представляют 55% рынка, а его текущий объем в абсолютном выражении составляет более 20 000 кв. м. 

Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL, объясняет этот процесс стартап-бумом (кризис спровоцировал его возникновение), который формирует основной спрос на коворкинги. Значительную роль здесь играют и крупные компании, заинтересованные использовать "коммуналки" как временные офисы продаж/call-центры или площадки для реализации определенных задач (к примеру, проведение тренингов). Помимо прочего, все чаще небольшие фирмы, занимающие помещения класса B-, рассматривают "кооперативы" в качестве альтернативы своему нынешнему "жилью". "В настоящее время, рынок предлагает очень ограниченный выбор помещений среднего качества - это либо дорогие форматы как Regus, либо БЦ низкого качества, предлагающие помещения от 20 кв. м. В этом же смысле коворкинги занимают нишу среднего качества. В целом, кризис - благодатное время для развития коворкингов: в секторах высоких технологий, IT, инноваций появляется все больше индивидуальных предпринимателей, новых бизнесов, и у коворкингов больше шансов привлечь такой спрос, чем у классических офисных объектов", - отметила эксперт.

Предрекает "площадкам совместной занятости" безоблачное будущее и управляющий бизнес-центром "Химки Бизнес Парк" Томас Хацельман. По его словам, в текущей экономической ситуации развитие новых форматов офисных пространств представляется наиболее актуальным направлением. "Коворкинги являются одним из востребованных форматов коммерческой недвижимости, - убежден топ-менеджер. - Для начинающих предпринимателей или компаний, чья деятельность не предполагает ежедневное пребывание в офисе, коворкинги обладают большими преимуществами. В таких пространствах созданы все условия для продуктивной работы, при этом посетители могут арендовать рабочее место на разный период - от нескольких часов до одного месяца. Невысокая арендная плата, по сравнению с офисом, позволяет экономить средства малого или среднего бизнеса, не жертвуя качеством рабочей среды, и инвестировать их в собственное развитие".

А повлиял ли кризис на ценовую стратегию российских коворкингов? Свести все к единому знаменателю не получится: так, в Meeting Point (коворкинг премиум-сегмента) информационно-аналитическому порталу "Арендатор.ру" сообщили, что за почти два года существования площадки прайс вырос на 30%, хотя и последовала оговорка "мы больше реагировали на спрос на наш продукт, не на кризис", а, скажем, в DI Telegraph проинформировали, что даже в период экономических сотрясений их ценовое "меню" осталось без изменений. "Рабочая станция" тоже обошлась без каких-либо экспериментов. "Коворкинги - тот бизнес, которому кризис идет на пользу. Наши клиенты получают возможность значительно экономить на аренде офиса, и именно в кризис эта возможность особенно для них важна. Соответственно, стоимость услуг мы не снижали и не планируем. Действуем в сегменте разумного премиум класса", - заявила коммерческий директор "Рабочей станции" Анна Жидкова.

Для наглядного ценоотражения предлагаем вам познакомиться с прайсом, который предлагают некоторые из столичных коворкингов.

* В зависимости от выбранных условий

Обратная сторона Луны

Некоторые специалисты признают наличие повышенного интереса к "рабочим коммуналкам", но задаются вопросом, обоснован ли он. По мнению экспертов, коворкинг - достойный вариант для небольших компаний, а вот фирмам с большим или средним штатом гораздо выгоднее арендовать традиционное офисное пространство. Так, Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield, поясняет, что в пересчете на стоимость аренды рабочего места за день "площадка совместной занятости" выходит существенно дороже обычного офиса. "В качестве аналогии можно привести аренду номера в гостинице против аренды квартиры - понятно, что вторая дешевле выйдет, но зато в гостинице убираться не нужно", - подчеркивает руководитель.

Иные эксперты считают, что рынок постепенно уходит в сторону от "кооперативов". Например, глава отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина отмечает преимущества мини-офисов перед коворкинг-пространствами. По ее словам, объекты обоих типов предоставляют клиентам больший спектр услуг (секретарь, оборудование, организация кухни и прочее), более комфортную атмосферу и освобождают арендаторов от решения многих технических задач, однако "площадки совместной занятости" стоят дороже, поскольку, как правило, размещаются в бизнес-центрах классов А и В.

Есть ли жизнь за МКАДом

Если с Москвой и Санкт-Петербургом, где базируется большая часть коворкинг-площадок, все ясно, то как обстоят дела в регионах? Практика показывает, что "на периферии" подобные проекты приживаются с трудом, даже в городах-миллионниках, где наблюдается высокая бизнес-активность. В основном здесь запускаются антикафе (этот формат с некоторым допущением можно считать предшественником формата коворкинга), а не "трудовые коммуналки", но существуют весьма недолго. По словам экспертов, корень проблемы - менталитет, настороженное отношение региональной аудитории к непривычному для нее явлению. Как результат - в настоящее время профессиональных операторов коворкинга за пределами двух столиц не присутствует, хотя сетевики не исключают своего появления на периферийном рынке. Та же "Рабочая Станция" (три объекта, и все в Москве) присматривается к Екатеринбургу и возможно, в недалеком будущем откроет свой филиал в столице Урала.

Пан или пропал?

Инвестиции в коворкинг сейчас - это удачное вложение средств или проект, заранее обреченный на провал? С одной стороны, данный сегмент рынка деловой недвижимости по-прежнему находится в процессе формирования, с другой, закрепиться в московской или санкт-петербургской зонах, где уже сформирован пул игроков, представляется весьма сложной задачей. А регионы, по крайней мере, в ближайшей перспективе, будут представлять интерес, скорее, для любителей авантюр, чем для предпринимателей, не рискующих зазря своим деньгами.

Запуск одного коворкинг-пространства в среднем оценивается не менее чем в 10-15 млн рублей (речь, естественно, не идет о строительстве "с нуля" или организации площадки премиального класса). Но при существующих условиях даже самые сведущие аналитики поостерегутся называть даже приблизительные сроки окупаемости подобных начинаний. По мнению Юлии Богомол, дело в том, что большого опыта в организации подобных бизнес-пространств на российском рынке деловой недвижимости пока не наработано. Как объясняет эксперт, собственники, у которых есть пустующие этажи с отделкой, еще могут использовать формат коворкинга в несколько облегченном варианте для реализации незанятых помещений, однако, скажем, профессиональные девелоперы не рискнут браться за "кооперативный" проект, поскольку эта затея сулит слишком уж много рисков.

Вообще ситуация складывается парадоксальная: существующая экономическая обстановка - хорошее время для развития коворкингов, но одновременно не тот период, когда инвесторы будут вкладывать собственные средства в начинания со сложно прогнозируемым периодом окупаемости. Но, по прогнозам специалистов, после кризиса интерес к "кооперативному" формату проснется с новой силой. "На наш взгляд, собственники офисных объектов будут более готовы к диалогу: новые тренды планирования офисного пространства будут стимулировать их искать новые концепции для арендаторов своих объектов. В перспективе коворкинг будет являться дополнительной инфраструктурой БЦ и дополнительным конкурентным преимуществом", - уверена Елизавета Голышева.

Приживутся ли окончательно "рабочие коммуналки" в российских реалиях, сказать сложно. Но экзамен кризисным временем они выдержали и, более того, заставили игроков отечественного рынка деловой недвижимости приглядеться к себе повнимательнее.

Дмитрий Бахтин