Столкновение в Мытищах

Хватит ли в подмосковном городе трафика сразу на три крупных торговых центра

В апреле в подмосковных Мытищах откроется торговый центр 4Daily финской девелоперской компании SRV. При этом в городе уже работают такие крупные ТЦ, как «Июнь» и «Красный кит», ранее строить торговые объекты в Мытищах собиралась IKEA. «Молл» разобрался, чем Мытищи привлекают девелоперов и как открытие нового торгового центра повлияет на ритейл в городе.

Есть куда расти

Интерес к Мытищам девелоперы торговой недвижимости проявляют неспроста. Город расположен всего в 20 км от Москвы, многие жители Мытищ ездят на работу в столицу. «Мытищинско-Королёвская агломерация, расположенная на Ярославском направлении, одна из крупнейших, численность населения превышает 750 тыс. жителей, – объясняет председатель совета директоров RRG Денис Колокольников. – Ведётся активное жилищное строительство и реализуются планы по развитию транспортной инфраструктуры. Кроме того, это популярное дачное направление, что увеличивает трафик в теплый период года».

Также Мытищи и Мытищинский район привлекает крупных девелоперов наличием земельных ресурсов для строительства и тесными транспортными, торговыми, промышленными, культурными и рекреационными связями с Москвой, считает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский.

В результате на сегодняшний день Мытищи характеризуются высокой насыщенностью ритейлом, отмечают все аналитики. В городе расположены одни из крупнейших торговых центров в Подмосковье – «Июнь» ГК «Регионы» (GBA – 178 тыс. кв. м, GLA – 75 тыс. кв. м) и «Красный кит» BTR Group (GBA – 137,5 тыс. кв. м, GLA – 66,7 тыс. кв. м). Общая арендопригодная площадь действующих торговых объектов в Мытищах, по подсчётам CBRE, составляет около 280 тыс. кв. м.

Впрочем, говорить о перенасыщенности торговыми площадями пока рано, уверен аналитик отдела исследований рынка CBRE Магомед Ахкуев: «Июнь» и «Красный Кит» притягивают не только жителей Мытищ, но и тех, кто живёт в близлежащих городах, например, Пушкино и Ивантеевке. Многие крупные торговые объекты, территориально расположенные в Мытищинском районе, работают ещё и на потребителей, проживающих в Москве, добавляет Обуховский.

Новый толчок развитию торговли в Мытищах наверняка даст открытие в городе станции метро «Челобитьево», проектирование и строительство которой должно начаться после 2019 года. В пресс-службе ГК «Регионы» говорят, что после запуска в городе метро компания может приступить к строительству второй очереди «Июня».

Долгий путь к взлёту

Несмотря на то что, по мнению опрошенных «Моллом» экспертов, потенциал для роста торговых площадей в Мытищах есть, некоторые заявленные проекты развиваются долго и сложно. Так, от планов по строительству торгового центра в Мытищах отказалась IKEA, писала 10 февраля газета «Ведомости». В 2010 году компания собиралась строить в Мытищинском районе торговые объекты общей площадью около 400 тыс. кв. м. Их сдача была намечена на 2013 год, однако строительство до сих пор так и не началось. По данным «Ведомостей», права на долгосрочную аренду около 50 га в Мытищах IKEA планирует выставить на продажу. В IKEA «Моллу» рассказали, что компания заинтересована в присутствии на северо-востоке Москвы и Московской области и рассматривает для этого различные варианты, «включая возможность покупки уже существующего торгового центра». Какие именно торговые центры компания рассматривает для покупки, в IKEA не уточнили.

Продолжительную историю имеет и проект 4Daily. Участок под торговый центр финская компания SRV приобрела ещё десять лет назад. С тех пор рыночная ситуация существенно изменилась, но проект необходимо было завершить, добавляет он. В результате 4Daily построили прямо напротив «Июня». Торговый центр должен был открыться в первом квартале 2017 года, но сроки сдвинулись, и теперь открытие запланировано на апрель этого года. 4Daily меньше «Июня»: его GLA составляет всего 26 тыс. кв. м – это площадь районного торгового центра.

В SRV нам рассказали, что на данный момент подписаны договоры аренды на 60% помещений торгового центра, а соглашения о намерениях – ещё на 8% площадей. Уже известно, что в ТЦ откроется фитнес-центр «Охана Фитнес», парк семейных развлечений «Zамания», гипермаркет продуктового оператора «Мираторг» и «множество сервисов для решения ежедневных бытовых задач».

Из-за близости к «Июню» у 4Daily могут возникнуть сложности с проектом, ведь «Июнь» уже и так закрывает потребности большей части населения, проживающего в пешеходной доступности, считает Обуховский. Однако в SRV уверены, что проект будет пользоваться спросом у потребителей. «4Daily станет особенным объектом из-за его продуктового и сервисного предложения, а также социальной функции, – объяснил исполнительный директор по управлению торговыми центрами концерна SRV в России Патрик Сьоберг. – Торговый центр будет сфокусирован на предложении для здорового ежедневного потребления». Население московского региона сегодня активно растёт, а поэтому наличие разных форматов торговых проектов просто необходимо, добавил он. Таким образом, главной идеей становится не конкуренция с другими торговыми центрами, а создание ритейл-хаба в Мытищах, заключил Сьоберг.

ГК «Регионы» открытие нового торгового центра вблизи «Июня» не пугает. «В нашу зону охвата входит весь городской округ Мытищи, СВАО города Москвы, а также другие города Подмосковья, – рассказали “Моллу” в пресс-службе компании. – ТЦ 4Daily – небольшой районный объект, перед которым ставятся совершенно другие задачи. Он не сопоставим с “Июнем” ни по GLA, ни по концепции, ни по пулу арендаторов».

Потребитель в плюсе

Близкое расположение ТЦ 4Daily к «Июню» может сыграть на руку арендаторам, считает директор по продажам «Евросети» Артем Алякринский (у компании есть свой магазин в «Июне»). «Расположение двух торговых центров рядом создаёт нужную конкурентную среду, которая может положительно повлиять как на условия размещения магазина, так и на стоимость аренды площадей в торговых центрах. А это выгодно и для ритейла, и для клиента», – комментирует он.

В «Связном» открытие нового торгового центра вблизи уже существующего с арендными ставками никак не связывают. «Стоимость аренды – это изменяющаяся величина, и арендатор с арендодателем постоянно находятся в процессе переговоров об устраивающем обе стороны размере ставок», – сказал «Моллу» представитель компании.

Не советует рассчитывать на снижение арендных ставок и Обуховский. Зато спрос и товарооборот продуктового якоря «Июня» – гипермаркета «О’Кей» из-за открытия в непосредственной близости конкурента может сократиться, предупреждает он. «Не исключено, что в дальнейшем будет происходить постепенная концептуальная коррекция этих торговых центров», – говорит Обуховский.

Впрочем, большинство опрошенных «Моллом» арендаторов «Июня» существенных для себя изменений с запуском торгового центра SRV не ждёт: у проектов разные концепции и разный пул арендаторов. «Моллу» не удалось найти ни одного ритейлера, который бы заявил о переходе из «Июня» в 4Daily или открытии в новом торговом центре ещё одного магазина. В конечном итоге наличие разных арендаторов в двух близко расположенных друг к другу торговых центрах сыграет на руку потребителю, у которого появится возможность расширить свой выбор.