Торговый центр умер, да здравствует торговый центр!

Последний экономический кризис выступил катализатором развития российского рынка торговой недвижимости. Чтобы существовать в новой бизнес-реальности, игрокам пришлось экспериментировать, искать более эффективные форматы и задавать другие правила. Естественным образом эти процессы повлияли и на торговые центры, для которых традиционная ритейл-модель, похоже, уже стала пережитком прошлого. Так это или нет, мы обсудили с нашими экспертами.

Есть мнение, что ритейлерам вскоре перестанут быть интересны крупные ТЦ, а фокус внимания сместится на объекты меньшего формата. Вы согласны с этим?

Магомед Ахкуев, аналитик отдела исследований рынка CBRE в России

Так говорить, на мой взгляд, неуместно. Крупный ТЦ в силу большего масштаба имеет более широкую зону охвата и более высокий покупательский трафик по сравнению с районными ТЦ. Поэтому интерес к таким проектам сохраняется. Другое дело, что, например, районные ТЦ ADG group формируются на месте советских кинотеатров, которые долгие годы являлись развлекательными центрами своих районов, генерировали определенный трафик и поэтому несомненно интересны ритейлерам. Не стоит также забывать о том, что это возможность для ритейлеров "пакетно" войти в проекты, как это сделала "Лента", тем самым решив вопрос с поиском качественных площадок для дальнейшей экспансии.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom

Безусловно, тренд заметен, причем со стороны самых разных ритейлеров. В условиях постепенной "кластеризации" города и с учетом роста качества районных ТЦ размещение в объектах локального формата становится интересным и для крупных сетевых ритейлеров. В то же время говорить о том, что региональные и суперрегиональные объекты перестанут быть интересными, преждевременно. Меняется сам формат шопинга. Крупные ТЦ становятся объектами "выходного дня": туда едут за основательными покупками и развлечениями на весь день для всей семьи. Районные ТЦ остаются для шопинга в будние дни, а также для образования (детские центры и студии), регулярных занятий спортом и посещения кафе.

Анна Образцова, коммерческий директор ADG group

Такая тенденция есть, и она набирает обороты. Люди уже не хотят тратить время на дорогу туда-обратно до торгового центра, хотят получать все необходимое рядом с домом, в пешей доступности. Так, по нашей статистике, 30−35% москвичей вообще не выезжают из районов своего проживания. Однако сейчас на столичном рынке ритейла недостаточно предложений, которые могут удовлетворить этот спрос. Сеть районных центров ADG group как раз изменит ситуацию: мы делаем ставку на территориальную близость к потребителю, оптимальный набор действительно востребованных на ежедневной основе товаров и услуг, а также культурно-образовательных и развлекательных функциях.

Светлана Ярова, руководитель департамента коммерческой недвижимости RRG

Не могу согласиться с данным мнением. Каждый формат и сегмент ритейла имеет индивидуальную стратегию экспансии, требования к локациям и помещениям в моллах, а малый и крупный формат ТЦ — это совершенно разные модели покупки. При этом районный формат действительно имеет серьезный потенциал для развития: при грамотном подходе они имеют привлекательную экономику, быстрее строятся, окупаются и более стабильны. По нашим оценкам, в столице можно построить еще порядка 60 районных ТЦ. В каждом из 124 кластеров города должно быть как минимум по одному ТЦ компактного формата.

Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL

Затрудняюсь ответить.

Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital

Крупные не перестанут быть интересны, просто под них остается все меньше "вкусных" локаций. К тому же крупные объекты требуют больше инвестиций. Именно эти два фактора сыграли на руку популярности районных форматов.

Изменения в модели современных ТЦ — временные или это уже новый стандарт?

Магомед Ахкуев

Дело в том, что новые форматы, составы арендаторов, да и вообще тренды последних лет появились не только в ответ на кризис, но и, в принципе, отражают изменившиеся запросы потребителей. В частности, под влиянием развития технологий меняется отношение к шопингу и походу в ТЦ, который из просто "торгового" трансформируется в более развлекательный, чтобы удержать посетителя и продлить время его нахождения в ТЦ. Это новая реальность, которая никуда не исчезнет, а, скорее, будет только эволюционировать.

Иван Татаринов

Эксперименты с форматами наблюдались в 2015−2016 годах, то есть в период адаптации к кризисным реалиям. Сейчас можно говорить о "новом стандарте", который возник уже после прохождения пика кризиса. Покупательская способность в то же время продолжает снижаться, как и расходы населения на покупки, поэтому в интересах ТЦ искать и находить тот самый tenant mix, который в наибольшей степени удовлетворит их покупателей. Каждый объект при этом экспериментирует по-своему, что позволяет им приобрести уникальность.

Анна Образцова

Рынок ритейла — один из самых динамично развивающихся, форматы меняются постоянно. Несколько лет назад люди приходили в торговые центры прежде всего покупать, сегодня у другая мотивация — развлечение, общение, интересное времяпровождение. Девелоперы должны реагировать соответствующе, чтобы оставаться в тренде. Сейчас главными тенденциями являются увеличение доли площадей фуд-зон, развитие досугового компонента, в частности, в популярном формате эдьютейнмента. Тенант-микс нужно подбирать индивидуально для каждого объекта, исходя из потребностей и возможностей аудитории.

Светлана Ярова

В кризис ритейлеры сократили программы развития, крупные ТЦ стали открываться с высокой долей вакантных площадей. В этой ситуации операторы развлечений стали панацей от пустоты. Кроме того, у fashion-операторов арендные ставки резко снизились, а у индустрии entertainment существенно не изменились. Кризис дал новым форматам шанс зайти в крупные моллы. Для девелоперов это эксперимент, но, безусловно, наиболее удачные форматы останутся, так как есть потребительский спрос и есть необходимость отличаться от конкурентов.

Оксана Копылова

Кризис повлиял на ставки, поменял структуру потребления и изменил приоритеты покупателей, но все остальные тенденции можно отнести к закономерной эволюции развития рынка. Кроме того, идет активное замещение поколений: уже через 5−10 лет основные покупательские тренды будут формировать не миллениалы, рожденные на пороге 2000 года, а люди поколения Z. Главные отличительные черты: сильно выраженная "включенность" в онлайн-пространство и соцсети, меньшая привязанность к брендам при одновременной ориентированности на эмоциональное восприятие; приоритет на семейные ценности, при этом в своем выборе Z-люди легко переключается на новинки.

Эвелина Ишметова

Это уже данность. Не думаю, что в целом будет иметь место откат назад. Потребитель — живой человек, а он, как известно, быстро привыкает к хорошему и разнообразному.

Намечается тенденция: ритейлер уже не гонится за "квадратами". Вы согласны с таким утверждением?

Магомед Ахкуев

Отчасти это так. Многие ритейлеры начали развивать новые форматы магазинов, требующие существенно меньше квадратных метров, чем прежде. Это опять же связано с развитием электронной торговли, теперь магазин представляет из себя скорее шоу-рум, где можно посмотреть товар, а заказ сделать на сайте. Примерами могут служить сети "Эльдорадо", Metro Cash& Carry, Leroy Merlin и другие. Однако идет и обратный процесс, многие сети (Gloria Jeans, Zara, Uniqlo), наоборот, увеличивают площади.

Иван Татаринов

Затрудняюсь ответить.

Анна Образцова

Это следствие активного роста онлайн-торговли. Операторы начинают задумываться о более эффективном использовании площади и более концентрированном предложении в части ассортимента. На данный момент модель потребления формируется двумя путями: одна часть покупателей сначала находит товар в интернете, а за покупкой идет в физический магазин, а другая часть, наоборот, изучает качество и вид товара в магазине, а покупает в итоге онлайн. Шоу-рум выступает одним из таких каналов и способствует большему вовлечению потребителя непосредственно в коммуникацию по продукту.

Светлана Ярова

Наблюдаются разнонаправленные тенденции. Действительно, формат шоу-румов получил развитие, но многие fashion-операторы придерживаются противоположной стратегии. Часто от торговых сетей звучат заявления о неэффективности маленьких торговых точек. Расширяя ассортимент, они увеличивают целевую аудиторию. В целом, все зависит от сегмента ритейла, стратегии развития бренда, задач конкретной сети.

Оксана Копылова

Шоу-рум — лишь один из форматов, имеющихся на рынке, и он не подходит некоторым категориям ритейлеров. Каким образом, к примеру, розничный оператор Familia, работающий в off-price сегменте и в среднем занимающий по 2 тыс. кв. м, сможет обойтись небольшой площадью? Такой формат применим только для определенных товарных груп, имеющих активную онлайн-поддержку, что может быть, например, справедливо для брендов электронных сигарет либо премиальной электроники, где покупатель смотрит на товар и сразу принимает решение.

Эвелина Ишметова

Пока об этом много говорят, но по факту брожение по магазинам все ещё остается отличной пилюлей против стрессов для многих россиян. В сфере fashion явление сокращение площадей в пользу шоу-румов пока тоже не очевидно.