Жилье Шредингера. Как развивается в регионах формат апартаментов

В контексте Москвы или Санкт-Петербурга апартаменты уже не назовешь хоть сколько-нибудь новым явлением, однако в условиях региональных рынков этот сегмент недвижимости только начинает развиваться. С каким темпом идет данный процесс, долгоиграющим ли окажется тренд на подобные объекты и что помогает или, наоборот, мешает развитию такого формата, обсудили наши эксперты.

Как вы оцените состояние рынка апартаментов в регионах РФ?

Марина Смирнова, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield

Формат апартаментов приживается практически во всех крупных городах, где есть спрос на услугу временного проживания (как в Сочи, например) или имеются ограничения по строительству жилья в привлекательных для этого местах. Повсеместная практика в регионах — строительство бюджетных апартаментов очень маленькой площади (27−28 кв. м). В таких комплексах покупают квартиры-студии молодые семьи, для которых такой формат является альтернативой покупки комнаты в коммунальной квартире.

Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality Income Consulting

Формат апартаментов в профессиональном понимании (квартиры, номера для аренды на сутки или среднесрочный период) популярны в крупных городах, столицах — там, где высок спрос на бизнес-туризм. Если говорить об апартаментах как типологии жилой недвижимости без права прописки, то этот формат имеет место во всех городах, в которых центры застроены, и площадки не позволяют реализовывать жилье классического формата в районе, где только оно и востребовано.

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty

В регионах апартаменты пользуются меньшей популярностью у потребителя. Предложений на рынке тоже значительно меньше: у местных девелоперов еще достаточно площадок для строительства жилых домов. Исключением можно назвать Краснодарский край: за счет большого спроса на приобретение недвижимости в теплых краях и приобретения большей части объектов "столичными покупателями" для использования в качестве летней дачи апартаменты там будут пользоваться большой популярностью. Также данный формат активно развивается в Екатеринбурге и в Казани, где подобные объекты представлены как помещения для проживания в многофункциональном комплексе.

Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert

Формат имеет неплохие перспективы для развития в городах-миллионниках, хотя даже для Санкт-Петербурга его можно назвать относительно новым. Он начал более активно развиваться всего лишь в течение последних пяти лет.

Денис Крючков, коммерческий директор агентства недвижимости "Рядом"

Из лидеров можно выделить Краснодарский край, где данный формат вполне приемлем для осознания клиентом, объем вполне соизмерим с рынком Московского региона по количеству проектов, но, учитывая определенные ограничения, этот объем предложения ниже: порядка 200 тыс. кв. м. В других городах проекты представлены локально. Выделить можно Екатеринбург с десятью проектами и емкостью 115 тыс. кв. м. В остальных городах формат отсутствует или представлен двумя−тремя проектами.

Развитие рынка апартаментов в регионах: какие факторы мешают этому, а какие, напротив, способствуют?

Марина Смирнова

Мешает, разумеется, законодательство: были случаи, например, в Омске, где дом, построенный на месте планируемой гостиницы, не ввели в эксплуатацию, хотя инвестор оперировал названием "апарт-отель". Комиссия посчитала, что это обыкновенный жилой дом, и не пропустила проект. Если инвестор меняет разрешенное использование участка и строит вместо гостиницы апартаменты, то покупатели могут иметь проблемы с регистрацией сделки.

Кроме того, апартаменты продаются с НДС, в них нельзя прописаться, тарифы на коммунальные услуги и налог на недвижимость здесь выше, чем в жилых домах. Нет требований по инсоляции помещений. Кроме того, апартамент можно использовать и для проживания, и для работы. В том числе, сделать там хостел, например. Вряд ли такое соседство будет интересно семье с детьми.

К плюсам можно отнести местоположение, качество строительства, бюджет приобретения.

Елена Лысенкова

В целом ограничивает региональное развитие апартаментного формата два критерия: отсутствие достаточного спроса и наличие альтернативных площадок для строительства, компактность городов.

Яна Глазунова

Достаточное количество площадок для строительства жилых домов у девелоперов препятствует росту рынка апартаментов в регионах. Развитию направления способствует приобретение крупными компаниями больших объемов, но это наблюдение, правда, больше относится к столичному рынку.

Полина Яковлева

Затрудняюсь ответить.

Денис Крючков

Мешает емкость локального рынка, статус плюс повышенные коммунальные платежи. Ключевым является наличие большого количества земельных активов для реализации проектов с квартирами.

Долгоиграющим ли будет тренд, который сейчас существует на апартаменты?

Марина Смирнова

Мне кажется, еще два−три года, и правила игры будут окончательно выстроены. Может быть, останутся апартаменты в сегменте кондо-отелей, но в любом случае они будут использоваться как инвестпродукт, а не как жилье.

Елена Лысенкова

Затрудняюсь ответить.

Яна Глазунова

Апартаменты — это относительно новый продукт, который только набирает обороты и имеет большие перспективы. Это долгоиграющий тренд, который экономически интересен как девелоперу, так и покупателю.

Полина Яковлева

Формат только начинает развиваться, поэтому тренд будет долгоиграющим. У апартаментов есть одна очень привлекательная характеристика — это жилье с полной отделкой и меблировкой, что не требует дополнительных инвестиций в ремонт и комплектацию объекта. По факту покупатель может сегодня купить апартаменты, сразу заехать и жить в тишине.

Кроме того, девелоперы начали больше внимания уделять концепции проектов, дизайну и оформлению мест общего пользования. Основываясь на нашем опыте, могу сказать, что девелоперы стремятся устроить различные зоны отдыха для жителей, располагающие к добрососедству, небольшие кафе или даже бары.

Денис Крючков

Данный формат будет на рынке. Крайне выгодный для застройщика формат — апарт-отель, что дает право не только использовать отель как бизнес, но и осуществлять продажу помещений с временной регистрацией. При этом социальная нагрузка ниже по сравнению с квартирами.