Петр Гавырин: "По качеству складов Россия уже давно догнала Европу"

Складской сегмент становится привлекательнее для девелоперов и инвесторов — подобная точка зрения озвучивается экспертами все чаще. Так это или нет, мы решили спросить у Петра Гавырина, основателя группы "А Плюс Девелопмент" — компании, в прошлом году совершившую самую крупную сделку в истории российского рынка. Заодно мы решили побеседовать о перспективах формата light industrial, архитектурной эстетике новых проектов и явлениях, которые, возможно, уже скоро перерастут в тренды.

Как сложился 2017 год для вашей компании и чего ожидаете от 2­­018 года?

Ощущения противоречивые: результаты хорошие, но хотелось бы большего. Компания продолжила демонстрировать положительную динамику: прирост по объему бизнеса соответствует примерно 30%. Несколько неожиданным оказалось то, что мы ожидали восстановления рынка в начале 2017 года, но, по сути, какие-то нотки позитива прозвучали только осенью. Это то, что я отношу к негативу. В целом задача на 2018 год (с учетом позитива, который сформировался в 2017 году) — продолжить рост на уровне 30−40%, выйти на объем активных проектов 450−500 тыс. кв. м в стадии строительства. Для этого нам нужен регулярный pipeline под 700−800 тыс. кв. м.

В прошлом году самая крупная сделка была совершена с участием вашей компании. В 2018 году "А Плюс Девелопмент" удивит еще каким-нибудь рекордом?

Мы были ньюсмейкерами, так как сделка была крупнейшей за всю историю рынка. Не думаю, что рынок находится в той стадии, чтобы ежегодно обновлять этот рекорд. Я не вижу клиента, который бы строил проект подобного масштаба. Считаю, наш рекорд продержится три года минимум. В дополнение скажу, что мы видим большое количество сделок в регионах, но их единичный размер не будет рекордным, то есть средняя сделка будет меньше за счет экспансии в регионы, но в любом случае стотысячники будут.

У региональных складских рынков есть шанс подобраться к уровню Москвы? В перспективе ближайших семи−десяти лет…

Конечно, нет. Основной рынок формирует Москва, более того, на втором месте находится совсем не Санкт-Петербург. Второй эшелон сейчас — это, возможно, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону. То есть те регионы, где активно начинает развиваться федеральный ритейл. Санкт-Петербург, с точки зрения ритейла, представляется очень конкурентным рынком, вся соответствующая инфраструктура здесь создана, потому мы не ожидаем большого спроса в Северной столице. Город будет номером четыре или пять по объему генерируемого спроса.

"А Плюс Девелопмент" относительно недавно вышла на московский рынок, стоит ли в 2018 году ожидать от компании очередных дебютов?

Москва — наш приоритет. Но, как я уже говорил, мы видим большой спрос на Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Новосибирск, и там уже либо присутствуем, либо готовимся заявить новые проекты.

В развитии складского рынка Россия пытается догнать Запад или идет своим особенным путем?

Мы идем за клиентом, а он уже сам формирует техническое задание на объект, который хочет получить. Если говорить про технологию строительства, используемые материалы и так далее, то уже давно догнали Европу, и сейчас качество объектов в России на одном уровне с европейскими.

За последние два−три года изменился ли портрет клиента?

Рынок всегда представлял собой качели. В один момент девелоперы диктуют условия, в другой — арендаторы. Сейчас мы находимся в цикле, когда условия диктует клиент в силу того, что спрос упал очень сильно, а количество игроков сохранилось. Клиент стал более требовательным с точки зрения рисков, в первую очередь предъявляются требования к опыту девелопера. Уровень цен у всех примерно одинаков, и все ориентируются на качество и репутацию. Но я думаю, что ближайшие два года станут временем поиска баланса.

Какие тренды получат развитие в 2018 году?

С учетом того, что доступнее стал капитал в этом сегменте, мы снова увидим больше предложения в спекулятивном строительстве (в первую очередь в регионах). Увеличится доля BTS в регионах за счет экспансии федеральных ритейлеров.

Многие эксперты говорят, что в 2018 году для инвесторов складской сегмент будет гораздо более привлекательным, чем прежде. Согласитесь с этим?

Эту точку зрения не совсем разделяю: все-таки есть сегменты привлекательнее. Скорее всего, соглашусь с тем, что интерес к складскому сектору вырастет. Во-первых, сам объем капитала становится больше. Во-вторых, требования инвесторов по доходности становятся ниже. Это два ключевых фактора, которые влияют на интерес инвесторов в нашем сегменте.

Если правильно понимаю, то ваша компания ориентируется больше на формат BTS, а какая ситуация наблюдается в масштабах всего рынка?

Да, это изначально была наша осознанная позиция. Компания не была готова нести коммерческие риски. BTS — достаточно сложный продукт, но ориентация на этот формат, как я уже сказал, была изначально, мы довольно успешно эксплуатируем данную бизнес-модель. Если смотреть по всему рынку, то после 2014 года уровень спекулятивных площадей был высоким, поэтому BTS стал самым активным форматом и, на мой взгляд, занимал до 80% рынка. Сейчас капитала становится больше, он становится более склонным к риску, поэтому объем BTS потихоньку уменьшается. Если рынок стабилизируется, то норма, к которой мы придем, составит 60% на 40% или 50% на 50%.

Как считают специалисты, при сохранении сегодняшних темпов развития ритейла крайне актуальными станут склады в черте города...

Все хотят быть ближе к клиенту и выигрывать в скорости доставки. Проблема в другом: невозможно выстроить продукт с учетом ожиданий арендатора по ставкам аренды. Как только заходишь в черту города, стоимость продукта возрастает, административные барьеры множатся, и девелоперам эта история становится уже не так интересна. Очевидно, что все привыкли работать на окраинах, строить проекты помасштабнее и получать как можно больший средний объем сделки, тем самым получая некую точку равновесия спроса и предложения.

Спрос на внутригородские объекты есть, но, к сожалению, ожидать, что будет сформировано какое-то системное предложение и появится прозрачный рынок такого продукта, не стоит. Я думаю, это не текущая перспектива и не продукт федеральных девелоперов. Это будет формироваться за счет единичных сделок, когда у инвестора, например, есть единичный актив, который нельзя монетизировать через другие сегменты коммерческой недвижимости, либо жилье. Тогда он просто вынужден будет обратиться к складскому сектору. Мне кажется, это основной сценарий. Тем не менее спрос на такой продукт со стороны ритейла будет.

Давайте поговорим о перспективах light industrial в России.

Light industrial — это то, с чего мы начинали, компания изначально была индустриальным девелопером. Скажем так, мы одни из немногих, кто очень хорошо понимает этот сегмент. Есть, наверное, проблема в двух направлениях.

Первое: коммерческие риски. К сожалению, поток AAA-клиентов в industrial уже иссяк, то есть все известные производители уже здесь: находятся на своих площадях, либо на арендованных. А дальше начинается уже вторая−третья волна, и клиенты, которые менее интересны из-за их репутации или финансовой надежности.

Второе. Рынок капитала опять же. С учетом ставок кредитования и той доходности, которую хочет получить инвестор, индустриальный сегмент становится сложным для прогнозирования, и ты не можешь получить стабильный и легко определяемый доход в горизонте 15−20 лет.

В целом интерес к light industrial растет, потому что себестоимость, если мы говорим про производство в России, достаточно низкая. Тут наша страна может конкурировать даже с Китаем. Это такой очевидный драйвер локализации производства. Также влияет активное развитие сельского хозяйства, которое в том числе тянет за собой переработку сельхозпродукции.

Насколько автоматизированные склады востребованы российским рынком и актуальны для него?

Основной драйвер рынка торговли — это онлайн-ритейл. Те компании, которые мыслят горизонтом в пять−семь лет и тем более в формате e-com, выбирают путь к автоматизации. Мы видим, что доля автоматизированных складов (хотя бы в каких-то элементах) и количество соответствующих растет. Не на порядки, конечно, но удвоение-утроение фиксируется ежегодно.

Элементы автоматизации мы видим практически в каждом проекте. Полностью автоматизированные объекты в России мы не увидим, наверное, в течение ближайших пяти−семи лет, потому что есть предел эффективности автоматизации. Кроме того, в России, как я уже говорил, низкая себестоимость труда, и все компании хотят этим воспользоваться. Приходится соблюдать баланс в нынешних условиях: ты хочешь получить выгоду от себестоимости ручного труда, а с другой стороны, хочется какой-то автоматизации, которая позволит, например, увеличить скорость обработки заказов. Люди здесь находят компромиссы по-разному.

Чуть чаще стали возникать случаи, когда заказчик просит сделать здание не только практичное, но и интересное с точки зрения архитектуры. Как считаете, выльется ли это в тренд?

Было много клиентов, которые всегда хотели выделиться архитектурно. Нам этот тренд импонирует. Нам не хочется, чтобы индустриальный рынок был безликим и однотипным. Стоит отметить, что раньше склад — это было что-то, отдельное от офисов, а складской персонал не очень требовательным. Сейчас наблюдается тренд на совмещение в рамках одного проекта складского персонала, офисного, логистического. Естественно, они уже хотят получить объект другого качества. Это здорово. Можно сказать, что современный складской рынок не только про нагрузку на полы и про шаг колонн, но и про архитектуру и эстетику.

 Беседу вел Дмитрий Бахтин