Смена стандарта: о неформатных арендаторах БЦ и ТЦ

Последний экономический кризис подтолкнул российский рынок коммерческой недвижимости к поиску новых концепций и форматов. Этот процесс отразился и на формировании пула арендаторов в торговых и офисных центрах: все чаще в нем появляются съемщики, которых прежде было сложно воспринимать всерьез.

Хотим разнообразить свою офисную жизнь

Офисный сегмент порой консервативен и не готов к экспериментам, однако изменившаяся экономическая обстановка в стране вынудила и его по-новому взглянуть на многие привычные вещи. В частности, пришлось пересмотреть принцип формирования состава арендаторов делового центра: за последние пару−тройку лет доля нестандартных "жильцов" значительно увеличилась.

По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, это в первую очередь объясняется сложностью заполнения новых проектов, а также с оттоком классических съемщиков из менее востребованных объектов, оптимизацией расходов на аренду и в целом тенденции к сокращению количества офисов и консолидации крупных компаний.

"Для каждого проекта доля "нестандарта" индивидуальна: в наиболее успешных и востребованных БЦ не превышает 10%, в новых проектах с высоким уровнем вакансии она может составлять до 50−70%", — отмечает руководитель.

Собственники объектов сейчас снизили собственные требования и рассматривают очень широкий спектр компаний, уже не обращая внимания на несоответствие профиля арендатора специфике самого офисного проекта. Например, готовы разместить в качестве якорного арендатора фитнес-клуб вне рамок торговой галереи и с отдельным входом для него.

Медицинские клиники, которые раньше редко "селились" в БЦ (им нужен стабильный посетительский поток, а БЦ, куда во многих случаях доступ не сотрудникам был запрещен или ограничен, отсекал еще и случайный трафик), хоть и не встречаются повсеместно, но уже и не вызывают удивления. Аналогичная ситуация наблюдается с бьюти-студиями, коучерами, арт-пространствами, галереями, коворкингами (из 11 открытых в 2017 году рабочих "коммуналок" 8 расположены в качественных БЦ), перечисляет Александр Шибаев.

"Как правило, раньше большая часть этих арендаторов рассматривала помещения в рамках торговых центров или торговых площадей в многофункциональном комплексе, сегодня же они составляют не просто инфраструктуру БЦ, но и нередко становятся их основными арендаторами", — анализирует он.

Неклассические съемщики предоставляют деловому объекту возможность нового сочетания функций. В результате БЦ превращается в успешный МФК, в котором арендаторам комфортно работать и отдыхать. Впрочем, есть и некоторые сложности. Так, для офисного объекта важной составляющей является приватность делового пространства, которую нестандартные "жильцы" зачастую нарушают: они не могут рассчитывать только на местных сотрудников, нуждаются в отдельном входе или хотя бы беспрепятственном доступе без турникетов. Подобные особенности размещения приводят к пересмотру управляющими компаниями системы безопасности в здании и к созданию более открытого пространства в рамках проекта.

Также, по мнению руководителя департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светланы Яровой, далеко не каждый представитель "неформата" может похвастаться финансовой стабильностью и деловым опытом. Помимо всего прочего, им свойственно неумение работать со стандартами качественной недвижимости и отлаженными бизнес-процессами крупных объектов и зачастую лишняя эмоциональность.

Тем не менее плюсов в приглашении нетипичных арендаторов гораздо больше, чем минусов, а потому, считают эксперты, приход "неформата" в БЦ — тренд, который продержится еще довольно долго.

Торговая толерантность

Если в офисном сегменте понятие "нестандартный арендатор" вполне употребимо, то в случае с ТЦ ситуация чуть сложнее. По наблюдению коммерческого директора компании Glincom Ивана Татаринова, "неформата" сейчас почти не осталось. Он отмечает, что еще три−пять лет назад пул арендаторов в ТЦ был достаточно однородным: несколько "якорей" из сегмента FMCG или fashion, заполненная брендами одежды и обуви торговая галерея, ритейлеры детских товаров на верхних этажах, фуд-корт и зона развлечений.

Однако в дело вмешался экономический кризис, и все, что раньше считалось "непрофильным" для ТЦ или вовсе не допускалось к аренде, сейчас вполне органично вписывается в общий пул. "В небольших районных и микрорайонных объектах доля подобных съемщиков достигает 50−70%, в крупных региональных и суперрегиональных проектах — до 30%", — утверждает эксперт.

Но соль в том, что за последние годы граница между нестандартными и классическими арендаторами практически стерлась. Например, для региональных и суперрегиональных объектов "неформатом" считались многие представители сегмента развлечений или эдьютейнмент, в частности, батутные центры, веревочные парки, проекты типа "Кидбург" или "Кидзания", а также спортивные секции и школы — сегодня они занимают большие площади и являются полноправными участниками арендаторского пула.

"Для районных и окружных ТЦ непривычными являлись малые предприниматели: сфера бытовых услуг, несетевые салоны красоты, ИП, продающие одежду и обувь различных марок", — перечисляет Иван Татаринов.

Согласна с коллегой и Светлана Ярова. Она также отмечает, что сейчас весьма сложно определить, кого можно причислять к классикам, а кого — нет. Вдобавок, обращает внимание эксперт, те арендаторы, которых в России принято относить к "неформату", на более развитых рынках давно стали привычными, а их отсутствие уже является отклонением от нового стандарта.

Есть, правда, случаи, которые выбиваются из контекста, вроде коворкингов, иммерсивных театров и прочей "диковинки", однако это по большей части лишь единичные примеры.

В итоге сегодня любые съемщики становятся интересны собственникам, если претендуют на аренду площадей. Исключения, естественно, тоже есть: например, могут отказать ритейлерам, которым по техническим или иным параметрам предпочтительнее размещаться в формате отдельных магазинов в стрит-ритейле.

Изменение пула арендаторов ТЦ — это логичный шаг навстречу переменам в обществе в целом и торговле в частности. "Кризис дал возможность осуществиться планам тех, кто раньше мечтал о качественных площадях, но не мог достучаться в закрытые двери", — заключает Светлана Ярова.

Не такой, как все? Это хорошо!

Сегодня собственники ТЦ и БЦ уже научились выстраивать эффективный пул арендаторов даже в тех случаях, когда объект заполняют неизвестные бренды или малые предприниматели.

В условиях посткризиса, когда зарабатывать стало сложнее, а конкуренция на рынке только растет, быть более толерантным к "неформату" — однозначно, верная стратегия.

Нетипичные съемщики уже начинают претендовать на статус новой классики для бизнес-действительности, и, как считают специалисты, тренд на изменение структуры арендаторов ТЦ и БЦ не только есть, но и продолжит существовать далее.

"Эта тенденция длительная, которая продержится на рынке еще не один год", — подводит итог Александр Шибаев.

Дмитрий Бахтин