Обзор рынка торговой недвижимости Москвы 1 кв. 2018 г.

Общая ситуация на рынке

В 1 кв. 2018 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 7,25% годовых (на 0,5 п.п).

Средний курс доллара за 1 кв.2018 г. составил 56,86 руб., снизившись за квартал на 2,7%.

Уровень инфляции в 1 квартале 2018 г. составил 0,81% против 0,97% за аналогичный период 2017 г. Годовая инфляция составила 2,4%. Целевой показатель годовой инфляции – 4%.

Оборот розничной торговли Москвы по итогам января-февраля составил 102,2% к аналогичному периоду 2017 г.

Оборот общественного питания демонстрирует рост к предыдущему году: в январе - 110,1%, в феврале – 110,5% к аналогичному периоду 2017 г.

Рост реальной начисленной заработной платы за январь 2018 г. составил 11,2% к аналогичному периоду 2017 г. Однако, по сравнению с декабрем 2017 г., реальная начисленная заработная плата москвичей существенно снизилась (67,4%).
В 1 квартале 2018 г. посещаемость торговых центров Москвы в среднем на 1,8% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2017 г.ⁱ

Предложение

Объём ввода качественных торговых площадей в 1 квартале 2018 г. составил 38,1 тыс.кв.м GLA или 71,9 тыс.кв.м GBA. Это в 3,3 раза больше объёма ввода за аналогичный период 2017 г. и сопоставимо с объёмами ввода 4 квартала 2017 г.

В отчётном периоде рынок пополнился объектами малого масштаба. Всего введено 4 торговых комплекса, крупнейший из которых – ТЦ «Миля». Был открыт специализированный ТЦ «Дизайн Молл» (ЮАО, GLA 11,0 тыс.кв.м), собравший в одном месте товары для ремонта и декора. В ВАО введены ТЦ микрорайонного и районного масштаба.

Продолжается тенденция обновления действующих ТЦ. Так, новыми собственниками анонсированы планы по реновации ТЦ «Карамель» (замена фасадов, реброкеридж, реижиниринг, рестайлинг торговых галерей) и реконструкции ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино». Отмечалось возобновление интереса к ранее замороженным объектам, в т.ч. ТЦ «Павелецкий Пассаж», МФК на бульваре Дмитрия Донского.

Спрос

По итогам 1 квартала 2018 г. уровень вакансии в торговых центрах Москвы составил 9,5%, снизившись за квартал на 0,1 п.п.

Крупнейшие сделки отчётного периода (от 1,5 тыс.кв.м) принадлежат сетям семейных развлекательных парков Zamania (ТЦ «Парк Хаус Братеево, ТЦ «Саларис») и Joki Joya (ТЦ «Эдельвейс»). Постепенно прирастают арендаторами строящиеся ТЦ, планируемые к открытию в 2018-2019 гг.: «Каширская Плаза» (где заполнено порядка 92% площадей), «Акварель Пушкино», «Саларис».

Из крупных открытий (площадь от 1 тыс.кв.м) в торговых центрах Москвы:
• Флагманский киберспортивный центр Winstrike Arena в ТЦ «ЦДМ на Лубянке» (1,5 тыс.кв.м);
• Он-лайн магазин kupi-kolyasku.ru открылся в формате офф-лайн в ТЦ «Мозаика» (1,4 тыс.кв.м);
• Японский бренд одежды UNIQLO в ТЦ «Vegas Кунцево» (1,15 тыс.кв.м).
В числе новых международных брендов, открывших свои магазины в Московском регионе в 1 кв. 2018 г.:
• Первый монобрендовый магазин одежды, обуви аксессуаров Karl Lagerfeld в ТЦ «Метрополис»;
• Американский бренд одежды и аксессуаров класса люкс Coach в ГУМе;
• Испанский премиальный бренд одежды Adolfo Dominguez в ТЦ «Афимолл Сити»;
• Французский бренд нижнего белья Undiz в ТЦ «Мега Белая Дача»;
• Турецкий бренд декоративной косметики Flomar.

В 1 квартале 2018 г. объявлено об уходе с рынка следующих сетей: Obuv.com, К-Раута (выкуплены Leroy Merlin), Claire’s (американский бренд бижутерии). Закрывали магазины в рамках оптимизации такие сети как «Стокманн», Adidas, Hamleys.

Коммерческие условия

В 1 квартале 2018 г. на ряд помещений строящихся торговых центров действовали акционные цены, что привело к некоторому снижению индикатора средней арендной ставки для торговой галереи.

Средняя арендная ставка для операторов торговой галереи по итогам отчётного периода составила 39,4 тыс.руб./кв.м/год, снизившись на 2,5%.

Для якорных арендаторов арендная ставка незначительно увеличилась – на 1,5% (к предыдущему периоду) и составила 13,6 тыс.руб./кв.м/год на конец отчётного периода.

В обеих категориях арендаторов отмечается увеличение длины ценового предложения за счет роста верхней границы диапазона.

Выводы и прогноз развития

В 1 квартале 2018 г. рынок продолжил пополняться объектами площадью до 20 тыс.кв.м GLA. Суммарно объём ввода составил 38,1 тыс.кв.м GLA, в результате чего рынок вырос на 0,6%.

Темпы снижения вакансии в ТЦ в отчётном квартале замедлились, составив 0,1 п.п.

Вакансия осталась на уровне конца 2015 г. – 9,5%.

Изменения арендных ставок находились в пределах 2,5%, при этом динамика разнонаправлена – для торговой галереи снижение индикатора, для якорных арендаторов – незначительный рост.

Во 2 квартале ожидается открытие 3-7 ТЦ общей площадью 85-125 тыс.кв.м (GLA), из которых наиболее крупный – «Каширская Плаза» компании Enka (72,0 тыс.кв.м GLA).
С учётом высокой заполняемости «Каширской Плазы» (сдано 92% площадей), возможного переноса ряда ТЦ на 3Q 2018 г., сохранением активности ритейлеров, вакансия может измениться в пределах 0,5 п.п.

Однако ситуацию нельзя назвать устойчивой – начавшееся в 2017 г. медленное восстановление в значительной степени зависит от экономической ситуации.
Валютные колебания начала 2 квартала 2018 г. могут привести к очередному снижению покупательной способности населения, новому витку проблем для ритейла, и корректировке планов по новому строительству торговых центров.