imagespecial

Николай Казанский: "Настало время, когда девелоперы стали завидовать консультантам"

Со времени предыдущего интервью, которое Николай Казанский дал порталу Arendator.ru, прошло уже семь лет — достаточный период, чтобы судить об эволюции компании, рынка недвижимости, Москвы и взглядов на профессию. Новый программный разговор с Анастасией Кременчук Николай ведет уже в офисе на 52 этаже одного из небоскребов «Москва-Сити», откуда видны величественные панорамы города-гиганта, что располагает к взвешенным оценкам и масштабным выводам.

Какие три достижения за минувшие семь лет вы определяете для себя как основные?

На тот момент стояла задача сформировать лучшую команду на рынке консалтинга и управления коммерческой недвижимостью. И мы эту задачу выполнили. К настоящему времени у нас сформирована самая компетентная, яркая и успешная команда на рынке. Эта характеристика относится не только к топ-менеджерам, но и ко всем нашим 500 сотрудникам. У нас нет барьеров внутри коллектива. В моем кабинете стеклянные стены, их не закрывают ни шторы, ни жалюзи. Это не только мое личное кулуарное пространство, это часть единого офиса. Это по-настоящему здорово, когда команда находится «на одной волне». Многие из наших коллег работают в Colliers более 10 лет, а некоторые – даже более 20 лет. Отмечу также, что за эти годы штат расширился в три раза. Нам удалось создать команду с сильным support’ом, и это облегчает работу консультантов, брокеров и оценщиков. Прибавим к этому самый сильный на рынке маркетинг и пиар - мы стали не просто консультантами, а маркет-мейкерами.

Второй стратегической задачей являлось построение эффективной бизнес-модели. Большую роль в этом сыграла позиция наших западных коллег. Они предоставили нам достаточную свободу в принятии решений и оказали значительную поддержку, устранив из процесса взаимодействия многие бюрократические процедуры, которые обычно тормозят развитие. В том числе благодаря этому конструктивному диалогу мы смогли выйти на исключительно высокие показатели роста в это непростое время – наш оборот вырос более чем в три раза. Торговые центры под управлением Colliers International находятся в 12 городах России от Мурманска до Улан-Удэ. Настоящий прорыв начался два-три года назад, но ему предшествовала долгая подготовительная работа. Я горжусь тем, что мы создали самую эффективную модель в наиболее трудный период для российского рынка недвижимости. Всегда придерживался мнения, что бизнес может быть только прибыльным. Если бизнес не прибыльный, это не бизнес.

Для того, что я считаю третьим достижением, трудно подобрать краткую формулировку. Это связано с самой философией рынка. Мы стремимся сделать его более прозрачным и профессиональным во всех сферах - в управлении недвижимостью, брокеридже, консалтинге и оценке. Для нас принципиально важно задавать новые стандарты оказания услуг, и как результат нам удается закрывать outstanding-сделки - мы закрыли крупнейшую сделку на рынке офисной недвижимости в России по продаже небоскреба «Башня Эволюция» площадью 148 900 кв. м. в ММДЦ «Москва-Сити». Даже в мировой практике брокеру очень редко удается это сделать. Или, например, буквально только что мы закрыли крупнейшую с начала 2019 года сделку в сегменте аренды офисной недвижимости в Москве. Уникальность данной сделки в том, что мы фактически изменили функциональное назначение пространства и бывший торговый центр будет перепрофилирован в бизнес-центр класса А.

Насколько изменился рынок за этот период, и что, на ваш взгляд нужно для дальнейшего прогресса?

Рынок заметно переформатировался. Раньше его основным содержанием были количественные показатели: вывести как можно больше торговых центров и заработать как можно больше денег. Сегодня акценты сместились в сторону развития квалифицированной поддержки существующих на рынке компаний, а также инструментов внешнего управления. Кроме того, сильнейшие игроки на рынке заинтересованы в пересмотре системы вознаграждения за арендные сделки. В сложившихся условиях не имеет существенного значения, на какой срок подписан договор - год, десять или двадцать лет -брокер получит комиссию в размере одно- или двухмесячной арендной платы. В США он мог бы рассчитывать на 5-6%-ное вознаграждение за первый год и на 2-3%-ое за все последующие. То есть в случае, если речь идет о сделке аренды на 10 лет, вознаграждение было в два-три раза выше. Мы считаем, что размер вознаграждения должен зависеть от того, какую выгоду брокер или управляющая компания приносит своему клиенту. Но пока что в нашей корпоративной культуре этот подход еще не получил распространения.

В чем преимущества российского рынка коммерческой недвижимости перед зарубежными?

Хотя рынок коммерческой недвижимости в России ограничивается 100 млн кв. м площадей (офисы, склады, торговые помещения в совокупности), у него есть огромное преимущество — новизна. У нас построены новая инфраструктура, новые дороги, новые небоскребы, новые торговые центры. И это все сделано в соответствии с современными стандартами.

Вы говорили, что вам три раза отказывали в трудоустройстве в Colliers, но ваша целеустремленность и труд сделали своё дело. А у вас в штате есть примеры, когда человек также после нескольких отказов на собеседованиях все-таки добивался места и показывал разительные успехи?

У нас есть люди, которые прошли даже более интересный путь. Когда десять лет назад я стал генеральным директором Colliers в Санкт-Петербурге, стояла задача по финальной оптимизации бизнеса, и в рамках этого процесса пришлось уволить одного сотрудника. Но упорство этой девушки было настолько сильным, что я дал ей шанс остаться. Она не просто хотела сохранить свое место, но и доказать свою способность приносить пользу компании. Человек буквально требовал, чтобы мы дали ей возможность работать — даже без зарплаты. Устоять перед такой энергией было невозможно. И в итоге она сделала очень успешную карьеру. Возможно, именно эта ситуация и стимулировала сотрудника к такому карьерному рывку, сейчас она – признанный специалист в своей сфере и принимает участие в закрытии значимых сделок на инвестиционном рынке. Так, в 2018 г. при ее участии была закрыта крупнейшая инвестиционная сделка в России по продаже ТК «Невский центр» компании PPF Real Estate.

Ваш личный опыт трудоустройства Colliers International повлиял на ваши принципы подбора сотрудников?

Мы никогда не скажем человеку «нет». Наоборот, мы говорим ему: «Если вы верите в себя, готовы взять на себя риски — идите и докажите, и мы вместе разделим успех». Это является основой нашей модели, и мой личный опыт, безусловно, отразился на ней. Главное — это выбрать правильную мотивацию. Мы готовы платить сотрудникам по максимуму, но в рамках схемы success fee. Она как раз позволяет отсечь тех людей, которые хотят устроиться на работу, получать зарплату и ничего не делать, и поощряет дух предприимчивости, который всегда был одной из базовых ценностей Colliers International. Мне хотелось бы, чтобы у молодежи, которая приходит к нам, горели глаза. Сейчас заниматься этим бизнесом намного труднее, чем 10-15 лет назад, конкуренция между брокерами выросла, и молодые специалисты некомфортно себя чувствуют в этой среде. Поэтому необходимо грамотно стимулировать их — ведь именно с ними связаны перспективы всей отрасли.

Как выстраиваются взаимоотношения с другими представителями отрасли?

В этом году завершается мое двухлетнее президентство в Российской гильдии управляющих и девелоперов, которая объединяет около 400 компаний из десятков регионов РФ. Целью было принести пользу всей отрасли, и в этом направлении многое удалось. Достаточно вспомнить об инициативе депутатов Госдумы по введению санкций в отношении тех компаний, доля иностранного участия в которых превышает 25%. Если бы этот закон получил одобрение парламента, четыре крупнейших игрока на рынке коммерческой недвижимости — Colliers International, JLL, Cushman и CBRE — были бы вынуждены свернуть свою деятельность. Я как президент гильдии обратился к председателю Совета Федерации Валентине Матвиенко с просьбой о доработке этих поправок. В итоге наши рекомендации были учтены, инициативу пересмотрели, и описанного сценария удалось избежать.

Вы уже почти 17 лет работаете в Colliers —не бывало профессионального перегорания, желаний начать что-то новое, только свое? Возникало ли у вас желание оставить консалтинг и перейти в девелопмент?

Раньше, когда только начинал работу консультантом, я считал, что плох тот консультант, который не хочет стать девелопером или инвестором. И это мнение разделяло большинство моих коллег. Но поскольку мне повезло и карьера в Colliers сложилась успешно, я никогда не допускал варианта с переходом в другую компанию, но вместе с тем мне всегда хотелось «делать шаг вперед». Конкуренты быстро поняли, что я — человек Colliers, и потому уже давно оставили попытки переманить меня к себе. Последний раз такие подобные предложения поступали аж в 2006 году. Затем у меня появился бессрочный контракт с Colliers, что сделало переход практически невозможным даже в теории. Но для меня этот сценарий практически сразу перестал быть актуальным — я болею за свое дело и верен ему.

Что касается девелопмента, нужно помнить, что он сопряжен с соответствующими рисками. В России этот рынок по преимуществу заполнен жилыми проектами. Если в коммерческом сегменте ежегодно строится 2-3 млн кв. м недвижимости, то в сегменте жилой недвижимости — 50-80 млн кв. м. Казалось бы, это дает больше возможностей для роста. Но риски и стрессы — по признанию наших же клиентов — здесь намного сильнее. В итоге, мы столкнулись с ситуацией, когда девелоперы стали завидовать консультантам, как представителям более стабильной отрасли. В Германии пул основных клиентов Colliers International может оставаться неизменным на протяжении 10 и более лет, в России ситуация обратная — компании либо уходят с рынка, либо у них происходит смена руководства и акционеров. В этих условиях преимущества консалтинга в том, что мы можем развиваться как на растущем, так и на падающем рынке.

 

Если еще через семь лет я опять приду к вам на интервью, кем вы себя видите?

Как я уже говорил, у меня бессрочный контракт. Если я захочу выйти из Colliers, мне будут нужны два-три года, поскольку я связан определенными обязательствами — не только моральными, но и юридическими. И коллеги также связаны со мной. Просто так уходить на текущем рынке — неправильный выбор для любого топ-менеджера. Тем более сейчас мы начали осваивать новые направления, открыли дополнительные бизнес-линии, вышли на рынок жилья бизнес-класса.

У вас была квартира на Дворцовой набережной в Питере. Бываете там? Вообще, как часто посещаете родной город?

В Санкт-Петербурге бываю приблизительно пять-шесть раз в году — не так часто, как хотел бы. Там живет моя мама, брат с семьей, много друзей, там базируется значимая часть нашего бизнеса, проводятся важные мероприятия. Он остался моим родным и любимым городом, но Москва покорила меня своей энергией и динамикой. С 52 этажа нашего офиса видна вся столица, и это производит потрясающее впечатление.

Как вы оцениваете перемены, которые произошли в столице? И какое место, по вашему мнению, занимает Москва среди ведущих мировых центров?

Одной из глобальных тенденций является сверхбыстрое развитие мегаполисов с населением более 10-15 млн человек, где есть практически все, что необходимо для качественной жизни человека: хорошие рестораны, развитый общественный транспорт, гигантский объем инфраструктуры, три-четыре международных аэропорта и т.д. Чтобы иметь доступ одновременно к самому высокому качеству жизни и самым высокооплачиваемым рабочим местам, нужно жить в таком мегаполисе. И Москва как раз входит в число городов, которые должны конкурировать по качеству жизни с главными мировыми центрами – Лондон, Париж, Нью-Йорк, Токио, Гонконг. У нее есть для этого все объективные предпосылки. Среди западных городов она чемпион по темпам развития инфраструктуры. Она не просто борется с типичными проблемами мегаполисов, она их эффективно решает. Санкт-Петербург проще в плане бизнеса, его, безусловно, можно назвать топовым городом в масштабах Европы, но численность агломерации в 6-8 млн человек не позволяет выйти в мировые лидеры.

Когда в последний раз вам приходилось ездить на общественном транспорте?

В Санкт-Петербурге я жил в центре, и до работы мне нужно было либо семь минут идти пешком, либо три минуты ехать на машине. Поскольку после переезда в Москву я поселился за городом, то в основном добираюсь до работы на машине. Прогресс московского общественного транспорта сказался и на моей жизни, потому что ощутимо уменьшилось количество пробок. Раньше на дорогу от дома до офиса уходило по три часа, а сейчас я доезжаю за 30-40 минут — это произошло во многом и потому, что удалось перераспределить трафик движения.

Ваш коллега Владимир Сергунин — активный пользователь социальных сетей. По его аккаунту можно следить за его передвижениями по миру. Почему вы не сторонник выкладывать свою жизнь в Facebook?

Я был зарегистрирован в Facebook, но на прошлых новогодних каникулах я обнаружил, что на моей странице скопилось очень большое количество неотвеченных сообщений. Помимо спама, там были реальные бизнес-запросы. И это меня порядком озадачило. Я привык ответственно подходить к своей почте и не могу просто так игнорировать сообщения. Если на мое имя приходит электронное письмо, то стараюсь или отвечать на него лично или пересылать компетентным сотрудникам. Поскольку на Facebook я не могу на должном уровне обеспечить коммуникацию, то пришлось его удалить. Если он есть, на него все равно надо тратить время, а этого времени у меня очень мало. Я читаю почту, sms, зарегистрировался в WhatsApp и Telegram, потому что бизнесмены там часто общаются, но следить за еще одним мессенджером я уже не смогу. Возможно, через полгода ситуация изменится.

На что вы готовы расходовать свое время, помимо работы и семьи?

Многие люди смешивают понятие «семейное» и «личное». Это, конечно, связанные, но не идентичные вещи. Например, я состою в общественной организации — Young Presidents' Organization, которая объединяет молодых руководителей по всему миру. У меня есть потребность видеться с друзьями. Сейчас мы планируем отправиться в сентябре на Камчатку, чтобы в течение недели облететь на вертолете несколько локаций, порыбачить там и полюбоваться красотами. Это часть личной жизни. Сюда же относятся занятия спортом. Этим летом открыл для себя велосипед, совершил около десяти велосипедных поездок протяженностью от 40 до 90 км каждая. Иногда посещаю кардио-тренировки и занятия по боксу в зале. Могу сделать в течение дня небольшой перерыв, чтобы позаниматься на тренажерах. Это необходимый заряд энергии, чтобы день был более эффективным. Когда у тебя много ответственности, ты не должен забывать, что это относится не только к твоим близким, твоим сотрудникам, твоим акционерам, но к тебе самому. Об ответственности перед самим собой многие забывают. Это подразумевает, что нужно поддерживать внутреннюю гармонию и баланс. У меня есть расписание на год вперед, но вместе с тем нужно резервировать время для возможностей. Руководитель не должен быть угнетен операционной работой, иначе он упустит благоприятные моменты для качественного развития своего дела.

Вы хотите, чтобы ваши дети получали образование в России или за рубежом?

Хочу, чтобы в России. Не исключаю, чтобы часть образования они получили за границей. Я учился в петербургской школе №239, которая несколько лет подряд возглавляет общероссийские рейтинги. Поэтому возможно мое отношение к российскому образованию лучше, чем у многих. Кроме этого, мне хочется, чтобы мои дети были знакомы с российскими реалиями. Эйфория, которая наблюдалась 10-15 лет назад от возможности отправить ребенка учиться в Лондон, а затем получить его обратно с полным багажом знаний и навыков, сегодня значительно уменьшилась. Это не всегда давало хорошие результаты. Если мы хотим, чтобы ребенок занимался бизнесом или творчеством в России, зачем мы прививаем ему чужие ценности, зачем его нужно отправлять в Швейцарию или Англию? Он упустит что-то важное, и потом, придя к своим родителям, спросит, почему они лишили его возможности узнать те вещи, которые помогли бы ему успешно развиваться на родине.

Если вас спросят, Николай Казанский - это?.. Что вы ответите, не используя местоимений?

Николай Казанский — это человек, который постоянно движется вперед. Нужно все время стремиться быть лучшей версией самого себя. Призыв «быть самим собой» звучит, может быть, и привлекательно, но зачастую он служит оправданием собственной лени и нежеланию развиваться. Если каждый из нас постарается быть лучше, мы построим полноценное гражданское общество.

Беседу вела Анастасия Кременчук 

к разделу Интервью

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку

Мы в Яндекс.Дзен
Подпишись на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости