Складской рынок смотрит в будущее с позитивом

Уходящий год показал, что складской девелопмент является самым быстро растущим на рынке коммерческой недвижимости. Складской сегмент характеризуется снижением доли вакантных площадей, несмотря на высокий объем введенных объектов, и постепенным ростом ставки аренды.

В течение 2019 года ставка аренды качественных складских помещений класса А планомерно увеличивалась, составив по итогам года 3900 рублей за квадратный метр в год. На высоком уровне остается показатель введенных в эксплуатацию складов. Доля вакантных площадей сократилась до 3%.

В условиях отсутствия негативного влияния на рынок на макроуровне, в целом рынок еще долго может находиться в состоянии, далеком от насыщения, и мы считаем, что позитивные тенденции, заложенные в 2018-2019 годах, в перспективе сохранятся и в 2020 году. Высокий спрос на новые помещения останется основным драйвером развития.

Онлайн-торговля и логисты теснят традиционных ритейлеров в регионах

Логистические компании и онлайн-ритейлеры сегодня активно проявляют интерес к строительству московских и региональных распределительных центров. О региональной экспансии и инвестициях в логистические хабы заявили не только коммерческие структуры, как OZON или Wildberries, но и организации с государственным капиталом. «Почта России», анонсировавшая о планах открытия 38 логистических терминалов по всей России и уже заключившая контракты на строительство трех, в 2020 году останется под пристальным вниманием складского рынка, который рассчитывает на дальнейшее развитие этого масштабного проекта. Планы дочерней компании «Сбербанка» «СберЛогистика», нового игрока сегмента доставки, по использованию функционала своей огромной офисной сети для развития собственной службы доставки также динамично реализуются. Компания заключила контракты на аренду складских площадей в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и продолжает рассматривать новые площадки.

В целом, среди регионов наибольший интерес арендаторы проявляют к Санкт-Петербургу, где по-прежнему большая часть спроса не удовлетворена на фоне низкой вакантности. Регион продолжит лидировать по запросам от потенциальных клиентов и объемам ввода в 2020 году.

Однако, несмотря на наметившееся смещение акцентов, по итогам следующего года традиционный ритейл, скорее всего, все равно сохранит лидирующие позиции в объеме арендованных или приобретенных складских площадей.

Возвращение к спекулятивному строительству

Несмотря на растущий рынок, большинство складских объектов в 2019 году продолжали строиться под конкретного арендатора по принципу built-to-suit. Однако год также ознаменовался возвращением девелоперов к формату спекулятивного строительства. К концу 2019 года оптимизм федеральных складских девелоперов окреп и сегодня ряд компаний говорит о планах начать строить новые склады в Московской области для свободного рынка. Наша компания смотрит с позитивом в 2020 год, мы готовимся к строительству второй очереди индустриального парка «Холмогоры» на Ярославском шоссе, состоящей из двух корпусов, общей площадью 160 000 кв. м, и складского комплекса «РУСИЧ – Белые ночи» в Санкт-Петербурге в начале 2020 года. При этом мы рассчитываем заключить договоры аренды до ввода в эксплуатацию.

Перспективы новых форматов

В 2020 году некоторые профессионалы рынка продолжат экспериментировать с относительно новыми форматами складов, предлагая интересные проекты многоэтажных складов или light industrial, такая тенденция вряд ли будет носить массовый характер. Тем не менее, это явный признак развития складского рынка. Усилится уже и так наметившаяся сегментированность объектов, а профессиональное сообщество следует за все более усложняющимися требованиями клиентов.

Николай Девятилов, Коммерческий директор по складской и индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ»