Виктор Адамов: «У нас такой принцип: мы идем против тренда»

Президент и председатель правления «Галс-Девелопмент» Виктор Адамов поделился ближайшими планами компании и рассказал о личных интересах в рамках эксклюзивного интервью для журнала «ЛИЦА».

До прихода в девелопмент Вы работали в банковской сфере, занимались вопросами непрофильных активов. Какое значение этот опыт имеет для Вашей нынешней работы?

В банке я прошел путь от главного специалиста до заместителя начальника управления. Все это время я занимался непрофильными активами: периодически они консолидировались на балансе банка, и нужно было осуществлять их реализацию. Поскольку я был связан в основном с девелоперским направлением, переход в «Галс-Девелопмент» стал органичным и ожидаемым продолжением моей карьеры. Еще работая в ВТБ, я входил в совет директоров компании, занимался вопросами корпоративного управления и близко познакомился с командой, что позволило изучить все внутренние процессы. Поэтому сейчас я уверенно чувствую себя на новом месте. У меня было время обдумать программу по улучшению работы компании еще до прихода в нее. Свежий взгляд — это всегда хорошо, и случилось так, что я пришел в тот момент, когда в свежем взгляде была необходимость. «Галс-Девелопмент» завершил свой основной девелоперский цикл и сегодня находится на пороге следующего этапа развития. Мы ищем новые площадки и входим в новые проекты.

Какие сейчас тренды в сегменте жилья? На что планируете делать ставку в реализации будущих проектов?

«Галс-Девелопмент» — диверсифицированная компания, одна из немногих, кто работает во всех наиболее доходных сегментах недвижимости: офисы, торговые центры, жилье, апартаменты. У нас появился загородный проект — коттеджный поселок «Березки», который мы сейчас активно развиваем и продаем. В сфере жилой недвижимости нашими приоритетами являются проекты класса «бизнес», «премиум» и de luxe. Во всех этих сегментах у нас очень сильные позиции. Нам доверяют клиенты, и мы знаем об их потребностях. Многие покупатели ценят наши проекты за уникальную архитектуру. При развитии новых проектов мы учитываем все пожелания нашей аудитории. В частности, добавляем опцию с готовой отделкой — как в существующие комплексы (МФК «Искра-Парк», квартал «Сады Пекина»), так и в те, концепция которых только разрабатывается. Клиент получает типовой проект, отвечающий всем современным требованиям, при этом у него есть гарантия от застройщика по срокам и бюджету. Покупатели премиальной недвижимости традиционно настроены на эксклюзивные варианты отделки и заказывают их в индивидуальном порядке, однако количество таких людей постепенно снижается. Помимо этого, в рамках программы Build UP мы активно сотрудничаем с петербургской компанией «ЛИИС», которая специализируется на системах «умного дома». Она также будет предлагать свои услуги нашим клиентам.

Почему возникли проблемы со сделкой по гостинице «Пекин»?

Мы вели переговоры с двумя китайскими компаниями. Но, видимо, в китайской культуре другое отношение ко времени. В Москве мы все спешим. У нас есть определенный KPI, нам нужно действовать в рамках принятой финансовой модели и делать это быстро. Китайский подход к работе основан на другой философии. Диалог по нашему активу продолжался два года и не привел к конкретным результатам. Мы поняли, что столь длительный переговорный процесс является нормой для китайцев, но нас такой сценарий совершенно не устраивал. Поэтому пришлось сменить стратегию. Мы выставили объект на торги — они в итоге не состоялись, но мы получили ряд новых интересантов. Пришли российские инвесторы, с которыми мы заключили договор.

Каковы Ваши планы по дальнейшей диверсификации портфеля? Намерены ли Вы задействовать Ваш участок под складской актив?

По складам моя позиция отличается от позиции предыдущего менеджмента. Я считаю, что мы должны сосредоточиться на тех сферах недвижимости, где мы имеем достаточный опыт и застрахованы от ошибок, которые могут привести к значительным убыткам. Это офисы класса А и Б, жилье высокого уровня, многофункциональные комплексы, аналогичные IQ-кварталу, который успешно был реализован. Теоретически мы можем сформировать новое направление и заняться складами, но это не самый доходный вид недвижимости. Маржинальность подмосковного склада и офиса в центре Москвы не сопоставима. Я считаю, что в складской недвижимости уже есть крупные игроки, доказавшие свою компетентность профессионалы, с которыми нам нет смысла конкурировать. Поэтому мы приведем нашу площадку в соответствие с требованиями градостроительной документации и будем выставлять ее на продажу.

Загородная недвижимость получила репутацию кризисного сегмента. Новые проекты — большая редкость. Но Вы все равно решили прийти на этот рынок. Чем это продиктовано?

У нас такой принцип: мы идем против тренда. Когда все говорили, что офисов слишком много, мы продолжали их строить и в итоге оказались в выигрыше. Ситуация с загородной недвижимостью аналогична: пока все говорят, что она умерла, мы продолжаем развивать загородный поселок на Рублево-Успенском шоссе. Долгое время он был просто непрофильным активом банка, но на данном этапе нашей целью является превратить его в лучший загородный проект ближайших лет. И я уверен, что у нас это получится. Когда построят дублер Кутузовского проспекта, от «Березок» до центра Москвы можно будет доехать за 40 минут. С учетом того, что это место отличается прекрасными экологическими характеристиками, все задумаются: «А почему я, собственно, живу в загазованном городском районе, когда на расстоянии менее чем одного часа езды есть отличное загородное жилье?». Но когда они приедут в «Березки», там уже все будет продано. На текущий момент все 152 резиденции построены. Архитектура домов является еще одним плюсом поселка. Всем приелись лубочные замки и барские усадьбы. Многим людям нравится современный концептуальный стиль, разработанный известным швейцарским архитектором Даниэлем Шиндлером. В этом году мы открыли в поселке отделение Кембриджской международной школы и детский сад, создали там всю необходимую инфраструктуру. В 2020-м будет запущена ледовая площадка. Ведутся переговоры с арендаторами по фитнесу и спа. Когда начала работать школа, покупательский спрос существенно усилился, несмотря на «рублевскую» стоимость объектов. Помимо прочего, мы начинаем дополнительное благоустройство поселка с применением ландшафтного дизайна. Жители получат прогулочную набережную и аллею. Я и сам все чаще задумываюсь о загородной жизни — особенно после появления детей. Часто езжу к друзьям за город и вижу разницу в качестве жизни.

С какими результатами Ваша компания заканчивает год?

Итоги мы традиционно подведем в марте, когда будет готова вся отчетность, которая обусловлена нашим статусом публичного акционерного общества. Могу сказать, что в 2019 году все намеченные планы по продажам и аренде мы выполнили. Также максимально аккуратно удалось соблюсти наши обязательства по обслуживанию кредитов.

Будет ли развиваться формат fee-девелопмента?

Да, это направление очень интересно для нас, оно расширяет круг наших возможностей, потому что каждый новый проект — это новый опыт. Люди уже доверяют нашему бренду, и это является важной предпосылкой. Fee-девелопментом мы будем заниматься в тех же сегментах, в которых ведем свой основной бизнес. Это не только дополнительный доход, но и возможность поделиться своими наработками с другими компаниями.

Насколько успех компании зависит от ее первого лица?

Я — командный человек, у меня нет тоталитарных замашек. Каждый лидер обязан набрать правильных людей, грамотно расставить задачи и приоритеты, и только после этого заниматься кросс-функциональным взаимодействием. У «Галс-Девелопмент» на сегодняшний день собрана идеальная команда. Те люди, которые приходят к нам, — профессионалы своего дела с высокими характеристиками компетентности. Все они — командные игроки. Благодаря этому возникает доверие и понимание, что все задачи будут выполнены. Нужно выстроить работу компании так, чтобы все процессы работали как часы. Штурм или рывок — не для меня: каждый должен заниматься своим делом. Когда все разом наваливаются на один проект, все остальные направления терпят убытки, хотя это, возможно, не сразу проявляется.

Какое образование Вы получили, и как оно соотносится с Вашей профессиональной деятельностью?

У меня профильное финансовое образование. Кроме того, в 2018 году я окончил бизнес-школу «Сколково» по программе Executive MBA. Это было очень своевременно, поскольку через год мне предложили возглавить компанию «Галс-Девелопмент». Таким образом, на базовую финансовую специализацию наложилось образование в бизнес-школе. Причем его ценность заключается не только в полученных знаниях: это возможность познакомиться с опытом коллег-одногруппников. Обучение выдалось очень интенсивным, его было довольно трудно совмещать с работой, но оно оказало на меня сильное влияние. По ряду вопросов моя позиция поменялась. На мой взгляд, каждые три-пять лет нужно проходить дополнительное обучение и обновлять свои знания. В этом плане сообщество «Сколково» дает большие дивиденды — как образовательные, так и деловые.

Есть ли у Вас какие-нибудь хобби?

В свободное время занимаюсь сноубордом и фрирайдом — для меня это сродни медитации. Также я увлекаюсь мотоциклами: у меня есть классический «Триумф». Он очень близок мне по характеру — размеренный, спокойный, но очень мощный. В этом году я закрыл сезон в конце сентября традиционным мотопробегом Distinguished Gentleman’s Ride, в котором принимают участие около 400 байкеров. Если мне необходимо развеяться, я отправляюсь в Сочи, где мотосезон длится весь год. Там живет мой друг, научивший меня водить мотоцикл. По этой причине я даже перевез в Сочи свой «Спорт-турист».

Если бы у Вас была возможность встретиться с главой государства и решить любой вопрос, что бы Вы у него попросили?

Я бы, наверно, попросил проработать градостроительное законодательство. Мы сталкиваемся с такими сложностями, которые, видимо, являются наследием советского прошлого с его требованиями, СНиПами и ограничениями. Я много путешествую по Европе и Америке и вижу, что там строят по другим нормам. По моему мнению, можно было бы пойти навстречу инвесторам и смягчить требования по нормативам, которые касаются санитарно-защитных зон, инсоляции и памятников архитектуры. Потому что все это очень часто становится предметом манипуляции. Так, старые здания оказываются памятниками архитектуры именно в тот момент, когда туда приходят девелоперы. А в Москве много мест, которые потенциально можно улучшить, в том числе, с точки зрения архитектуры. Прежде всего, это старые промзоны, которые инвесторы не готовы реконструировать из-за многочисленных ограничений. Оптимизация законодательства давно назрела. И проведение комплексной работы по этой части значительно увеличит объем инвестиций в недвижимость.

Беседу вела Анастасия Кременчук