Высоты офисной недвижимости в Санкт-Петербурге

Чтобы прослыть небоскребом в Санкт-Петербурге зданию достаточно и 20 этажей. В настоящее время на рынке офисной недвижимости насчитывается менее десятка бизнес-центров с такой высотностью. Их пул расширяется крайне медленно. Выход нового проекта в этой категории – настоящее событие сродни астрономическим редкостям. Arendator.ru подготовил обзор субрынка офисных небоскребов северной столицы, а также выяснил, стоит ли ожидать премьер в ближайшие годы.

Семейство петербургских небоскребов крайне немногочисленно. И на то есть ряд причин. Экономика подобных проектов отличается серьезными издержками. «Учитывая все конструктивные, технические, инженерные особенности будущего здания, а также специфику грунта и будущий архитектурный облик города, себестоимость строительства высотной доминанты в Санкт-Петербурге, как правило, существенно выше, нежели возведение зданий высотой в 10-15 этажей», – подтверждает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

Препятствия градостроительного характера в Санкт-Петербурге еще важнее экономических. Мало найти подходящий участок для строительства – его еще нужно вписать в архитектурный контекст, сообразуясь с жесткими требованиями «Правил землепользования и застройки».  «В историческом центре максимальная высота здания не может превышать 40 метров. Поскольку любое высотное здание становится доминантой в панораме города, то высотная застройка допускается лишь на тех участках города, где не будут нарушены исторические сложившиеся панорамы», – объясняет заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Сolliers International Виктория Горячева. Поэтому, как отмечает Светлана Моковченко, бизнес-центры нового поколения не превышают 35-40 м, что соответствует 10-12 этажам.

Петербуржцы чрезвычайно дорожат сложившейся застройкой в центральных локациях. Любые изменения, которые в нее вносятся как по горизонтали, так и по вертикали, воспринимаются весьма болезненно. И городские власти вынуждены считаться с протестами. Так, именно острая реакция со стороны общественности заблокировала строительство ряда высотных проектов, включая «Охта-центр» (Красногвардейский район), Icebridgeу станции метро «Проспект Большевиков» (Невский район), IngriaTowerрядом с Поклонной горой (Выборгский район). В других случаях жители добивались уменьшения этажности.  «Из-за специфики города и существующих высотных регламентов формат небоскребов возможен только в отдаленных локациях», – убежден Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International.

На сегодняшний день экспозиция петербургских небоскребов сводится к восьми адресам. Из них четыре («Лахта центр», Atlantic Сity, «Балтийский деловой центр» и «Фрегат») находятся в Приморском районе, три (Leader Tower, Fort Tower, Flandria Plaza) – в Московском. Эти локации, по словам Виктории Горячевой, выделяются по своей инвестиционной привлекательности. Там сконцентрировано наибольшее количество качественных офисных площадей. Еще  один комплекс («Санкт-Петербург Плаза», который служит штаб-квартирой «Банку Санкт-Петербург») расположен в Красногвардейском районе. Три из восьми небоскребов – «Фрегат», «Балтийский деловой центр» и LeaderTower – принадлежат к классу B. Остальные относятся к классу A.  

Самый высокий из офисных небоскребов – 87-этажный «Лахта центр» (Приморский район). Совокупная площадь комплекса достигает 400 тыс. кв. м. Из них 180 тыс. кв. м приходится, собственно, на высотную часть.  Здание полностью отведено под офис «Газпрома». Второе место по высотности  занимает БЦ LeaderTowerна Ленинском проспекте (Московский район) – 42 этажа. По этому адресу осталось еще 7,4 тыс. кв. м свободных площадей (данные Bright Rich | CORFAC International). Это ровно половина от общего объема вакансии в бизнес-центрах с этажностью 20+. Из петербургских небоскребов только в Leader Tower имеется в наличии предложение на продажу – 3,0 тыс. кв. м. Стоимость 1 кв. м –  170 тыс. рублей. В 27-этажном деловом комплексе Atlantic Сity (у станции метро «Беговая» и парка 300-летия Санкт-Петербурга) готовы к сдаче 3,4 тыс. кв. м офисных площадей. Чуть больше экспозиция в «Балтийском деловом центре» – 3,6 тыс. кв. м. Кроме того, в БЦ «Фрегат» еще не реализовано офисное помещение площадью 429,2 кв. м. В совокупности доля высоток от общего объема вакансии по офисным площадям ограничена 4%. «Остальные бизнес-центры на 100% заняты постоянными арендаторами», – фиксирует Виктория Горячева. Удельный вес высотных лотов в общей структуре арендных сделок в категории офисов по информации Knight Frank St Petersburg  равен 8%.

Фактор высотности почти не оказывает влияния на спрос. «Требования направлены на локацию, технические характеристики, инфраструктуру и т. д. Арендаторы выбирают помещения, ориентируясь на соотношение цены и качества», – указывает Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate. Свое влияние оказывает и пандемия коронавируса.  «На данный момент офисы претерпевают изменения и адаптируются под новые потребности сотрудников, – добавляет Виктория Горчева. – Поэтому в первую очередь параметрами принятия решения будет безопасность офиса и его гибкость».

Вместе с тем, существует заметная разница в уровне арендных ставок на верхних и нижних этажах. Починщиков определяет ее в 10-15%. По сути, это наценка на видовые характеристики. Впрочем, она характерна не только для небоскребов.  «Такую видовую надбавку могут получить и невысотные офисы – бизнес-центры с видовыми офисами на воду, парки, центральные панорамы города или Неву. Офис с красивым панорамным видом на город вносит существенную представительскую функцию», – рассказывает Виктория Горячева. Согласно статистике Knight Frank St Petersburg, средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в небоскребах класса А составляет (с учетом НДС и операционных расходов) 1,97 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, в небоскребах класса В – 1,55 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Это соответственно, на 3% и 10% выше, чем в среднем по городу в соответствующих сегментах.

Обычно поиск арендатора для высотных офисов занимает два-три квартала. В основном этот пул состоит из представителей нефтегазового сектора. За последние пять лет сделки с их участием охватили помещения площадью 70,9 тыс. кв. м., что покрывает 95% спроса в бизнес-центрах с этажностью 20+.

К 2022 г. линейка петербургских небоскребов должна пополниться комплексом «Морская столица» на Зольной улице (Невский район). Одна из его башен (23 этажа) выделена под бизнес-центр класса В+. Заявленная арендопригодная площадь (по данным Сolliers International) – 41,6 тыс. кв. м. Иван Починщиков допускает, что в более отдаленной перспективе вновь может стать актуальной тема строительства высотки на Охте.  «Вообще, такого рода проекты требуют значительных инвестиций, готовность девелоперов реализовывать их будет во многом зависеть от дальнейшей экономической и эпидемиологической ситуации», – заключает Виктор Заглумин.