Офис: дайте мне вашу цифру

В 2020 году пандемия перевела весь российский рынок офисной недвижимости в отрицательную зону. Только в Москве объем чистого поглощения (разница между объемом занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода) составил около 180 тыс. квадратных метров. Количество сделок упало примерно на 30% относительно 2019 года. Рост свободных площадей не привел пока массово к падению арендных ставок, хотя в отдельных случаях уже можно было наблюдать снижение более чем на 10%.

При этом в ближайшие годы можно ожидать усиления конкуренции. Если в прошлом году в столице были введены в эксплуатацию 224 тыс. кв. метров офисных площадей, то в текущем заявлены уже почти 600 тысяч, а в целом в 2021–2023 годы планируется ввести около 1,2 млн «квадратов». Это на 22% больше нынешнего объема офисов класса А.

Такая смена конъюнктуры будет дополнительным катализатором для качественных изменений предложения на рынке офисной недвижимости и фактором для ускоренной трансформации бизнес-моделей игроков.

Еще до начала пандемии компании оптимизировали расходы – отсюда и сокращение занимаемых площадей, а также рост спроса на гибкие офисы. Карантин и работа «на удаленке» изменили роль офиса в жизни компаний, из места для работы сотрудников он превратился в место периодических встреч, в своеобразный информационный хаб. Приход на рынок труда новых поколений Y и Z породил новый тип офисной недвижимости – максимально неформальные agile-офисы. В борьбе за лояльных клиентов управляющие компании начали выходить за рамки классического набора услуг Property management и Facility management и предлагать арендаторам новые сервисы, увеличивать сервисные площади и сопутствующие розничные функции.

При этом рынок офисной недвижимости не остался в стороне от самого мощного драйвера перемен – цифровизации, которую переживает сейчас вся экономика. Один из ключевых трендов – внедрение элементов системы smart office, которые все более широко используются в управлении офисным пространством и сервисами для арендаторов. Эти системы позволяют бронировать рабочие места и переговорные комнаты, автоматизировать консьерж-функции, готовят отчеты о загрузке рабочих мест и инфраструктуры, помогают протоколировать рабочие встречи и совещания. Активнее всего системы smart office внедряют «пионеры прогресса» – технологические и финансовые компании, которые раньше других сфокусировались на цифровых бизнес-моделях и цифровизации ключевых бизнес-процессов. Среди них: Lamoda, Yandex, Сколково, Yota, «Ингосстрах» и др. За последнее время эти технологии стали дешевле и доступнее, а значит, автоматизация управления офисными зданиями в ближайшие годы будет становиться более массовой.

Внедрение в работу компаний принципов ESG («ответственное ведение бизнеса») также будет оказывать влияние на параметры рабочих помещений. Современный высокотехнологичный офис просто обязан быть «зеленым». Пока доля «зеленой» – сертифицированной по системе BREEAM – офисной недвижимости в Москве невелика, всего 5%. Но уже сейчас крупные, в первую очередь иностранные, арендаторы обращают особое внимание на сертификат BREEAM. Экологичность зданий, создание комфортных условий для сотрудников для них уже сейчас – важный фактор при выборе офиса. А значит, девелоперам все чаще придется учитывать требования к наличию «зеленых» технологий (энергоэффективные приборы, размещение зеленых зон и сбор макулатуры / батареек, раздельный сбор мусора, отказ от пластиковой посуды, сбор макулатуры для повторной переработки) не только при эксплуатации офисных зданий, но и закладывать их еще на стадии строительства.

Наконец, цифровизация на рынке недвижимости привела к тому, что девелоперы не только активно используют цифровые технологии, но инвестируют в них. За последние семь лет объем инвестиций в digital-проекты на рынке недвижимости вырос почти в 7,5 раз. И среди инвесторов в PropTech сегодня можно заметить девелоперов и операторов этого рынка. Они вкладываются в создание маркетплейсов, виртуальных клубов, диджитал-платформ для пользователей офисных площадей – в любые цифровые решения, предназначенные для бизнес-центров. Например, такой гранд рынка, как Hines, инвестирует в крупнейший стартап-акселератор в сфере PropTech венчурную компанию Fifth Wall. Это позволяет быстрее адаптировать новые технологии, выводить их на рынок и получать дополнительный источник дохода.

Елена Киселева, партнер Strategy Partners (входит в экосистему Сбера), руководитель практики «Недвижимость и инфраструктура».