Вакантность или дефицит? Что происходит с офисами в Москве

Пандемия Covid-19 забросила бизнес в центр крупнейшего за всю историю тестирования «работы из дома». Корпорации по всему миру разрабатывают необходимую для этого инфраструктуру, отрабатывают и налаживают бизнес-процессы, чтобы минимизировать риски и последствия удалённого доступа, ищут способы эффективной коммуникации сотрудников и клиентов. Естественно ожидать, что введение карантинных мер будет стимулировать инициативу сотрудников работать дома, а компании - сокращать арендуемые офисные площади.

В прошедшем, 2020 году в связи с увеличением числа сотрудников на удалённой работе, компании стали активно пересматривать договоры аренды. Так если в 2016-2019 годах доля сделок по пересогласованию арендных условий постепенно сокращалась, то в 2020 году показатель вырос на треть.

В 2020 году на рынке офисной недвижимости Москвы снизились и объемы нового предложения: если до наступления кризиса к вводу ожидались 513 тыс. кв. м, то итоговый результат оказался ниже более чем в 2 раза. Совокупный годовой объем нового офисного предложения составил 224 тыс. кв. м, что на 42% меньше, чем годом ранее. Из них 45%, или 109 тыс. кв. м, пришлось на 4 кв. 2020 года. Крупнейшими объектами, получившими разрешение на ввод в прошедшем году, стали: Neva Towers (60 тыс. кв. м), ВТБ Арена Парк (фаза II) (29 тыс. кв. м), «Алкон II» (25 тыс. кв. м).

Одной из характерных тенденций 2020 года стало активное, несмотря на кризис, развитие рынка гибких офисных пространств и появление проектов built-to-suit в этом сегменте. Было открыто 29 площадок общей площадью 49 тыс. кв. м. Интерес к подобному формату сохранился и в 2021 году. На данный момент анонсировано открытие 75 тыс. кв. м площадей в гибких офисах и еще свыше 70 тыс. кв. м могут быть реализованы в формате built-to-suit.

Учитывая резкое и значительное снижение спроса на офисные помещения во время первой острой фазы пандемии, девелоперы не спешили выводить на рынок в этом году новые объекты и перенесли сроки окончания строительства. Как следствие, к вводу в 2021 году заявлено 826 тыс. кв. м офисных площадей, однако вероятно, что часть объектов будет перенесена, поэтому можно ожидать появления на рынке около 560 тыс. кв. м. Это станет максимальным значением с 2015 года. При этом стоит отметить, что почти половина нового строительства придется на объекты, которые строятся для собственных нужд или под конкретного клиента, и не попадут на рынок спекулятивной аренды.

По итогам года наибольшая доля в спросе пришлась на банковские структуры (28%) и компании, предоставляющие бизнес-услуги (26%). При этом в 2020 году, на фоне введенных ограничений и закрытия международного сообщения, значительно сократилось число иностранных компаний, которые арендовали новые офисы в Москве. Если в 2018-2019 годах на их долю приходилось около 30% общего объема сделок, то в прошлом году только 14%.

Объем нового предложения по итогам 2020 г. составил порядка 500 000 кв. м, что на 29% превосходит значение в 2019 г. (388 100 кв. м). Больше половины этого объема сформировано бизнес-центрами, построенными под собственные нужды организаций («Ростех-Сити», «Два капитана»), а ряд объектов на момент ввода в эксплуатацию уже частично заняты арендаторами. Тенденция к тому, что не все площади в новых офисных зданиях будут доступны для рынка на момент завершения строительства, сохранится и в последующие годы. Так, уже на текущий момент из заявленного нового предложения на 2021 год занята половина объема, а из заявленного на 2022 и 2023 годы – по четверти объема в каждом году. По прогнозам аналитиков, в 2021 г. объем ввода в эксплуатацию может составить 660 000 кв. м, из которых только 320 000 кв. м доступны для аренды или приобретения.

Согласно данным консалтинговой компании CBRE, несмотря на существенный прирост нового предложения, только 11% офисных площадей в новых бизнес-центрах были доступны для аренды и приобретения на конец I квартала 2021 года. По итогам I квартала 2021 г. общий объем качественного офисного предложения Москвы составил 19,3 млн кв. м. В I квартале 2021 г. было введено более 310 тыс. кв. м. площадей, что на 38% больше показателя за весь 2020 г. Доля свободных площадей в целом составила 10,7% на конец I квартала 2021 года против 11% на конец 2020 года.

Объем арендованных и приобретенных офисных площадей в I квартале 2021 года составил 230 000 кв. м, что на 33% ниже высокого значения в аналогичном периоде 2020 года.

Чистое поглощение офисов вышло в плюс раньше, чем ожидалось. Как считает Наталья Никитина, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield, на данный момент уже ясно, что тенденция к сокращению арендуемых офисных площадей может быть временной. Часть IT-компаний и участников рынка с растущими объёмами e-commerce за время острой фазы пандемии увеличили штат, и вернувшись в офис, столкнулись с нехваткой рабочих мест. У этих компаний наиболее востребованы качественные площади высоких классов в престижных локациях.

Так, например, за первые 5 месяцев 2021 года в проектах компании O1 Properties возле метро «Белорусская» было сдано в аренду свыше 6 000 кв.м. площадей без учета договоров продления. В результате, вакансия в бизнес-центре «Белая Площадь» опустилась до 1%, а бизнес-центр White Stone сдан в аренду на 100%. как сообщают представители компании, это самый низкий уровень вакансии в проектах с момента кризиса 2014 года.

По словам Елизаветы Голышевой, руководителя департамента по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, заполняемость флагманского объекта компании Neva Towers составляет 96%, что является очень высоким показателем для нового объекта. Павел Барбашев, коммерческой директор O1 Properties считает, что сложившиеся локации центральных деловых районов привлекают арендаторов качественной инфраструктурой и удобной логистикой.

За счёт ввода в эксплуатацию ряда новых объектов и значительного уровня вакансии офисов класса А в первые три месяца 2021 года произошёл некоторый рост уровня свободных площадей. В сегменте класса А были введены в эксплуатацию три бизнес-центра суммарной арендуемой площадью 207 640 кв. м. Это максимальное значение с III квартала 2014 года. Уровень вакантных площадей составил примерно 8,5%, что на 0,3 п.п. больше, чем в предыдущем квартале. Но и активность арендаторов фиксируется на довольно высоком уровне. Компании рассматривают как переезд с целью улучшения условий работы или экономии, так и увеличение площадей в связи с расширением штата.

Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia считает, что после сложного 2020 года, когда рынок был в состоянии неопределённости, спрос быстро восстанавливается, а негативные прогнозы, которые звучали в конце 2020 – начале 2021 гг. не нашли отражения в реальной жизни. Совокупная площадь офисов, арендованных и купленных в первом полугодии 2021 года составила 870 тыс. кв. м, что на 20% больше показателя спроса за тот же период 2020 года. В какой-то мере пандемия стала даже катализатором развития рынка офисной недвижимости и поворотом к использованию более современных подходов к планированию рабочего пространства.

При этом ранее предполагалось, что большее количество новых сделок будет связано с сокращением занимаемых компаниями площадей, но показатель чистого поглощения в итоге оказался очень высок – более 500 тыс. кв. м. Вакантность снизилась на 0,62 п.п. до 10,34%, что для офисного рынка является не кризисным уровнем. Не проседает и ввод новых офисов - 437 тыс. кв. м за первое полугодие 2021, причём на горизонте видны всё новые и новые проекты.