Офисы вместо квартир

Рост цен на жилье заставил частных инвесторов обратить свой взор в сторону коммерческой недвижимости, которая в силу отсутствия коммерческой ипотеки, дорожала не столь галопирующими темпами. Это спровоцировало спрос не небольшие офисные лоты, которые частные инвесторы готовы покупать в собственность и на этапе строительства, и как готовый арендный бизнес.

По оценкам брокеров, неудовлетворенный спрос в спальных районах Москвы составляет около 10 тыс. кв.м в случае расположения объекта в пешей доступности от метро. Такими объектами интересуются инвесторы условных 4-х типов:

1. Инвесторы со средним чеком до 30 млн. руб. Большая часть таких покупателей имеет спекулятивный опыт на рынке жилой недвижимости, поэтому данный тип готов покупать строящиеся офисы. Такие инвесторы хотят либо сохранить свои деньги, либо нацелены на относительно консервативную доходность по сравнению с банковскими депозитами.
2. Инвесторы со свободным капиталом в 40-60 млн. руб. Это состоявшиеся бизнесмены, которые готовы рассмотреть покупку офиса от 150 кв.м и до 300 кв.м. Такой тип покупателя имеет общее представление о развитии сегмента, лучше разбирается в классификации офисной недвижимости и тщательно считает потенциальную доходность.
3. Мелкие лендлорды. Нацелены на покупку 500- 800 кв.м с последующей перенарезкой и сдачей площадей в аренду. Готовы выкупать этажи в новых проектах с удобной офисной локацией.
4. Крупные инвесторы, которые готовы приобрести 1-2 этажа, часть площадей они покупают под себя и часть площадей – под сдачу в аренду, которые впоследствии планируют занять сами по мере развития компании, арендный бизнес для них как дополнительный источник дохода.

Часть девелоперов, которая ранее специализировалась на продаже апартаментов, уже предлагает на рынке долевой офисный продукт. Поэтому уже можно выделить некоторые особенности данного типа офисных центров:

1. Ключевой фактор финансовой успешности девелопмента данного продукта является минимальный loss-фактор (соотношение общих площадей к продаваемым), который необходимо удерживать в пределах 12%.
2. Возможность нарезки площадей дифференцированными блоками до 35 до 200 кв.м., с преобладанием доли офисных лотов около 50-80 кв.м.
3. В случае стратегии реализации через ГАБ, также необходимо инвестировать в отделку помещений.
4. Привлекательным решением является включение в состав объекта коворкинга, который сможет предоставить собственникам/арендаторам мелких площадей дополнительную сервисную инфраструктуру.

Парковка в том числе и подземная, как ни странно, не является для небольшого офисного центра обременяющим фактором. Парковочные места девелоперы продают «пакетным предложением» с укрупненными офисными блоками.

Виталия Львова, генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty