Коммерческая недвижимость: время покупать

Почему именно сейчас подходящее время для инвестиций в нежилую недвижимость и где найти средства для покупки.

Возобновленный после локдаунов спрос на коммерческую недвижимость и ослабление тенденции к оптимизации пространств положительно сказываются на вакантности офисной недвижимости - свободных деловых квадратных метров в Москве становится все меньше, ставки аренды при этом продолжают расти.

А с развитием e-commerce (который обеспечивает стабильно высокий спрос на складские помещения) и дефицитом на рынке качественных складских помещений ставки аренды в этом сегменте достигли своего исторического максимума.

«Начавшийся в прошлом году "бум" на складском рынке продолжается. По итогам трёх кварталов мы видим новые рекорды – впервые в истории ставки аренды превысили отметку в 5 тысяч рублей за кв. м в год. Предпосылки для этого складывались давно, но пандемия несколько притормозила этот процесс, поэтому сейчас мы наблюдаем такой стремительный, "отложенный" рост – менее чем за год ставки выросли более чем на 1 тыс. руб. Склады остаются крайне востребованным сегментом недвижимости, в первую очередь, со стороны онлайн-ритейлеров, поэтому к концу года можно ожидать обновления рекорда и в объёмах спроса – по нашим прогнозам, он достигнет 2,5 млн кв. м», - отмечает Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CВRЕ в России.

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Сolliers, дополняет коллегу информацией о том, что на текущий момент рынок остается на стороне арендодателя. «Девелоперы на сегодняшний день работают на пределе своих лимитов, что вынуждает компании, желающие построить складской комплекс под собственные нужды, выстраиваться в очередь, а застройщик выбирает наиболее финансово привлекательные проекты», - поясняет он.

Примерно та же ситуация отмечается и на офисном рынке. Несмотря на существенное увеличение офисных объемов, по итогам третьего квартала этого года на рынке для аренды или покупки доступно не более 20% площадей во вновь построенных объектах. Основная причина в том, что более половины было построено для нужд конкретных компаний, остальные помещения поглощаются по мере завершения строительства.

Спрос на офисы восстанавливается более высокими темпами, чем ожидалось в первом полугодии 2021 года. «Одним из драйверов роста ставок стал активный спрос со стороны арендаторов. Объем заключенных с начала года сделок аренды и продажи офисов составил 1,45 млн кв. м – это на 30% превышает показатель аналогичного периода 2020 года», – отмечает Полина Афанасьева, аналитик Сushman & Wakefield.

«Наиболее крупными арендаторами остаются компании e-commerce, корпорации-экосистемы, IT-структуры, компании с госучастием и игроки банковского сектора. В ближайший год нет предпосылок для изменения расстановки сил в структуре спроса. Вышеперечисленные организации продолжают демонстрировать потребность в аренде качественных площадей крупного объема», – прокомментировала Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman  & Wakefield.

Все аналитические данные говорят об одном - офисные и складские площади разлетаются между арендаторами, как горячие пирожки, ставки аренды растут, арендодатели потирают ладошки.

Коммерческая недвижимость дорожает, однако не такими стремительными темпами, как жилая. Поэтому сейчас самое время для того, чтобы вкладывать средства в офисную или складскую недвижимость, и в дальнейшем получать стабильный пассивный доход. «Мы видим растущий спрос на приобретение небольших офисных и складских помещений в сегменте малого и среднего бизнеса и считаем, что сегмент бизнес-ипотеки будет в ближайшие годы активно расти. Для малого бизнеса приобретение в собственность нежилой недвижимости часто выгоднее аренды, кроме того, в будущем предприниматель сможет использовать такое помещение в качестве ликвидного актива – для продажи, сдачи в аренду или получения залогового кредита», - считает генеральный директор платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Иван Веденисов.

Но для того, чтобы все шло по плану, к выбору объекта для инвестиций нужно подойти максимально ответственно и дотошно. При выборе важно учитывать ряд факторов:
- месторасположение (для клиентского офиса важна пешая доступность до метро и наличие парковки, а для склада – удобная логистика в другие точки города);
- состояние помещения с учетом необходимого функционала (освещение, коммуникации, зона для разгрузки товара, шумоизоляция).

Если с офисами все более-менее понятно - они бывают классов А, В и С, то со складами вариаций намного больше. Складские комплексы бывают разные – продовольственные и непродовольственные, производственные и транзитные, оптовые и розничные. Есть склады, где продукция хранится время от времени – они называются сезонными. Есть склады для хранения лекарственных препаратов – фармацевтические. И это далеко не полный список.

Но если и с объектом, и его расположением вопросов не осталось, переходим к следующему шагу. Необходимо обязательно проверить наличие юридических и других стоп-факторов:
- статус помещения (оно должно быть нежилым);
- соответствие СанПиНам;
- наличие действующих договоров аренды с предыдущим владельцем;
- статус земельного участка и др.
Лучше всего привлечь специалиста, который поможет проверить помещение и оценить возможные риски.

Когда есть вся необходимая сумма для покупки — это идеальный вариант, можно приступать к оформлению сделки. А если из свободных средств есть только часть, то можно воспользоваться коммерческой ипотекой.

Так, чтобы приобрести понравившийся объект коммерческой недвижимости в кредит, понадобится стартовый капитал – не меньше 20% от ее стоимости. С получением кредита помогут специализированные организации, например, платформа залогового кредитования Online-Ipoteka, которая предлагает кредит с максимальной суммой в размере 110 млн рублей и ставкой 9,9%.

Online-Ipoteka — надежная и перспективная компания, основана в 2021 году, входит в состав международной финансовой группы IDF Eurasia. Партнёром Online-Ipoteka выступает Транскапиталбанк.

Инновационный подход и обширная технологическая экспертиза позволяют использовать новейшие скоринговые системы для оценки заемщиков. В результате в Online-Ipoteka - высокий процент одобрения по заявкам и быстрые решения по кредитам до 110 млн рублей.

Кстати, розничным и корпоративным клиентам компании из двадцати регионов России доступны кредиты не только на покупку коммерческой недвижимости, но и на жилье на вторичном рынке, а также ипотека на загородный дом, кредиты на любые цели под залог недвижимости, залоговые кредиты на развитие бизнеса и другие бизнес-цели, программа рефинансирования.