Офисы теряют иностранцев

События конца февраля могут значительно повлиять на дальнейшее развитие российского рынка коммерческой недвижимости, с которого начали уходить иностранные компании. Не станет исключением и офисный сегмент — по всей вероятности, его ждет оптимизация площадей, повышение уровня вакансии, развитие формата BTS и другие серьезные изменения.

Сейчас объем всех офисных помещений в российской столице составляет около 19 млн кв. м. Иностранные компании арендовали порядка 2,8–3 млн кв. м, в основном, размещаясь в офисах класса А и B+. Это порядка 16% от общего объема офисов в Москве (восемь лет назад было в два раза больше, около 30–37%).

В настоящий момент иностранные компании стали активно покидать Россию. Вряд ли они уйдут в полном составе — далеко не все зарубежные игроки смогут или захотят оперативно продать свой российский бизнес. Многие из них уже заявили о намерении продолжить операционную деятельность в России как независимые юридические лица, а значит, свои офисы они сохранят. Именно такое решение приняли британский девелопер Raven Property Group, табачный производитель Imperial Brands и многие другие.

Есть и другой сдерживающий фактор — иностранцы размещаются в российских бизнес-центрах, в основном, на длинных договорах аренды, а при досрочном расторжении таких контрактов арендатор обязан выплатить компенсацию в виде всей его суммы.

Но несмотря на это, в течение следующих 6-12 месяцев существенная оптимизация площадей более чем вероятна, считают эксперты. По их мнению, из-за ухода иностранных арендаторов в Москве может освободиться до 1 млн кв. м офисов. Впрочем, скорее всего, в силу вышеизложенных обстоятельств эта цифра не превысит 300-350 тыс. кв. м.

К концу 2021 года вакансия на офисном рынке Москвы фиксировалась на уровне 7,7%, это был минимальный показатель за последние пять лет. Спрос на качественные офисы значительно превышал предложение. Однако исход иностранцев с российского рынка может существенно изменить эти показатели — доля свободных помещений на рынке в какой-то период времени может подскочить в два, а то и два с половиной раза, достигнув 20%. В бизнес-центрах класса А массовый уход международных компаний из России приведет к высвобождению до 50% арендопригодных офисных площадей.

Новые проекты в таких условиях вряд ли будут выходить на рынок в запланированных объемах — девелоперы, скорее всего, начнут их «придерживать» до тех пор, пока ситуация не стабилизируется. Снижению темпов строительства сейчас способствует и повышение ключевой ставки, волатильность рубля, подорожание необходимых материалов и оборудования.

При этом в свете новых экономических реалий только текущие проекты продолжат возводиться спекулятивно — большинство новых бизнес-центров будут строиться теперь по схеме build-to-suit, то есть только при наличии конкретных заказчиков. Формат BTS позволяет снизить риски девелоперов, что немаловажно на фоне ухудшения экономической ситуации в стране. Однако эти проекты будут введены в эксплуатацию только через 3-4 года, а перспективы развития рынка на такой срок пока невозможно прогнозировать. 

И все-таки дефицит качественных офисных площадей, который до сих пор сохраняется на столичном рынке, способен довольно быстро «съесть» даже высокую вакансию. Потребность в офисных помещениях у российских компаний никуда не исчезнет, кроме того, на отечественном рынке могут появиться новые игроки из Китая, Индии, Турции. Поэтому офисы, освобожденные американскими и европейскими фирмами, рано или поздно найдут новых арендаторов.

Но в новых условиях арендаторы будут вынуждены экономить, поэтому владельцам бизнес-центров, заинтересованным в сдаче своих площадей, придется идти на уступки и снижать ставки аренды. Так, при реализации нейтрального сценария, ставка аренды на офисы в Москве не будет меняться или снизится на 5-10%, а при реализации негативного — уменьшится на 10-15%. При этом, по мнению некоторых аналитиков, уже в 2023 году ставки могут серьезно вырасти, так как собственники начнут компенсировать высокую инфляцию 2022 года.

Сейчас спрос на офисы в Москве снизился на 20% по отношению к прошлому кварталу — инвесторы заняли выжидательную позицию.