Self-storage как новая альтернатива гаражам и кладовкам

Под self-storage обычно подразумевают мини-склады для так называемого индивидуального хранения. Это ячейки или боксы, сдаваемые в аренду на ограниченный срок, как правило, от 1 месяца. Такие объекты предназначены как для хранения личных вещей (мебель, одежда, мототехника и прочее) частных лиц, так и собственности небольших компаний (оборудование, архивы и др.) - ритейлеров, мелких производителей и т.д.

В США рынок self-storage успешно развивается уже более 60 лет. Сейчас там, по разным оценкам, свыше 50 тысяч объектов этого формата, а их общая площадь составляет более 200 млн кв.м – это очень приличные цифры. Спрос на хранение вещей в специальных боксах в Европе возник в 1990-х годах. Используя американский опыт, европейский рынок self-storage развивается достаточно быстро. По данным JLL и FEDESSA, с момента открытия первых складов в 1995 году сегмент вырос до 5 тысяч комплексов (данные на конец 2020 года). Общая площадь объектов self-storage в Европе достигла порядка 11 млн кв.м.

Российский рынок self-storage достаточно молод - в нашей стране первые объекты этого формата начали появляться лишь с 2008 года. Однако в последние годы они неуклонно набирают популярность, говорят аналитики.

Лидирует, конечно же, Москва

Согласно подсчетам Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ), общая площадь складов этого формата в Москве по итогам прошлого года составила 225 417 кв. м, прибавив 14,8% год к году. За 2022 год рынок пополнился пятью новыми складами формата self-storage и 30 проектами мини-формата, а общее число складов индивидуального хранения достигло 119, увеличившись на 41,6% в годовой динамике. Всего в сегменте работает 32 оператора, причем на топ-10 из них приходится 80,5% рынка по площади, подсчитали аналитики NF Group.

В сегменте наблюдаются структурные изменения, отмечают эксперты. Новый тренд, который продолжился и усилился в 2022 году – это тенденция быстрого открытия небольших складов (площадью порядка 100-300 кв. м), расположенных не в отдельно стоящих зданиях, как при классическом варианте склада формата self-storage, а в оборудованных нежилых помещениях, подвалах жилых домов и паркингах (так называемый мини-формат).

В Москве средний размер открываемых объектов по арендопригодной площади продолжает снижаться – 878 кв. м в 2022 году, что соответствует тренду по уменьшению общей площади складов и открытию центров индивидуального хранения в помещениях меньшей площади, но более удобных с точки зрения логистики для арендаторов (2 088 кв. м – в 2019 году, 1 551 кв. м – в 2020 году, 940 кв. м – в 2021 году).

Средний уровень заполняемости складов индивидуального хранения в Москве остается высоким (88,78%), хотя по сравнению с 2021 годом он снизился на 2,32%, а средний срок аренды индивидуального бокса увеличился с 8 до 9 месяцев.

Самым крупным игроком на рынке складов для частных лиц остается сеть «Складовка», которая развивает 9 объектов арендопригодной площадью 29 810 кв. м. В число крупнейших компаний в этом сегменте также входят сети «Хоумсклад» (26 998 кв. м, в собственности – 7 складов), «Сити-Бокс» (21 385 кв. м, 5 складов в собственности).

Лидерство в развитии нового мини-формата автономных складов сохраняется за компанией «Кладовкин» (23 336 кв. м, 23 объекта в управлении).

Наибольшим спросом склады формата self-storage традиционно пользуются у физических лиц, их доля составила 87,8% (78,9% в прошлом году); доля юридических лиц уменьшилась в связи со снятием пандемийных ограничений и возвращением сотрудников на свои рабочие места в офисные помещения и составила 12,2% (21,1% в прошлом году).

В 2022 году в Москве работало 289 площадки уличного, контейнерного хранения, зафиксировано увеличение показателя на 14,8% (246 площадок в 2021 году).

За 2022 год средняя ставка аренды в Москве на помещения self-storage выросла на 23%, говорит Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, увеличившись на 396 рублей и составив 2 107 руб./кв. м/мес. Стоимость аренды уличных контейнеров также увеличилась до 1 079 рублей за 1 кв. м в месяц (955 руб./кв. м – в 2021 году).

Для открытия складов индивидуального хранения предпочтение отдается отдельно стоящим, капитальным зданиям (54% складов), подвалы жилых домов и подземные паркинги занимают 24% и 10% соответственно. Склады, открываемые в хозяйственных помещениях и в части жилых домов, составляют 9%. Меньше всего популярны ангарные форматы (3%).

Петербург активно догоняет

В Санкт-Петербурге первый склад self-storage был открыт в 2011 году компанией RedBox. Сейчас суммарная площадь складов индивидуального хранения в городе составляет 42 203 кв. м. В целом в Северной столице в ведении 18 операторов насчитывается 27 объектов self-storage. В 2022 году на рынок вышли семь новых проектов, три из которых – у лидера рынка, компании Prostor, предлагающей в совокупности 17 800 кв. м, или 42,17% от общей арендопригодной площади складов индивидуального хранения в Санкт-Петербурге (42 203 кв. м).

В отличие от Москвы, в Санкт-Петербурге средний размер открываемых складов в 2022 году увеличился и составил 1 563 кв. м (878 кв. м – в 2021 году и 1 442 кв. м – в 2020 году). Предпочтение по формату зданий для складов также отдается отдельно стоящим капитальным зданиям (66%), 34% складов формата self-storage приходится на подвалы жилых домов и подземные паркинги.

По словам Натальи Мацневой, исполнительного директора Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ), за последние два года отрасль индивидуального хранения развивается крайне стремительно, увеличив предложение по объектам в два раза (+48 складов классического и мини-формата за 2021 и 2022 гг.) и арендопригодной площади (+29 061 кв. м за 2022 г). За 2022 год Санкт-Петербург обгоняет Москву по темпам открытия объектов в отдельно стоящих капитальных зданиях.

А что в других городах?

Эксперты сходятся на том, что сегмент self-storage на протяжении последних лет демонстрирует достаточно стабильный рост. При этом в общем объеме складской недвижимости России (42,2 млн кв. м) доля этого формата пока совсем незначительна. И даже в структуре складов Московского региона self-storage сегодня занимает довольно скромное место. В крупных мировых столицах, таких, как Лондон, на каждого жителя приходится порядка 0,1 кв.м индивидуальных складов. Если вспомнить, что в Москве по последним данным проживает порядка 13 млн человек, то емкость столичного рынка в соответствии с мировыми показателями можно оценить в 1,3 млн кв. м. Но сейчас в Москве, как уже говорилось выше, всего лишь около 225 тыс. кв. м таких помещений.

Помимо Москвы и Санкт-Петербурга потенциалом для развития данного сегмента в нашей стране обладают, безусловно, и другие города-миллионники, говорит Антон Мизунов, директор по развитию ГК «Склады России». На текущий момент склады индивидуального хранения как сегмент представлены в ограниченном объеме в виде присутствия 1-2 операторов в Казани, Перми, Екатеринбурге, Тюмени, Красноярске. Развитие идёт, но очень небольшими темпами.

При этом, спрос на площади в складах формата self storage есть. С одной стороны, его формируют покупатели апартаментов в проектах, где не предусмотрены помещения для хранения крупногабаритных вещей. Другая категория пользователей складов индивидуального хранения - люди, которые, например, арендуют небольшую квартиру или часто находятся в длительных командировках и оставляют в боксе вещи на время отсутствия, чтобы не оплачивать аренду. Кроме того, такой вариант удобен на время ремонта. Аренда боксов востребована среди тех, кто проводит длительное время на даче, планирует или уже уехал за границу на длительный срок, в этом случае сдача квартиры в аренду вполне рабочий вариант, а свои вещи на время можно хранить в боксе. В подавляющем большинстве это активная городская молодежь, подчеркивает Антон Мизунов. У людей старшего поколения все-таки исторически сложился другой подход: они живут по большей части в тех домах, где есть балконы, кладовки, наконец, есть дачи и гаражи, соответственно, есть свои площади для хранения вещей.

Вторая категория пользователей этого сегмента складов – мелкий и средний бизнес, которому необходимы небольшие площади для хранения с круглосуточным доступом и логистически удобным расположением склада.

Таким образом, рынок self-storage еще далек от насыщения, а спрос на этот формат в крупных городах России был вчера, есть сегодня и будет завтра. Все это позволяет экспертам полагать, что сегмент складов для индивидуального хранения по-прежнему будет расти, а пик этого роста придется на 2025-2027 гг.