Новые сервисы и цифровизация: что ждет офисы класса В

О бизнес-центрах класса А сказано уже многое, но сегмент не ограничивается только высококлассными проектами. В этой статье расскажем о трендах на рынке офисной недвижимости класса B, новом портрете арендатора и прогнозах на будущее.

Три главных изменения

Последние два года сильно изменили рынок офисной недвижимости. Можно выделить три главных тренда, которые формируют его сейчас и продолжат влиять на него в будущем:

 - адаптивность офиса. Растет запрос на гибкое пространство с разными вариантами рабочих мест, с возможностью добавить новые функции. Например, временно выделить пространство под переговоры или разделить офис под работу двух  отдельных команд. Важно учитывать, что под такой agile-подход требуется адаптировать и инженерные системы. На старте это выходит дороже, чем офис с закрепленными рабочими местами. Но в долгосрочной перспективе девелопер выигрывает от адаптивного пространства. 

- автоматизация рабочего процесса, и, как следствие, офиса. Это системы “умный дом” и умное видеонаблюдение, роботизация рутинных задач, более “продвинутые” системы контроля и управления доступом. Подобным системам отдают предпочтение, потому что они экономят время, снижают издержки и повышают качество предоставляемых услуг.  Возможно, в скором будущем проход на работу по отпечаткам пальцев или распознаванию лица могут стать самой обычной вещью. 

- экологичность. Это может выражаться в запросе на “зеленые” инженерные решения. Например, на краны с автоматизированными датчиками выключения воды, на систему освещения, работающую по датчикам движения, на энергоэффективные лампы. Также мы видим запросы от наших арендаторов на раздельный сбор мусора и дополнительные растения в общих зонах. 

Дополнительно стоит отметить, что некоторое время на рынке активно развивался тренд на удаленную работу. Этот формат был удобен не только сотрудникам, но и компаниям, так как снижал издержки на содержание офиса. Но по нашим наблюдениям, в будущем роста этой тенденции не предвидится. 

Что ждут от офисов класса В?

Бизнес коммерческой недвижимости адаптировался к перечисленным трендам, причем офисы класса В сделали это даже успешнее, чем класс А. Об этом говорит аналитика последнего года. За 2023-й количество свободных площадей в классе B снизилось с 8.1% до 6,9%, тогда как в классе А вакансия изменилась с 13,3% до 12,4%. 

Сегодня арендатор недвижимости класса В - в основном мелкий и средний бизнес. Чаще всего это ИП, интернет магазины, рекламные агентства, торговые и IT компании. Есть примеры, когда крупные компании снимают офис в этом сегменте для  отдельных подразделений или департаментов. В любом случае это стабильные, прибыльные, уважающие себя компании, у которых нет необходимости переплачивать за класс А.

Заметно, что в указанной аудитории изменилось и отношение к офису в структуре жизни. Опыт работы из дома повлиял на желание видеть рабочее место более комфортным. Даже время на дорогу до офиса стали рассматривать как вложение, а не обязанность. Поэтому офис сегодня - уже не просто утилитарное пространство в цепочке “дом-работа-дом”. Вместе с ним хотят получить определенный образ жизни и определенные ценности. Поэтому собственники коммерческой недвижимости все чаще задумываются о дополнительных сервисах для своих резидентов. А арендаторы более тщательно подходят к выбору места, куда будут приходить сотрудники. 

К примеру, увеличивается запрос на офисы с дизайнерской отделкой. В них предусматривают лаундж-зоны и кухни, чтобы сотрудникам было удобнее закрывать базовые потребности в отдыхе и еде. Дополнительным конкурентным преимуществом офиса  становится соседство с местами для спорта и досуга, культурными площадками, хорошими кафе и ресторанами. В этом случае складывается экосистема, в которой сотрудник может найти все необходимое. 

Так что, если говорить о сегменте В в будущем - его ждет необходимость улучшать дизайнерские, инженерные и сервисные характеристики и больше интересоваться потребностями своих арендаторов.

Алексей Алешин, управляющий директор Товарищества Рябовской Мануфактуры