Королей офисной недвижимости поставили на места

Делать прогнозы - всегда было делом неблагодарным, а наше нестабильное время и подавно. А вот подвести итоги года и ранжировать самых активных и несмотря ни на что - стабильных игроков отрасли – не только полезно, но и интересно. Это и сделала аналитическая группа «РБК Исследования рынков» в четвертой волне рейтинга российских девелоперов, занимающихся продажей или сдачей в аренду офисных помещений на территории России. Информационный портал Арендатор.ру традиционно расскажет, какие же компании сохранили свое лидерство, и какие выбились вперед.

Девелоперы-рекордсмены по продаже офисной недвижимости

По результатам рейтинга, как и годом ранее, безоговорочным лидером в сегменте продаж офисной недвижимости остается девелопер STONE с итоговым баллом 85,9 из 100, тогда как у ближайших преследователей – МR Group и Pioneer – результат составил только 39,6 и 39,0 баллов соответственно. Столь существенный разрыв связан как с более высокими показателями продаж лидера по сравнению с конкурентами по итогам 2023 года, так и с большим объемом предоставленной в рамках анкетирования информации. Так, продажи офисной недвижимости у STONE в 2023 году составили 101 тыс. кв. м, что приблизительно на четверть превосходит результаты МR Group.

«Следуя стратегии развития портфеля офисной недвижимости класса А, девелопер закрепил лидирующую позицию в сегменте за счет планомерного вывода новых проектов и роста строительной готовности объектов в реализации. В линейке STONE представлены объекты как в высокой строительной готовности, что позволяет удовлетворить запросы компаний, планирующих перeезд в новый офис в краткосрочной перспективе, так и на ранних этапах реализации, что отвечает запросам клиентов-инвесторов за счет стартовых цен. Фактически мы можем предложить любой формат офиса класса А в Москве: от небольших блоков до крупных лотов в несколько этажей и зданий целиком под штаб-квартиру статусных компаний», — рассказала директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.

Сегодня, по ее словам, в реализации под брендом STONE представлено 7 бизнeс-центров класса А, а параллельно в стадии строительства находится порядка 350 тыс. кв. м недвижимости. С учетом анонсированных проектов и планов по выводу новых площадок в 2024 году объем офисной недвижимости STONE в стадии строительства достигнет порядка 500 тыс. кв. м.

В рейтинге также представлен прогноз по продажам на 2024 год. Так, STONE планируют продать порядка 100 тыс. кв.м, «ПроГород», работающий в рамках Группы ВЭБ.РФ, и планирует продажи на уровне 112 тыс. кв. м, МR Group, в свою очередь, намерен реализовать около 60 тыс. кв. м офисов по итогам 2024 года. Кроме того, МR Group и STONE лидируют по планам ввода в эксплуатацию офисной недвижимости в 2024-2027 гг. Данные показатели компании не раскрывают, однако подобный объем ввода бесспорно позволит девелоперам и дальше занимать лидирующие позиции в рейтинге по продажам офисной недвижимости в России. Также важно отметить, что STONE и МR Group возводят объекты только класса А, тогда как один из основных конкурентов – Pioneer – работает как в A, так и в B+ классах.

«Сегодня пятая доля строящегося объема портфеля Pioneer сформирована коммерческой недвижимостью, тогда как первый офисный проект компания вывела на рынок лишь в 2020 году. Сегмент офисов на продажу уже зарекомендовал себя, продемонстрировав привлекательность, как стабильный и ликвидный актив на рынке. Более того, уверенный интерес к сегменту, как конечных пользователей, так и инвесторов, продолжат стимулировать появление новых проектов и выход в этот сегмент новых игроков в ближайшей перспективе», - рассказывает Екатерина Петрова, директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer.

Также в итоговый рейтинг по продажам офисной недвижимости попал и O1 Properties, специализирующийся на сдаче недвижимости в аренду. Тем не менее, во втором полугодии 2023 года компания продала один объект, в связи с чем и попала в данный рейтинг со скромным результатом в 2,6 балла.

В рамках нового рейтинга девелоперов в сегменте офисной недвижимости компаниям впервые задавался вопрос о типах договоров, используемых при совершении сделок купли-продажи. Согласно полученным результатам, большая часть рынка на продажу блоками – 80% – работает по договорам купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ): в 2023 году 100% сделок по данной форме договора совершили компании Sminex, STONE и МR Group. Среди компаний, предоставивших и разрешивших публиковать соответствующую информацию, договоры долевого участия использует только Pioneer. В структуре сделок компании ДДУ занимают 96%, а остальные 4% приходятся на договоры купли-продажи.

Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers, рассказывает, что в 2023 году ведущие девелоперы рынка недвижимости адаптировались к новым реалиям и задали новые векторы развития рынка. Наибольший рывок, по ее словам, совершил сегмент продаж офисный недвижимости - ведущие девелоперы «донесли» до потребителя привлекательность приобретения oфисных помещений, как для собственного пользования, так и в качестве инвестиционного актива. «Девелоперы предлагают рынку широкий диапазон офисных лотов, выгодные системы рассрочек, ипотеку от застройщика, готовый бизнес-план для инвесторов. Применение разных типов договоров для заключения сделок позволяет пользователям выбрать выгодный вариант в зависимости от цели приобретения», - поясняет она.

Девелоперы-рекордсмены по сдаче офисной недвижимости в аренду

В сегменте сдачи офисной недвижимости в аренду первое место занимает O1 Properties – 91 балл из 100. Компания характеризуется максимальным среди конкурентов объемом недвижимости, сдаваемой в аренду. Так, во втором полугодии 2023 года O1 Properties владеет почти 582 тыс. кв. м арендопригодной площади офисных помещений, 496 тыс. кв. м из которых на конец 2023 года заполнено арендаторами. Для сравнения, ближайший преследователь по данному критерию «Галс-Девелопмент» сдал арендаторам около 168 тыс. кв. м офисов, то есть в 3 раза меньше.

«В четвертом рейтинге РБК O1 Properties вновь подтвердила статус лидера среди игроков офисного рынка. Оценка в 91 балл из 100 возможных свидетельствует не только о качестве предоставляемых услуг, но и о внушительном объеме недвижимости – 582 000 кв. м арендопригодной площади oфисных помещений. За 2023 год команда O1 Properties заключила контрактов на 165 000 кв. м, из них 85 000 кв. м составляют новые клиенты и 80 000 кв. м — договоры продления. Наша компания — единственная в рейтинге, которая занимает первое место четвертый год подряд. Это демонстрирует не только стабильность, но и стремление компании к постоянному развитию и улучшению качества услуг», – отмечает Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties.

«Галс-Девелопмент» занимает второе место в общем рейтинге сдачи офисной недвижимости в аренду, однако, с заметным отрывом от O1 Properties – 29,8 балла из 100. Вместе с тем, компания опережает лидера общего рейтинга аренды по объему ввода офисной недвижимости в 2022-2024 гг. Так, «Галс-Девелопмент» достроил и ввел в эксплуатацию около 97 тыс. кв. м арендопригодной площади офисных помещений, что в 3,5 раза больше аналогичного показателя O1 Properties. При этом максимальная заполненность арендаторами наблюдается у девелопера Metrika Investments – 99% от всех арендопригодных площадей, а сама компания занимает 4 место в рейтинге по объемам сдачи в аренду офисной недвижимости.

Виктория Гусева, напоминает, что девелоперы сегмента аренды столкнулись с рядом вызовов, в том числе с ротацией арендаторов и конкуренцией со стороны сегмента продаж офисной недвижимости. Тем не менее, лидеры рынка подтвердили свои позиции и вновь возглавили рейтинги за текущий отчетный период. «Развитие рынка недвижимости, появление новых продуктов, привлечение частных инвестиций требует объективной и понятной оценки девелоперской деятельности. Рейтинг РБК является независимым инструментом, предлагающим многофакторный анализ ключевых игроков рынка по наиболее важным показателям и способствующим в принятии решений в области недвижимости», - считает она.

Ольга Широкова, партнер NF Group, отмечает, что лидеры рейтинга девелоперов офисной недвижимости сохранили свои позиции за счет крупных сделок и успешных проектов. «O1 Properties и Stone – это системные игроки с многолетним опытом и репутацией, качественным портфелем недвижимости, которая пользуется высоким спросом. Стабильная ситуация на рынке и сохранение спроса на офисные площади неизбежно приведут к появлению новых офисных проектов и могут повлиять на распределение долей рынка, но крупные игроки, уже зарекомендовавшие себя, с высокой вероятностью сохранят лидерские позиции», - заключает она.

В четвертом исследовании аналитической группы РБК участвовали 11 девелоперов, специализирующихся на продаже или сдаче в аренду офисов, результаты которого были разделены на две соответствующие категории. По каждой категории при составлении рейтинга учитывались наиболее важные критерии оценки деятельности девелоперских компаний: объем продаж или сдачи в аренду офисной недвижимости за 2023 год в натуральном и стоимостном выражении, а также планы девелоперов по вводу в эксплуатацию объектов офисной недвижимости в 2024-2027 годах.