Сроки формирования новых офисных кластеров

В начале месяца компании Commonwealth Partnership и STONE выпустили совместное исследование про период формирования офисных кластеров в столице - «Деловые кластеры Москвы: традиционные и перспективные». Рассмотрим основные тезисы и на примере Мневников постараемся спрогнозировать потенциал этой офисной локации.

Ключевые понятия

Особое внимание в исследовании уделено профессиональным понятиям. Так, например, деловой кластер – это результат пространственной концентрации офисного предложения с высокой степенью узнаваемости на рынке.

Традиционный деловой кластер – это сформированная деловая локация с высокой насыщенностью офисным предложением. А перспективный деловой кластер – развивающаяся территория с активной девелоперской фазой, где формируются офисная среда и только начинается складываться деловая активность.

Идеальный сценарий реализации девелоперского проекта предполагает цикл продолжительностью 4–4,5 года. На практике сроки могут увеличиться в зависимости от специфики участка, уровня проектной сложности, бизнес-модели девелопера.

Московские кластеры

Согласно отчету, в столице вектор развития строительной активности деловой недвижимости смещается в перспективные кластеры, такие как «Савеловская», «Ходынка», «Силикатные – Магистральные» и «Калужская». В то время как традиционные деловые районы, такие как «Павелецкая», ММДЦ «Москва-Сити», «Белорусская» и «Ленинградский коридор» прошедшие начальную реализацию, находятся на стадии обновления и расширения существующей инфраструктуры.

«В отличие от традиционных органических деловых кластеров, на развитие перспективных площадок влияет деятельность города (КРТ, МПТ и МаИП), однако ключевым фактором является перенос (индукция) спроса из существующих деловых кластеров», – отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

Потенциал поймы

Одним из перспективных офисных кластеров, становление которого мы наблюдаем прямо сейчас, Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, называет Мневники.

Внимание потенциальных покупателей жилых квадратных метров Мневниковская пойма привлекает благодаря своей экологичности. Этот район является одним из самых «зеленых» в СЗАО Москвы, при этом сохраняя отличную транспортную доступность. А для офисных объектов одним из ключевых факторов успеха является как раз транспортная и пешеходная доступность, а также наличие сопутствующей инфраструктуры, которая будет востребована арендаторами и резидентами.

«Этот деловой кластер находится в границах Большого Сити и активно развивается городом. Там сформировалась устойчивая транспортная и социальная инфраструктура, особенно спортивная. Помимо городского развития кластер активно застраивается девелоперами. Так, к 2029 году объем нового строительства по срокам, заявленным девелоперами, может составить порядка 168 тыс. кв. м офисов: в 2025 году запланирован ввод в эксплуатацию штаб-квартиры Мосинжпроекта, а в период с 2028-2029 гг. девелоперская компания STONE планирует ввести в эксплуатации разные очереди проекта STONE Мневники», - уточняет эксперт.

Таким образом, Екатерина Белова делает вывод, что совокупность развитой инфраструктуры с комплексной коммерческой застройкой создает предпосылки для активного развития Мневниковской поймы и формирования там сложившегося делового кластера.

В свою очередь, Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, констатирует, что пока эта локация не обрела образ делового кластера, но имеет все предпосылки развития в будущем. «Близость к субрынку «Москва-Сити» обеспечивает району перспективное расположение. По заявлениям девелоперов на весь район Хорошёво-Мневники приходится 330 тыс. кв. м офисных площадей со сроком ввода 2028-2030 гг. Развитие офисного девелопмента здесь стимулируется проектом комплексной застройки Большого Сити, что в перспективе позволяет сформировать на территории очаги делового притяжения», - считает он.

Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP, соглашается с коллегой, что развитие офисной недвижимости в районе Мневниковской поймы только начинается, но уже демонстрирует значительный потенциал благодаря удобной транспортной доступности как к центру города, так и к ключевым деловым зонам, включая «Москва-Сити».

«В целом, эта территория является частью одного из масштабных проектов комплексного развития, который уже имеет ряд очевидных преимуществ, таких как отличная экология, развитая транспортная инфраструктура и привлекательный имидж западного направления. В Москве на сегодняшний день формируются несколько перспективных деловых кластеров, преимущественно за ТТК, таких как «Большой Сити», Калужский, Савеловский, Южный и Северный Речной Порт, а также Ходынка. Большинство новых офисных проектов в этих развивающихся кластерах предполагает продажу, а не аренду, что отражает текущие тенденции на рынке. С 2021 года наблюдается изменение структуры нового строительства: вместо традиционной аренды преобладают проекты на продажу, как частями, так и целыми зданиями. Это изменение объясняется льготными условиями программы МПТ, которая облегчает переход земельных участков к другому виду разрешённого использования, делая такие проекты более привлекательными для девелоперов, ориентированных на жилую недвижимость. Также на этот процесс влияет высокий уровень стоимости заемного финансирования», - поясняет эксперт.

Устами девелопера

Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE, вспоминает, что активное развитие территории Мневниковской поймы стартовало в 2021 году, когда здесь началась реализация масштабных жилых проектов вслед за развитием транспортной инфраструктуры. Спустя четыре года локация превратилась в престижный жилой район, который продолжает развиваться. Сегодня наступает новый этап — формирование деловой активности в Мневниковской пойме.

Примерно к 2030–2032 годам, по ее словам, здесь появится полноценная деловая среда - начнётся эксплуатация первых бизнес-центров, что привлечёт якорных резидентов и создаст основу для устойчивого экономического роста. Мощная спортивная и рекреационная инфраструктура, которая также сейчас активно развивается в локации, сделает территорию ещё более привлекательной для жителей и бизнеса. Также на этот период запланирована полная реализация транспортного потенциала района – достроятся автомобильные и вело-пешеходные мосты, которые свяжут остров с соседними района, что упростит перемещение и повысит интерес потенциальных компаний-арендаторов.

«Завершение строительства жилых проектов в районе также положительно скажется на развитии деловой функции – уже сейчас мы видим, что жители острова стремятся жить и работать в одном районе. Особенно эта тенденция прослеживается у предпринимателей, они в том числе формируют активный спрос на небольшие офисы в первых очередях нашего бизнес-центра STONE Мневники. Следовательно, к 2030 году территория ожидает новую волну качественного изменения, которые повлияют на рост деловой активности в локации и ее привлекательность для бизнеса. Согласно нашим планам, строительство первых бизнес-центров STONE в Мневниках будут завершено в конце 2028–2029 года. На формирование зрелого делового кластера потребует еще около двух лет, поскольку стоит учитывать сроки проведения ремонтных работ и переезда компаний в новые офисы», - заключает эксперт.

Данные подсчеты соотносятся со сроками, указанными в исследовании - цикл жизни делового кластера составляет 4-5 поколений офисов, а девелоперский цикл одного объекта в идеальном сценарии оценивается в 4-4,5 года. Таким образом, становление деловой локации оценивается в 15-20 лет от момента начала строительства первых объектов.