Ах, Самара – городок, славный выдастся годок?

Чтобы осветить полную картину развития регионального складского бизнеса, Арендатор.ру решил побеседовать с Денисом Сергеевым - генеральным директором девелоперской компании ОАО «РосТрансТерминал», которая реализует проекты логистических комплексов в Самаре и Московской области.

Расскажите об арендных ставках в самарских логистических комплексах класса «А»

В настоящее время ставки в логистических комплексах класса «А» составляют 12 рублей за поллетоместо в сутки. Эта стандартная ставка по Самаре без НДС. Летом прошлого года эта цифра составляла 10 рублей.

Разве кризис не отразился на ставках?

Отразился, конечно. Но он повлиял не на ставки, а на объемы.

Однако в столице тяжелая финансовая ситуация повлияла в первую очередь на ставки…

У нас в Самаре ставки аренды были рублевые. А в Москве нормой общения между арендодателем и арендатором было апеллирование ставкой triple net в долларовом исчислении. До наступления кризиса собственниками складской недвижимости в бизнес-планы закладывалась ставка $130-150 за квадратный метр в год. При таких ставках окупаемость проектов составляла 5-7 лет.

Сейчас построенные планы пересматриваются. В условиях падения спроса собственник встает перед дилеммой: либо идти по пути снижения ставок (в каждом отдельном случае глубина падения ставок определяется индивидуально; может снижаться и до $100 за кв. м в год) и получать хотя бы какие-то деньги (но срок окупаемости при этом возрастает до 18-20 лет), либо не сдавать в аренду вообще и не получать ничего. Дополнительным фактором, влияющим на снижение спроса, является рост курса доллара. Стоимость услуг логистических операторов, если они номинированы в долларах, существенно возрастает, что приводит к отказу от этих услуг со стороны клиентов. В итоге также следует снижение ставок.

Кроме того, к снижению ставок приводит обострившаяся в последнее время конкурентная борьба между логистическими операторами за клиентов. Идет активное переманивание клиентов, в т.ч. за счет демпинга. В относительно более выгодном положении оказываются те проекты, которые уже завершены и по которым нет обязательств (в т.ч. по кредитам).

В условиях, когда в Самаре по-прежнему из необходимых 500 тыс. кв. м складских площадей класса «А», а построено только 200 тыс. кв. м, можно говорить об увеличении спроса в перспективе и соответствующем уровне арендных ставок.

Поскольку мы привлекали финансирование на строительство в рублях, то и арендные ставки на наших объектах номинированы в рублях. Если говорить об аренде в пересчете на доллары, то она, конечно же, снизилась, а в рублях даже немного подросла.

Расскажите, пожалуйста, о ставках аренды на офисы.

В настоящее время у нас ставка на офисные помещения составляет 580 рублей за квадратный метр без НДС. Но к ним также может добавляться плата за тепло (до 15 рублей за квадратный метр), уборку и электроэнергию.

Ощущаете ли вы конкуренцию столичных девелоперов, ведь многие московские компании изъявляли желание возводить свои объекты в регионах, в том числе и в Самаре?

Многие московские компании анонсировали свои планы по строительству логистических комплексов в Самаре, однако никто ничего до сих пор так и не построил. Все планы находятся в стадии разработки, разговоров и т.д. Но завершенных проектов пока нет. А вообще в Самарской губернии есть три крупных игрока в сегменте логистических комплексов класса «А», и мы все друг к другу уважительно относимся. В эту тройку входят: "Виктор и К°" Суркова, Самарская Логистическая компания и мы.

Как обстоят дела с наполняемостью ваших объектов?

Если говорить о чистой аренде, то у нас все площади заполнены – это касается классов «В» и «С». А вот если речь идет о классе «А», то у него довольно специфический сегмент арендаторов. У клиентов падает выручка, и естественно данные площади заполнены не полностью.

Расскажите, внес ли финансовый кризис какие-либо коррективы в планы компании?

Да, безусловно. Нам всем отлично известно о тех трудностях, которые испытывают девелоперы при получении кредитов на незавершенные и новые проекты. В нашей компании мы приняли решение разрабатывать новые проекты, но только пока на бумажной стадии, откладывая их реализацию до стабилизации финансовых рынков, либо до появления инвестора. Таким образом, мы стараемся снизить долговую нагрузку на предприятия, оптимизируем затраты. Мы же не знаем, когда все стабилизируется – может через три месяца, полгода, год…

В прошлом году мы успели завершить строительство первой очереди городского распределительного центра в Самаре, площадью 7 тыс. кв. м, весь комплекс будет состоять из 4-х очередей общей площадью 23 тыс. кв. м.

Есть ли у вас замороженные объекты?

В настоящий момент мы притормозили строительство 2-й очереди городского распределительного центра, площадью 7 тыс. кв. м, который мы планировали завершить в этом году. Коробка уже стоит, но мы пока хотим понаблюдать за тем, что происходит на рынке строительных материалов, чтоб в последствии завершить строительство за меньшие деньги. До момента окончания строительства мы планируем найти конкретного арендатора, что бы завершать строительство уже по схеме «built – to – suit», уже закладывая в конструктив и начинку здания конкретные требования арендатора.

Остальные две очереди будут достраиваться уже в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Сокращаете ли вы издержки в своей компании? Если да, то как именно?

Да, стараемся снижать расценки наших поставщиков и партнеров, сокращаем расходы на персонал, но пока в части премий, бонусов и льгот. Сокращений не проводили. Ключевым моментом сейчас для нас является сохранение прежних кредитных ставок по уже полученным кредитам. Ни одна девелоперская компания не сможет выдержать таких высоких ставок, которые сейчас формируются на рынке.

Финансовый кризис и снижение темпов строительства привели к существенному удешевлению некоторых видов строительных материалов, в связи с этим разрабатываем механизмы, которые позволят снизить себестоимость строительства. Хотим воспользоваться снижением цен, еще и поэтому выбрали выжидательную позицию по некоторым проектам.

Вы не думали о смене сегмента, в котором работаете? Не планируете углубиться исключительно в офисную недвижимость?

В Самаре построено огромное количество офисов – разного класса и разного качества. Я считаю, что в скором времени все они будут пустовать, так как фирмы, которые сейчас там арендуют помещения просто разорятся.

Не рассматриваете ли вы другие российские регионы для развития?

Конечно, рассматриваем. У нас уже есть проект «Логопорт» класса «А» и «В» в Коломне Московской области. Земля там уже подобрана, имеется макет и концепция, решены административные вопросы… Но в настоящий момент он находится на прединвестиционной фазе, но пока он тоже приостановлен.

Из-за кризиса многие компании пытаются сэкономить – перебираются в складские помещения классом ниже. В ваших логистических комплексах есть такая тенденция?

Есть один пример в Самаре, когда компания перешла из складов класса «А» в «В». Вместе с тем, зачастую компании просто не могут переходить в склады классом ниже «А» в силу специфики своей продукции.

Спецификой региона также является то, что многие компании продолжают пользоваться складами класса «В» и ниже, которые создавались на базе многочисленных бывших производственных площадок. Таких площадок до 2006 года было создано большое количество.

Расскажите о планах компании на нынешний год?

Новые объекты в этом году, скорее всего, запущены не будут, этот год мы потратим на отбор и проработку новых качественных проектов, что бы начать их реализацию в следующем полугодии и 2010 году.

Что вы загадали в Новогоднюю ночь под бой курантов?

Я загадал, чтобы кризис поскорее закончился, и наша команда и весь наш коллектив вышли из него еще сильнее и сплоченнее. И самое главное, чтобы мы никого не потеряли в этом пути.



Вела беседу Анастасия Кременчук