«Мы не даем взятки»

Проработав в России 10 лет, ИКЕА не разочаровалась в отечественном рынке. И хотя часто шведская компания испытывает сложности с запуском новых магазинов, директор по недвижимости ИКЕА Россия и СНГ Стефан Гросс с осторожностью комментирует действия региональных властей и уверен, что компания продолжит российскую экспансию.

  
Компания ИКЕА в России работает уже 10 лет. Чему вы научились?

Это были очень интересные 10 лет, и за это время многое изменилось в российской экономике. В первый раз ИКЕА пыталась обосноваться в России еще в 1993 году. Однако, к сожалению, первая попытка оказалась неудачной. В следующий раз мы вернулись сюда в 1998 году, как раз в разгар кризиса. Тем не менее, несмотря на сложную экономическую ситуацию, мы остались здесь и стали работать над своими проектами. Первый магазин ИКЕА мы открыли в 2000 году в Химках, а первый торговый центр МЕГА  - в 2002 году в Теплом стане. Наверное, это было самое тяжелое время за эти 10 лет – когда мы по-настоящему окунулись в здешнюю реальность и начали открывать наши первые торговые центры.

Но как только мы обосновались здесь, люди поняли, чем мы занимаемся, кто мы такие, компания стала довольно-таки быстро развиваться в России. Сейчас у нас уже построено 13 торговых центров, 12 из них успешно работают. Единственный центр, который пока не открыт, расположен в Самаре. Проблемы с открытием этого магазина доставляют нам большое беспокойство, поскольку это означает очень большие капиталовложения. Однако в целом по стране картина для нас выглядит очень положительно, поскольку в течение этих 10 лет наши проекты были очень успешны, и мы ни разу не разочаровались, что сюда пришли.

Вы не можете открыть МЕГА Самара с ноября 2007 года. Сколько денег вы потеряли из-за простоя самарского проекта?

Как частная компания, мы предпочитаем не раскрывать наши финансовые показатели, однако могу сказать, что первоначально в проект было инвестировано 4 млрд. рублей. Таким образом, вы можете себе представить, сколько мы теряем (по оценке Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis чистые убытки только от неполучения арендной платы могут составлять порядка $3-4 млн в месяц – Арендатор.ру). Кроме того мы уже давно наняли персонал для работы в магазине – примерно 300 человек. Однако в июле этого года нам пришлось расторгнуть договор с ними. Для нас это было очень сложным решением. К сожалению, на тот момент мы не могли позволить себе иметь такое количество людей в неработающем магазине. Конечно же, когда нам будет понятна дата открытия, все сотрудники, с которыми мы расстались, будут иметь приоритет при новом наборе.

Кстати, у вас еще и заключены договоры с арендаторами МЕГА. Как вы решаете эту проблему?

Ситуация самарская очень сложна для арендаторов, собравшихся открыться здесь. Потому что если мы, например, сегодня пройдемся по этому комплексу, мы увидим, что большинство помещений уже отделаны. Таким образом, наши арендаторы инвестировали в отделку своих помещений. Сейчас мы ведем переговоры с ними о продлении договоров аренды. Как вы можете себе представить, эти переговоры не самые легкие. При этом мы смогли найти точки соприкосновения и договориться с нашими арендаторами  о продолжении работы. И якорные арендаторы – гипермаркет, магазин DIY – верят в то, что ТЦ будет открыт.

Какова сегодня ситуация в Самаре?

Мы обсудили с властями процесс устранения замечаний, которые мы получили по нашему проекту, и мы работаем над этим. Замечания касаются проектной документации, которую мы должны предоставить на согласование властям Самары. Для нас это процесс является приоритетным, как вы понимаете. Для этого мы специально увеличили команду, работающую над этим проектом.

Претензии к вам со стороны властей, и не только самарских, касаются качества строительства ваших ТЦ. Как вы воспринимаете эти претензии?

В первую очередь, стоит сказать, что проекты, которые мы реализуем, довольно крупные. Что такое торговый центр? Это здание, в котором работают 200-300 арендаторов. Соответственно, очень много людей работает над проектом одновременно для того, чтобы он соответствовал различным требованиям, и открылся. Его реализация означает тысячи и тысячи задач, которые решаются параллельно. И, конечно же, всегда возникают вопросы, это нормально для любой страны, не только России. Поэтому я бы не говорил, что такого рода замечания являются проблемой при реализации проекта.

Тем не менее и директор региона Центральная и Восточная Европа IKEA Пер Кауфман, и вы на праздновании 10-летия IKEA в России заявляли, что пока не будет решен вопрос с Самарой, программу инвестиций в Россию вы возобновлять не будете.

Эта ситуация имеет несколько аспектов. Одним из них является вопрос будущих инвестиций. В первую очередь, мы заявляли, что в ситуации с самарским проектом нам очень сложно продолжить инвестиционный процесс. При этом мы можем сказать, что мы не остановили работу по тем проектам, к реализации которых мы уже приступили: например, в Уфе и Подмосковье. Это означает, что мы верим в нашу работу в России. Что касается ситуации в Самаре, то процесс строительства продолжается довольно долго, и попытки открыть его тоже довольно продолжительные. И я уверен, что тот процесс, над которым мы работаем с властями сейчас, приведет все-таки к открытию.

IKEA известна в России тем, что принципиально отказывается давать взятки чиновникам. Сложно с такой позицией работать здесь?

Да, это наша позиция. Мы не даем взяток, но по своему личному опыту могу сказать, что это и позиция местных властей. Я лично никогда не был в такой ситуации, когда подобные вопросы обсуждались или даже предполагались. Если мы заявляем, что мы не платим взяток, то вероятность того, что этот вопрос возникнет, уменьшается значительно. Конечно же, я слышу истории и рассказы от других компаний, но я основываюсь на своем собственном опыте.

Операторы ваших ТЦ МЕГА жаловались на то, что IKEA не идет ни на какие уступки арендаторам, несмотря на снижение продаж.

Начну с того, что мы наблюдаем в период финансового кризиса. В феврале этого года мы увидели, что было небольшое понижение уровня продаж. Тогда мы подумали, наверное, это начало довольно сложного времени. Тем не менее в марте ситуация стабилизировалась и до настоящего момента, как это ни удивительно, у нас были очень хорошие показатели. Поэтому мы можем сказать, что финансовый кризис негативно не повлиял на деятельность наших арендаторов. Разумеется, картина не однородна. Сильные бренды и концепции чувствуют себя хорошо и у них все отлично. Причем, до сих пор некоторые из наших арендаторов фиксируют увеличение продаж. Это относится и к магазинам IKEA. Для некоторых других арендаторов картина не столь радужна. Как в любой кризисной ситуации, арендатор получает ответ от рынка, насколько сильна его концепция и его бренд, и насколько лоялен покупатель к их бренду.

Наша точка зрения как компании управляющей торговым центром заключается в том, что мы заинтересованы в сильном пуле арендаторов. Поэтому мы помогаем арендаторам в это сложное время, но это не означает, что все могут быть счастливы от той арендной платы, которую они платят. В некоторых случаях мы перестроили арендную плату, чтобы у наших арендаторов была возможность непрерывно осуществлять свою деятельность. Это было сделано в индивидуальном порядке, и такие вопросы обсуждаются с каждым конкретным арендатором.

Как вы относитесь к арендной плате в виде процента с оборота арендатора? Многие владельцы ТЦ заявляют, что не идут на это, потому что не доверяют арендатору.

Что касается взимания арендной платы в виде процента с оборота, я думаю, что этот способ является справедливым. Потому что задача арендодателя заключается в том, чтобы обеспечивать трафик покупателей и правильно, если от этого будет зависеть его доход. Что касается предоставления реальной отчетности от арендаторов, мы работаем с профессиональными участниками рынка, которые действуют в соответствии с законом,  платят налоги и в соответствии с правилами, мы им доверяем. И поскольку мы работаем с арендаторами на долгосрочной основе, мы считаем, что такой способ арендной платы справедлив. Мы используем его, я не могу назвать вам, каков процент таких арендаторов, но он довольно значителен.

Испытываете ли вы проблемы с поиском новых арендаторов?

Нет, у нас нет таких проблем. Я думаю, что есть еще очень много операторов международных компаний, которые еще не пришли на российский рынок, и они много теряют от этого. Мы хотим, чтобы новые операторы приходили на российский рынок, открываясь в торговых центрах МЕГА. И можем сказать, что со стороны ритейлеров такой интерес есть.

Как вы планируете развиваться дальше в России? Будете ли вы строится в городах, с населением меньше миллиона? Думаете ли вы о новых форматах?

Да, мы об этом думаем, потому что в России много городов с населением меньше миллиона. В самом начале наше внимание было направлено на крупные города. Однако сегодня мы рассматриваем возможность развиваться в городах с меньшим населением. Например, Воронеж - один из таких городов. Что касается смены формата ТЦ, то мы не думаем об адаптации его к городу, скорее приоритетным для нас является развитие уже существующей концепции. Так, мы планируем больше внимания уделять одежному сегменту, развлечениям. Также для нас важны вопросы по эксплуатации зданий, так как мы заинтересованы в рациональном использовании ресурсов и адекватном присутствии ТЦ в окружающей среде.

Каковы ваши прогнозы на второе полугодие в России?

Что касается розничной сети IKEA, то нашей задачей было сохранить уровень цен на доступном уровне. И наш опыт говорит о том, что если компания работает над тем, чтобы удержать цены на низком уровне, то кризисная ситуация не такая и плохая. Мы не ожидаем чудес, и что кризис закончится быстро. Мы считаем, что нужно работать и все сложится.
 Беседовал Рафаэль Хайбрахманов