Мы делаем магазины, в которых не обязательно покупать

В России на рынке детского ритейла есть целый ряд переходных форматов и концепций. Однако, по словам нашего героя - председателя совета директоров Ideas4retail (развивает Mamas & Papas, Hamleys, Imaginarium и Cook House) Евгения Бутмана, эти концепции уйдут, когда придут более сильные. О том, что ждет российский рынок детских товаров и о западной модели развития торговой недвижимости, Евгений Бутман рассказал нам в интервью.

Евгений, вы не по отчетам знакомы с зарубежным рынком торговой недвижимости. Расскажите, в чем его отличие от российского?

Да, у нас был опыт в прежней моей компании, когда мы выходили в Европу. Компания открыла или приобрела 25 магазинов re:Store в Германии, Дании, Норвегии. Кроме того, мы подробно изучали рынок Испании и Франции. Я сам лично ездил по торговым центрам с экспертами.

Если говорить о том, где какая торговая недвижимость…  В Германии, например, весьма своеобразный рынок торговых центров. Основная масса ТЦ имеют размер сдаваемой площади на уровне 10-20 тысяч квадратных метров. Бум строительства ТЦ в Германии пришёлся на 70-е – 80-е годы. С тех пор страна «сидит» на тех же концепциях и марках. У них основная часть ритейла – это стрит. При этом надо понимать, что в Германии (где живёт 80 миллионов человек) всего 3 города с населением свыше миллиона человек. У них нет больших городов, но у них высокая плотность населения. Проще говоря, можно делать ТЦ на перекрёстке дорог и он может быть популярен, посещаем и.т.д.

Какова площадь самого большого немецкого торгового центра?

Самый большой ТЦ в Германии находится в городке Оберхаузен, недалеко от Франкфурта, название которого никому ни о чём не говорит. Его площадь - 160 тысяч кв.м., и он является самым большим центром страны. Когда мы его смотрели, только в одной Москве открылись несколько «двухсоттысячников»: «Метрополис», «Вегас» и так далее.



А как дела обстоят в Испании?

Испания ближе всего к американской или канадской модели торговой недвижимости, как и Россия. Это большие торговые центры в больших городах и на их окраинах, и высокая степень урбанизированности населения. В Испании есть 3 главных города, на которые приходится львиная доля ритейла страны – Мадрид, Барселона и Валенсия. В каждом ТЦ в качестве якорей присутствуют «местные» бренды группы Inditex, местные department stores под названием El Corte Ingles, а также крупный ритейл из Франции, Германии, других стран.



Расскажите про торговую недвижимость Франции.

Во Франции есть серьёзное препятствие для арендаторов – так называемые Key money (Плата за вход – прим. Арендатор.ру). Чем лучше точка, тем больше плата. В лучшем парижском ТЦ в районе La Defence за стометровый магазин у нас просили полтора миллиона евро.



В чем преимущество Key money?

Это своеобразная инвестиция: вы платите Key money , делаете магазин, и через 10 лет, если захотели уйти – вам возвращают деньги. Key money растёт, если растёт стоимость недвижимости. Вы можете войти со 100 тысячами, а выйти с миллионом. Тут возникает двоякая ситуация. Вот вы делаете магазин в купленном помещении и непонятно, что вам важнее – зарабатывать деньги на магазине или, чтобы росла стоимость вашей недвижимости. Для сетевого ритейла эта система платы за вход, по сути, удваивает объем инвестиций. Может поэтому международных ритейлеров во Франции довольно мало, в основном, все местные. В Испании тоже есть Key money , но гораздо меньше, в новых ТРЦ вообще не берут плату за вход. Кстати, в странах Европы нередкой является практика, когда ТЦ сам оплачивает строительство магазина-якоря.

В Европе распространен фикс или процент с оборота?

В европейской недвижимости принято, чтобы арендодатели брали процент с оборота, а не фикс. Это существеннейшим образом все упрощает. Сразу можно планировать прибыльность или убыточность. В России, если даже берётся процент с оборота, то он существенно выше, чем в Европе, и еще добавляется высокий фикс. Когда мы делали re:Store в Германии, у нас везде было не более  3% с оборота. В России ТЦ меньше 10 процентов с оборота даже не хотят обсуждать.

Как Вы считаете, у аутлетов в России есть будущее?

Мне кажется, в России нет большого спроса на списанные коллекции. Для того, чтобы на аутлеты был спрос, должна сформироваться соответствующая потребительская культура. Но я небольшой специалист в данном вопросе.



Расскажите про Ваши новые проекты Mamas & Papas и Hamleys. Почему Вы сделали ставку на товары для детей?

Мы выяснили, что рынки товаров для детей локальны, глобальных брендов нет. Модель, принятая в России с большими универсальными магазинами детских товаров досталась нам с наследием советских времён, она мало где ещё воспроизводима. Стоит также сказать, что в России большой потенциал роста этого рынка. Достаточно посмотреть на рынки европейских стран. В Скандинавии, где 25 млн человек населения, рынок игрушек на 5,5 млрд долларов, а в России на 3,3 млрд. Если говорить о нашей компании, на сегодняшний день мы сконцентрировались на игрушках и товарах для новорождённых. Рынок далёк от насыщения, и находится в стадии интенсивного развития. Сейчас мы видим на российском рынке детского ритейла целый ряд переходных форматов и концепций. Эти концепции уйдут, когда появятся более сильные.



Какие города Вам интересны для развития?

Нам интересны: в первую очередь Москва, Петербург, города миллионники. Во вторую очередь – города с населением от 300 тысяч жителей. В первую очередь - ТЦ, хотя и стрит-ритейл мы готовы смотреть.



Можете в цифрах рассказать, сколько новых точек в ближайшее время будет открыто?

Всего в нашем плане открытие не менее 50 магазинов Imaginarium. 25 магазинов Mamas&Papas. 6 магазинов Hamleys.

Беседу вела Анастасия Кременчук