Сети прекрасно себя чувствуют в малых городах

2012 год принес самый бурный рост рынка торговой недвижимости России со времён кризиса.  Девелоперы начинают новые интересные проекты. Многие игроки рынка переключают своё внимание с мегаполисов на малые города, развивая процесс децентрализации индустрии ритейла.  О том, как сегодня  выглядит рынок торговой недвижимости в России  и  в какую сторону он движется мы поговорили с Марией Гуровой, генеральным директором девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг».

В 2012 году наблюдается рост числа проектов в сфере торговой недвижимости. Как развивалась ситуация в третьем квартале этого года?

Рост продолжается. Финансовая нестабильность, которая наблюдается на мировом рынке, заставляет инвесторов искать отрасти, позволяющие максимально минимизировать риски и приносящие более или менее стабильный доход. Торговая недвижимость – одна из них. Разумеется, речь идет о качественных торговых площадях. На столичном рынке в течение 2012 года мы наблюдаем ощутимый прирост торговых площадей. В III квартале 2012 года было введено порядка 57,2 тыс. кв. м GLA. Показательно, что в аналогичном периоде 2011 года не было открыто ни одного нового торгового центра. Что касается региональных рынков, то здесь заметен еще более бурный рост. Если еще несколько лет назад приоритетным рынком для инвестора был столичный, то сейчас они стремятся в регионы (сроки окупаемости, ниже, отсутствие конкурентов, стоимость вхождения на рынок ниже), этим и обусловлен бурный рост торговой недвижимости на региональных рынках. По итогам первого полугодия 2012 года в регионах было введено чуть более 500 тыс. кв. м торговой недвижимости — в 2,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Соответственно, мы можем сделать прогноз, что по итогам 2012 года этот показатель возрастет минимум на треть.

Какие основные тенденции на рынке сейчас прослеживаются?

Одна из знаковых тенденций рынка – интерес инвесторов и девелоперов к малым городам с населением от 60 тыс. человек и отдаленным регионам России. И в том и в другом случае мы имеем дело с практически бесконкурентным рынком, стоимость вхождения на который значительно ниже столичного, соответственно окупается объект за более короткий срок. Потенциал новых территорий, где есть платёжеспособный спрос, но при этом наблюдается острый дефицит качественных товаров,  оценили и ритейлеры, которые больше не боятся выходить на новые рынки. Чтобы войти в некоторые регионы зачастую приходится с нуля выстраивать логистику и даже изобретать новые форматы. Так площадь флагманского магазина NewYorker в регионе ЮГРА (ТРЦ «Oasis plaza», г. Нягань) – 700 м.кв., что нетипично для данного оператора, который обычно берет 1000 кв.м. и более. Все вышесказанное можно определить как тенденцию освоения новых территорий. И со временем она будет набирать силу. В это же время на столичных рынках и в городах миллионниках наблюдаются две довольно интересные тенденции, характерные для зрелых рынков: укрупнение форматов торговой недвижимости и развитие торговых объектов принципиально новых форматов. Как, например, Outlet Village Belaya Dacha и др. Набирают силу специализированные объекты, так называемые, техно-моллы, бренд-моллы, fashion-центры и др.



Редевелопмент остается одной из основных тенденций рынка торговой недвижимости Москвы и Петербурга. Как с этим обстоят дела в регионах?

Практика редевелопмента в регионах, напротив, распространена мало. И этому есть ряд объяснений. Дело в том, что качество торговой недвижимости, построенное на заре перехода от рыночной торговли к цивилизованной, оставляет желать лучшего, Девелоперы в то время были склонны полагаться на собственные силы и возводили объекты, годные разве что для организации рынка под крышей. Но на тот момент эти ТЦ были очень успешны и отработали на 100%. Сегодня их время прошло, а здания, построенные без  какой-либо концепции подвергнуть редевелопменту крайне сложно. Как правило, это небольшие по площади помещения с низкими потолками, без парковки, и их легче перепрофилировать, чем пытаться вылепить современный ТЦ. Если позволяет площадь участка, то такие объекты можно укрупнить путем строительства дополнительных торговых площадей, но уже с разработкой профессиональной концепции.  

Насколько активно сети рассматривают сейчас выход для развития в малые города?

Рассматривают, выходят и прекрасно при этом себя чувствуют.



Как ритейлеры оценивают перспективность того или иного региона?

Стандартно: это уровень заработной платы, уровень развития потребительского рынка, непосредственно качество торговых площадей и, конечно же, возможности логистического обеспечения. Хочу отметить, что сегодня ритейлеры склонны не так формально подходить к своим оценкам, как еще пару лет назад. Изменилось отношение к регионам в принципе и пришло понимание того, что каждый рынок имеет свою специфику, зачастую разительно отличную от центрального. Например, в Сибири и на Дальнем Востоке у людей отсутствует комплекс расстояния, т.е. чтобы совершить покупки и сходить в кино они могут преодолеть и 200 и 300 км. И это повсеместная практика в условиях дефицита качественных ТРЦ. Понятно, что классический инструментарий оценки зон охвата торгового объекта в таких условиях просто не работает. Поэтому ритейлеры, которые нацелены на развитие, тщательно оценивают новые рынки с учетом всех нюансов, а к объектам торговой недвижимости приглядываются, что называется, с лупой.  Ну и еще один негласные критерий – вменяемость девелопера. Зачастую местные девелоперы не готовы играть по правилам крупных ритейлеров и ведут себя по принципу «я здесь хозяин». Для ритейлера это бывает поистине непреодолимым препятствием.



Достаточно ли в российских регионах качественных площадей чтобы удовлетворить спрос представителей ритейла?

Ну конечно нет. Регионам, тем более отдаленным, только предстоит формирование сектора качественной торговой недвижимости. Меньше всего качественных торговых площадей в отдаленных городах Сибири и дальнего Востока. Но и здесь уже пришло понимание того, что такое концептуальный торговый объект, зачем нужен бренд и почему необходимо привлекать специалистов. Даже местные проектные организации стали отправлять девелоперов сначала к концептологам. А это, согласитесь, показатель. 



Развитие каких новых для российского рынка форматов ТЦ можно ожидать в ближайшие годы?

На высоко конкурентных рынках будет наблюдаться тенденция локализации. Более высокая лояльность посетителей уже и сейчас наблюдается у центров, которые имеют относительно легкий в транспортном отношении доступ, удобную парковку и состав операторов, обеспечивающий некую «массу». А вот на «зреющих» рынках будет заметна тенденция к укрупнению по принципу: самый большой – самый популярный. Также усилится тенденция дифференциации. В скором времени можно ожидать появление такого формата как пауэр-центр (в классическом понимании таких центров у нас пока еще нет). Будут появляться или заявлять о своем формате специализированные объекты: например, «Горбушка» теперь – техно-молл. Ну и конечно, уже известные аутлеты, fashion-центры придут в Россию в их классическом понимании.



Можно ли отметить новшества в концепциях торговых центров?

Сегодня торговый центр из разряда утилитарных перешел в класс социально-культурных. Аквапарки, океанариумы, планетарии, ледовые дворцы и даже театры – редко какая концепция на высоко конкурентных рынках сегодня обходится без включения хотя бы одного «нетипичного» объекта. Лозунг «все и в одном месте» должен преобразоваться в логичные планировочные решения и сбалансированный пул арендаторов, что требует от концептологов багажа знаний и не дюжего опыта. Но эти «украшательства» пока оправданы для высоко конкурентных рынков, где торговые центры борются за своего покупателя и арендаторов. В регионах, особенно отдаленных, все скромнее, здесь рады просто торговому центру, брендовым операторам, гипермаркету. Если же торговый объект содержит развлекательную составляющую – благодарности аудитории нет предела. На таких дефицитных рынках качественная концепция способна предусмотреть компенсирование недостающих элементов. Так на Дальнем Востоке, плохо представлен такой формат как гипермаркет. Но логично, что в ТРЦ. он должен быть. Что делает девелопер? «Лепит» собственный гипермаркет из местных предприятий/производителей. В итоге получается модный fresh-маркет.



Какой прирост торговых площадей в целом по России можно ожидать по итогам этого года?

В 2012 году рынок торговой недвижимости развивается высокими темпами, что мы наблюдали и в 2011 году. Уже можно сделать прогнозы, что до конца года общий прирост объема рынка составит порядка 12%.

Какие тенденции будут определять развитие рынка?

Качество и количество торговых объектов в регионах будет стремительно расти, что приведет к бурному развитию региональных рынков, особенно на Севере и Зауралье. Как следствие, произойдет децентрализация сектора торговой недвижимости и повысится доступность объектов. Произойдет некое кластерное деление, но в масштабах регионов. На развитых рынках (Москва и Санкт-Петербург) будет наблюдаться тенденция локализации, и одновременно центры будут стремиться к дифференциации.