Под старомодной маской петербургских офисов скрывается современность

В Петербурге всё особенное, немного отличающееся от остальной России. Больше нигде нет такого смешения истории и современности, когда за стеклянным фасадом зданий скрывается памятник архитектуры и наоборот. Может показаться, что город этот совсем спокоен и ничего в нём решительно не происходит. Однако Петербург не зря зовётся Северной столицей – это всё-таки второй по величине город страны. Деловая жизнь кипит там также бурно, как и в Первопрестольной. Активно развивается и офисная недвижимость, строятся новые объекты, переоборудуются старые здания. О том, каков сейчас и куда движется рынок офисной недвижимости Северной Пальмиры, мы побеседовали с Дмитрием Золиным,  управляющим директором сети бизнес-центров «Сенатор».

Какие объекты в этом году вы открыли?

В 2012 году мы открыли 2 объекта на Васильевском острове – бизнес-центры класса А в деловых комплексах: на 17-18-й линиях и на Большом проспекте, д. 80. В следующем году планируем реализовать 2 проекта класса А в Петроградском районе: сдать в эксплуатацию БЦ  в деловом комплексе на Пр. Попова и завершить строительство БЦ на Б. Пушкарской.

Какие сейчас существуют арендные ставки в Петербурге, как распределяются по классам?

Величина арендной ставки зависит не только от класса объекта, но и от его местоположения, технических характеристик бизнес-центра и  конкретного офисного помещения. Так, арендная ставка в БЦ «Сенатор» класса А в центральном районе СПб  составляет 1 600 руб. (ул. Жуковского, д. 63) и 1700 руб. (ул. Чайковского, д. 1). В БЦ «Сенатор» класса А на Васильевском острове ставка аренды составляет 1 200 руб. за кв. м. (на Большом пр., д. 80) и 1 000 руб. (17-я линия, д. 22). При этом в деловом комплексе «Сенатор» на 17-й линии видовые офисы сдаются в аренду по ставке 1 200 руб. за кв. м. (что на 20% выше, чем аренда других офисных помещений в этом же БЦ). Самые высокие арендные ставки запрашиваются в бизнес-центрах вблизи Невского проспекта . Так,  в БЦ «Сенатор» класса В+ на ул. 2-я Советская, д. 7 ставка составляет 1 500 руб. за кв.м, что на 50% выше, чем в офисах класса А на 17 линии, д. 22.

Какой класс наиболее популярен?

Наиболее важными факторами при выборе бизнес-центра остаются арендная ставка, управляющая компания и местоположение. Если анализировать динамику рынка офисной недвижимости за последние годы, то могу отметить, что в 2011-2012 г.г. наметилась тенденция к росту доли класса А и В+. Эта тенденция сохранится и в 2013-м году.

Какая динамика ставок намечается в 2013 году?

По прогнозу наших аналитиков, в 2013-м году можно ожидать плавного, но стабильного роста арендных ставок на уровне 7-10% в годовом исчислении. Особенно это касается районов с практически стопроцентной заполняемостью – Петроградского и Центрального.

Как развивается офисный сегмент Петербурга в сравнении с Москвой?

В Санкт-Петербурге спрос на офисную недвижимость по-прежнему концентрируется в центральных районах города. В Москве наметилась явная тенденция к смещению спроса и предложения в офисном сегменте коммерческой недвижимости за пределы ТТК и МКАД. Спрос на офисы в центре столицы сохраняется в основном со стороны «клиентоориентированных компаний». Децентрализацию офисного рынка аналитики связывают с серьезными транспортными проблемами и введением ограничений на парковку в центре Москвы. На рынке коммерческой недвижимости СПб объемы ввода новых офисных площадей в 2012 году составляют 271 000 кв.м., в Москве эта цифра порядка 600 000 кв.м. Показатели вакантных площадей в СПб по итогам года составили: 10,1% - в классе А, 4,7% - в классе В+ и 5,5% - в классе В. В Москве: 13% - в классе А и 9% - в классах В+ и В. Что касается динамики арендных ставок за 2012 год, самое стремительное повышение ставок наблюдалось в Москве: с начала года на офисы премиум-класса, находящиеся в пределах Садового кольца,  ставки выросли на 30%.



В Петербурге популярнее офисы в новых зданиях или в исторических?

Не могу однозначно ответить на этот вопрос. При прочих равных условиях (район, транспортная доступность, инфраструктура) одни компании выберут офис в историческом здании, другие – имиджевой составляющей предпочтут современные инженерные системы нового  строительства. Впрочем, нельзя забывать, что зачастую застройщик сохраняет лишь исторический фасад памятника архитектуры. Пример подобной реновации – наш строящийся бизнес-центр на ул. Б. Пушкарская. Внешне он останется памятником архитектуры, а внутри – это будет современное здание с удобными планировками офисных помещений и передовыми системами инженерного обеспечения. 



Насколько тяжело и затратно работать с объектами в историческом центре (старый фонд)?

Реконструкция старого фонда - всегда более затратный и трудоемкий процесс. В купе с большими расходами на приобретение объекта недвижимости, сложностью процесса согласования, ограничениями высотности и высокими затратами на реставрацию, это должно снижать привлекательность старого фонда для инвесторов. Но поскольку самыми востребованными на рынке офисной недвижимости по-прежнему остаются объекты в центральных районах города, а свободных пятен для застройки в историческом центре практически нет, реконцепция зданий становится едва ли не единственным способом строительства деловых комплексов в центре Санкт-Петербурга.



Какие районы наиболее перспективны для строительства БЦ, где максимальный спрос?

Думаю, в долгосрочной перспективе можно прогнозировать развитие рынка коммерческой недвижимости по московскому сценарию, т.е. смещение спроса и предложения в сторону спальных районов города, в непосредственную близость от проектируемых станций метрополитена и развязок КАД и ЗСД. Пока же наибольший спрос сохраняется на Центральный и Петроградский и Василеостровский районы.



Как по видам компаний-арендаторов распределяется спрос на офисные объекты вашей сети?

Если мы говорим об отраслевой принадлежности, то наибольшим спросом наши офисы пользуются у компаний, работающих в сфере IT (13%), строительства (13%), нефтяной промышленности (11%), медицины (11%) и общественного питания (10%). При этом среди факторов, влияющих на спрос, следует выделить в порядке уменьшения значимости: местоположение, арендную ставку, транспортную доступность, услуги управляющей компании, инфраструктуру района и состав арендаторов бизнес-центра. Крупные компании арендуют либо целое здание, либо блоки по этажам  в БЦ Петроградского и Василеостровского районов: «Сенатор» на ул. Чапаева, д. 15 и 17-й линии, д. 22. Представительства иностранных компаний отдают предпочтение офисам с хорошей транспортной доступностью, расположенным в центре города – БЦ «Сенатор» на ул. Жуковского, д. 63.



Почему людям нравится  работать на Васильевском острове, несмотря на довольно сложную транспортную доступность?

Во-первых, Васильевский остров  - это историческая часть города. От Невского проспекта и центрального района его отделяет Нева, т.е. всего каких-нибудь 5 минут езды на автомобиле. Причем, транспортный поток на Васильевский остров загружен в часы пик в обратном направлении, т.е. в утренние часы на выезд из района, в вечерние – на въезд. Поэтому говорить о сложной транспортной доступности я бы не стал. А завершение строительства ЗСД и открытие новой станции метрополитена – Спортивная 2, с моей точки зрения, еще больше повысит привлекательность Васильевского острова.



Какие новые офисные форматы появляются на рынке города, что сейчас модно?

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются стандартные помещения площадью от 100 до 500 кв.м., чаще коридорно-кабинетной планировки. В последнее время наблюдается также рост спроса и дефицит предложения в части офисов свободной планировки (open-space) площадью 1 000 – 2 000 кв.м. У начинающего бизнеса востребованы миниофисы (рабочее место, где вашими соседями в рамках одного офисного помещения станут сотрудники других компаний). Другой популярный формат – лофт-пространство (офисы или целый квартал), возникающий в результате редевеломпента территории промзоны (примеры - «Ткачи», «Лиговка»).

С приходом новой администрации изменились ли как-то взаимоотношения с властями?

Я бы сказал, что стало немного сложнее, но появилось больше порядка. Город активно работает над улучшением транспортной инфраструктуры (строительство ЗСД, открытие новых станций метрополитена и т.д.) – и мне кажется, это правильный вектор, т.к. решение проблем транспортной доступности всех районов города расширит территорию спроса на офисную недвижимость и перспективы для застройщиков. Что касается, изменений в законодательстве в области девелопмента, то они коснулись вопросов ужесточения штрафов за несанкционированный снос исторических зданий. Это, безусловно, имеет отношение к нашим проектам (реконструируемое здание на Б. Пушкарской – это памятник архитектуры), но никак не сказалось на ходе строительства. Т.к. мы всегда стараемся поддерживать с городскими властями хорошие деловые отношения и процессы согласования и собственно строительства проводить в соответствии с действующим законодательством. Другое нововведение - в части возможных поправок в порядок регистрации договоров аренды, - надеюсь, минимально отразится на наших взаимоотношениях с арендаторами. Пока говорить об этом рано, т.к. новый регламент не утвержден.



По-вашему опыту важны ли для зарубежных компаний энергосберегающие технологии при строительстве?

Да, помимо арендной ставки, при выборе офиса важным критерием являются и дополнительные расходы на его содержание, в том числе затраты на электроэнергию. Арендатора интересуют не столько технологии, которые были использованы при строительстве, сколько качественные характеристики (освещенность офисных помещений) и количественные (статья расходов на электричество).

Считаете, будут ли они пользоваться популярностью в будущем?



Не исключаю, что в требования к объектам класса А в скором будущем будет включено и применение энерго - и теплосберегающих технологий при строительстве. Конечно, для застройщика  это влечет за собой увеличение стоимости проекта до 20%, но, с другой стороны, эти вложения окупаются повышением качества офисных помещений и, как следствие, ростом арендной ставок.