«АЭРО ПАРК Сити» - закономерная эволюция идеи

Одним из современных направлений экономического развития страны становится комплексное освоение территорий. Время, когда сначала образовывалось, например, производство, а затем вокруг него хаотично появлялись офисы и жилые дома давно прошло. Сейчас девелоперы берут за основу далеко идущую стратегию, которая позволяет одновременно удовлетворить все запросы современного человека, повысить спрос, улучшить транспортную и инфраструктурную ситуацию, занять конкурентоспособное положение на рынке. Одним из примеров комплексного освоения территории является масштабный проект в Брянске – «АЭРО ПАРК Сити», задумывавшийся изначально как крупный торговый центр регионального масштаба, а превратившийся с легкой руки девелопера в микрорайон – кроме ТРЦ там появятся офисы, парк, жилой комплекс, транспортные развязки и общественные зоны. Кроме того, в рамках проекта будет реализован даже МФК по оказанию госуслуг – сейчас ведутся переговоры с правительством города и региона. Как и почему девелопер превратит запущенный участок Брянска в «цветущий сад», удалось узнать из первых рук. На вопросы о проекте ответил Невструев Алексей Валерьевич, президент «Инвестиционно-финансовой компании «Бининвест».

Алексей Валерьевич, открытие первой очереди ТРЦ Вы анонсировали на осень 2013 года. Вы успеваете к сроку?

Успеваем. Мы успели бы, как и анонсировали, к 24 октября, но, поскольку некоторые арендаторы не готовы, официальное открытие состоится 8 ноября.

Как планируете провести открытие?

Официальное открытие, 8 ноября, будет проходить без помпы. Разрежем ленточку, как водится, будет делегация, пресс-конференция, фуршет и т.д. Две недели мы работаем в таком, стартовом режиме, а уже 22,23,24 ноября будет большой праздник, посвященный открытию ТРЦ. Мы думаем, что к этому времени уже 95% арендаторов откроются.

Вы заняли первое место на PROEstate 2013 в деловой игре «Инвестиции в российские проекты: ТЦ». Чем вы покорили экспертов?

Инвестиционным качеством проекта. Надо понимать, что среди представленных проектов наш был самый интересный с точки зрения его будущего, потому что, во-первых, это не локальный проект, а целая новая концепция. В чистом виде торгово-делового кластера в России не существует. Уникальность нашего положения в том, что место, где возводится «АЭРО ПАРК Сити», — это практически центральная часть города. Так получилось, что она у нас не застроена: там был аэропорт и дачи. И с точки зрения распределения городского населения это также практически центр города. В ближайшие лет 10-15 именно в этом месте будет располагаться основная застройка в городе. И в ближайшем будущем треть городского населения будет проживать в пределах10-15 минутной доступности от нашего торгово-делового кластера. Поэтому у нас сформировалась возможность создать здесь практически новый центра города. Так сложилось, что наш исторический центр города планировался и строился без учета мобилизации населения, поэтому там большие проблемы с транспортом, передвижением, с парковкой.

И у нас появилась возможность сформировать торгово-деловое пространство, новый, не исторический, а деловой центр города заново. Практически маленький город в городе. Также уникальность нашего проекта заключается в том, что мы собрали уникальный для такого небольшого города пул операторов. Собственно говоря, концепция торгового центра по его наполнению является не менее привлекательной, чем в лучших торговых центрах Москвы или Санкт-Петербурга. Поэтому, естественно, эксперты, будучи людьми, хорошо разбирающимися в технологиях торговых центров, (руководители компаний - консалтеров), отдали нам преимущество. Мы получили две трети общей суммы инвестиций(69%).



Сначала у Вас появился проект ТРЦ «АЭРО ПАРК», почему Вы решили создать вокруг него общественно-деловой кластер с жилыми комплексами и офисным центром?

Спасибо потенциальным конкурентам. Первоначально мы строили торговый центр регионального значения. А потом столкнулись с тем, что заявлено много проектов, более крупных по размерам, чем наш. Сначала наш ТРЦ вообще должен был быть площадью 46 тысяч кв.м., а потом мы увеличили площадь на старте проекта до 63 тысяч квадратных метров. А когда мы поняли, что место, на котором возводится наш объект, по расположению, по транспортной доступности, по перспективам лучшее в городе, мы начали анализировать проекты конкурентов, много поездили по соседним областям, посмотрели и поняли, что, собственно, у нас может сложиться  просто уникальная ситуация и мы можем реально создать объекты, которых в соседних регионах, возможно, никогда и не будет. Наш торгово-деловой кластер, в том числе, будет привлекать и часть населения соседних областей с той целью, чтобы они вместо поездки в Москву, приезжали в наш, более близкий, регион, где меньше растраты на транспорт, меньше времени тратится на дорогу, нет пробок. Мы пересмотрели концепцию, посмотрели, какие товары и услуги необходимы современному человеку, которые он  часто не может получить в небольшом городе, выбрали из них наиболее интересные для населения, собрали в одном месте, и так получилась концепция  торгово-делового кластера. Здесь нет ничего нелогичного – закономерная эволюция идей. Нам ещё довольно крупно повезло. Есть два фактора, которые играют на нас: первое- из ближайших городов, таких как Орел, Смоленск - наш самый крупный. Плюс мы граничим с Белоруссией, где торговля на данный момент очень слабо развита, по различным причинам - например, из-за высоких политических и экономических рисков. Мы находимся в окружении трех областей, которые заведомо обладают меньшим потенциалом, соответственно, там вероятность появления крупных объектов суперрегионального значения значительно ниже, тем более, что мы будем первыми по определению. Это один фактор. А второй заключается в том, что мы в ближайших городах не видели таких площадок, где бы можно было в ближайшие 10-15 лет активно строить жилье прямо в центре города и развивать коммерцию.



ТРЦ «АЭРО ПАРК» строится в «чистом поле» и поэтому Вы, наверное, столкнулись с трудностями, такими как проведение инфраструктуры, доставка строительных материалов и т.д. Как Вы решили этот вопрос?

На самом деле не было у нас особых трудностей. Нам повезло — большая часть коммуникаций находилась не так далеко. Это тоже один из плюсов данного места. Как я уже отмечал, это же центр города, это неразвитый, незастроенный исторический центр города.

Алексей Валерьевич, сейчас при комплексном освоении территорий и создании новых кластеров модно привлекать зарубежные команды архитекторов. Вы в тренде?

Да, мы ведем переговоры с японской компанией и собираемся ее привлекать для осуществления дальнейших планов. Первая очередь ТРЦ «АЭРО ПАРК» запроектирована и вводится в процесс без иностранных архитекторов, то же самое касается и второй очереди — она будет реализовываться отечественными силами. Однако сейчас мы планируем привлекать японскую компанию для создания полноценного проекта развития территории всего делового кластера, а это порядка 99 га.

Мы желаем сформировать наш проект исходя из самого последнего передового опыта. Опыт создания нами ТРЦ «АЭРО ПАРК» показал, что российские архитекторы и проектировщики могут сделать всё качественно, но потребности нашей компании и масштабы проекта требуют более высокого уровня. Поэтому будем привлекать местных архитекторов для привязки объектов, а для концептуального проектирования зоны будем привлекать тех людей, у которых есть опыт, которые уже участвовали в десятках сотен других проектов такого уровня. Наша задача – построить здесь в полном смысле город будущего, в том смысле, в котором это возможно в современных российских реалиях, в реалиях конкретно нашего региона, Брянской области. Понятно, что у нас не самый обеспеченный регион, и по населению это не город-миллионер. Поэтому, исходя из реалий города, региона, финансовой ситуации в мире и в России, мы хотим построить тут город будущего. 



Проекты комплексного освоения территорий довольно привлекательны для девелоперов. Но их реализации в силу масштабности представляет собой сложный и длительный процесс. Какие факторы Вы учли для реализации своего проекта?

Мы учитывали тот фактор, что нам уже практически удалось сформировать ядро данного проекта - ТРЦ «АЭРО ПАРК». Он уже сформирован, и его наполнение дает понять, что он будет успешным. Это снижает риски реализации всего проекта. Это первый фактор. Второй фактор – то, что наш проект комплексного освоения территории разбит на несколько проектов, в которых участвует большое количество довольно маститых девелоперов. Если мы занимаемся в основном торгово-деловой частью, то жилыми зонами занимаются другие девелоперы. Поскольку в данном проекте много конкурирующих участников, то даже если кто-то из них, может быть, будет не очень активен, то его поддержат другие. Получается, что проекты развития жилой составляющей поддерживают торгово-деловую составляющую, и, соответственно, торгово-деловая составляющая, являясь привлекательной для населения, поддерживает строительство жилья. Получается такая синергия. Мы стараемся создать максимально гармоничную городскую среду. За счет того, что территории достаточно, можно  предусмотреть всё, что нужно человеку сегодня, – достаточное количество парковок, развитую дорожную сеть. Поэтому наша задача — сформировать здесь такой район, который можно будет тиражировать по России.

Алексей Валерьевич, что именно, по Вашему мнению, обеспечивает стратегическую устойчивость и успешность проекта?

Синергия развития проекта, большое количество участников, достаточно авторитетных и состоявшихся девелоперов, развивающих при этом разные форматы недвижимости. Плюс поддержка городских и областных властей.

В чём она заключается?

Власти помогают и словом, и делом. Очень важна и сама по себе информационная поддержка, потому что это позволяет решать многие вопросы в нормальном порядке. То есть, когда люди, принимающие решение, знают, что проект поддерживают региональные и городские власти, они стараются решать проблемы проекта быстро и качественно, без бюрократических проволочек. Власти понимают, что проект полезный со всех точек зрения — это и большое количество рабочих мест, и налоговые поступления. В реализацию проекта вовлекаются в большей степени региональные компании, что повышает уровень ведения бизнеса в регионе. Подрядчики покупают новую технику, осваивают новые технологии, которые впоследствии будут применяться для производства других работ и строительства других объектов, следовательно, планка повышается, в том числе и психологическая. Проект реализуется с максимальной социальной ответственностью, чтобы то, что создается, служило долгие годы. Делается всё возможное для того, чтобы всё было не просто выгодно, но и удобно, и полезно.

Кто является основной целевой аудиторией Вашего ТРЦ, жители каких городов, как Вы собираетесь привлекать аудиторию дальних городов?

Целевой аудиторией торгового центра является всё население города Брянска. Насыщенность брендами высока, есть бренды подороже, есть практичней. Но все они лидеры рынка. По определению, у лидеров рынка достаточно эффективная ценовая политика. Но в целом первая очередь ТРЦ привлекает людей с доходом средним и выше среднего. На первом этапе. Но вообще, после окончания строительства торгово-делового кластера здесь смогут удовлетворить потребности все люди. Кроме того, у нас есть идеи создания здесь многофункционального центра оказания госуслуг. Мы обратимся к городским и областным властям с таким предложением, чтобы люди могли получить здесь большое количество госуслуг. Подобные примеры есть в России, это очень хорошо работает. Люди, приезжающие сюда для получения услуг торговых и развлекательных, смогут одновременно получить и госуслуги. Пока эта концепция разрабатывается, но, тем не менее, мы планируем включить эту составляющую в состав торгово-делового кластера. Это взаимовыгодно.

Есть ли потенциальные конкуренты Вашего проекта в зоне охвата проекта?

Потенциальные конкуренты в зоне охвата проекта по заявкам есть. Но по расположению и по формированию зоны концепции мы их не видим. То есть, условно говоря, мы предполагаем, что будут создаваться  и появляться торговые комплексы, торговые центры и так далее, мы даже знаем, что некоторые из них, например, компания «Мега-Гринн», скорее всего, появится здесь. Но они работают в несколько других сегментах. Конечно, мы будем конкурировать с ними, но преимущества на стороне нашего проекта.

Конкуренты будут всегда, и мы хорошо к ним относимся, потому что хорошее конкурентное окружение заставляет создавать объекты более высокого качества, улучшать качества существующие. Мы все работаем на то, чтобы комфорт, качество жизни в нашем городе улучшалось. От этого многое зависит, в том числе и проблемы миграции в город. Чем лучше среда в городе, тем большее количество населения хочет сюда приехать и жить здесь, что, в свою очередь, рождает дополнительный спрос на жилье, на торговую коммерческую недвижимость и т.д.

Какие проекты в программе комплексного освоения территории Вы еще знаете? В чем их плюс?

Среди проектов в программе КОТ интересен проект «УДАЧИ». Там одновременно реализуются промышленный, жилой, и торговый комплексы, которые поддерживают друг друга. С одной стороны, промышленная зона предполагает проживание людей, формирует занятость людей, жилой комплекс обеспечивает проживание, торговая зона обеспечивает население покупками и развлечениями. Объем аудитории здесь более 500 000 человек, среди них довольно обеспеченная часть населения. Это всё будет гармонично сформировано и очень  привлекательно для жизни, потому что в Москве очень много времени тратится у населения на передвижение к месту работы, от места работы, к торговым центрам. Это проект теоретически мне нравится. В регионах похожие концепты развиваются в Белгороде — это «Сити Молл «Белгородский», в Ульяновске это «Аквамолл». С точки зрения синергии расположения в одном месте торгово-деловой зоны и зоны предоставления госуслуг интересен опыт Омска. Там создан интересный проект — молл «Армада», в который входит многофункциональный центр. Но вообще в России торгово-деловых кластеров в чистом виде мы не наблюдали, в том виде, в котором мы его планируем сделать. Поэтому это инновация, насколько она будет успешной, покажет время, но логика аналитика подсказывают, что вероятность успешности высока.

Интервью опубликовано на правах рекламы