Москва-Сити может обрушить рынок

Сегодняшнее состояние офисного рынка в Москве можно охарактеризовать как крайне спокойное. Инвестиционные и строительные возможности, спрос и предложение перешли в состояние полного равновесия. В текущем году риэлторы не прогнозируют никаких изменений и потрясений, лениво рассуждая о возможном незначительном снижении арендных ставок по офисам класса А на 2-5% к концу года. Единственная серьезная угроза сложившемуся равновесию - проект «Москва-Сити», реализация которого может реально уронить арендные ставки.

Впрочем, цены, вероятно, двинутся вниз в любом случае - независимо от того, будет или нет реализован проект «Москва-сити». Все риэлторы единодушно признают, что в столице рынок офисной недвижимости замер в своей верхней точке, после который путь только один - вниз. Во всяком случае, у арендных ставок на лучшие офисные помещения. К примеру, управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что, как показывает мировая практика, рынок коммерческой недвижимости развивается циклически, причем продолжительность каждого цикла 15-20 лет. Это связано, прежде всего, с циклами деловой активности, совпадающими с экономическими волнами, или периодами подъема и спада мировой конъюнктуры, а также со сроком службы, или жизненным циклом, зданий. В отношении современных (построенных в последние десятилетия) офисных зданий срок эксплуатации в 25-30 лет считается предельным: здания могут быть снесены и на их месте построены новые, отвечающие непрерывно растущим требованиям к комфорту, электронной начинке, актуальности архитектурных решений и качеству строительных материалов. «Таким образом, за период одного цикла на рынке коммерческой недвижимости цена за квадратный метр может меняться в пределах 100-150% к самой низкой цене в данном сегменте и в данный период», - отмечает г-н Ковалев.

2003, 2004 - все одно и тоже

Похоже, что своей верхней точки - $800 за 1 кв. м - арендные ставки достигли в прошлом, 2003 г. Средневзвешенные арендные ставки, по данным компании Noble Gibbons, находятся на уровне $620 за 1 кв. м по офисным помещениям класса А (включая операционные расходы, без учета НДС). Фактические арендные ставки могут отличаться от этого уровня на 15% в ту или иную сторону в зависимости от ряда факторов. По данным компании, в связи с прогнозируемым высоким уровнем спроса и ростом предложения, средние запрашиваемые арендные ставки на офисные помещения останутся на том же уровне. Тем не менее реальные ставки, по которым будут заключаться договора аренды в 2004 г., могут быть немного ниже из-за растущего предложения. Сегмент офисных помещений класса В характеризуется гораздо более широким диапазоном арендных ставок. Запрашиваемые владельцами арендные ставки (включая операционные расходы, без учета НДС) составляют $350-500 за 1 кв. м в год на помещения, расположенные внутри или в непосредственной близости от Садового кольца, и порядка $250-450 за квадратный метр в год по мере удаления от центра. Причем для офисов класса В месторасположение в ценовом плане играет несомненно самую значимую роль. По данным специалистов компании ABN Realty, внутри Садового кольца офисы класса В сдаются в аренду по ценам, иногда вдвое превышающим арендные ставки на подобные же объекты, но расположенные за пределами Третьего транспортного кольца. Например, стоимость аренды офиса в комплексе «Красная Роза» на улице Тимура Фрунзе составляет $510 за 1 кв. м год, а аналогичный по своим характеристикам бизнес-центр в Посланниковом переулке сдается в аренду по цене $300 за 1 кв. м.

Не изменился в текущем году и уровень заполняемости офисных центров различных классов. Как отмечает консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Виктория Бекасова, средневзвешенный уровень вакантных площадей классов А и В в течении первого полугодия 2004 г. колебался и составлял в разные месяцы от 5,5 до 7,5%, лишь на несколько десятых процентных пунктов превышая показатели второй половины 2003 г. Впрочем, у этих незначительных колебаний есть вполне логичное объяснение. Дело в том, что, как отмечает г-жа Бекасова, «за первое полугодие этого года в эксплуатацию было введено приблизительно 330 000 кв. м офисных площадей классов А и В, а это более чем в три раза превышает объемы строительства и реконструкции первого полугодия 2003 г. и составляет 70% от общего объема строительства 2003 г.».

И все же разница есть

Основные изменения на рынке офисной недвижимости, по сравнению с прошлым годом, касаются в первую очередь все увеличивающегося числа инвестиционных приобретений офисных зданий класса А. Виктория Бекасова к числу наиболее крупных и значимых приобретений на открытом рынке относит следующие сделки: покупки Пермской финансово-промышленной группой (ПФПГ) - зданий «Централ Тауэр» на Овчинниковской наб., 22, и «Самсунг Центра» в Б. Гнездниковском пер., 1—2; компанией «ЛУКОЙЛ-Пермь» - здания «Эрикссон» на ул. 8 марта, 12, и компанией Eastern Property Holding - офисного здания «Берлин Хаус».

Причем иностранные инвестиционные фонды отмечают, что этих приобретений могло быть и значительно больше, если бы российские владельцы зданий изъявляли большую готовность проводить сделку по-белому. В качестве примера приводится процесс строительства компанией «Сибнефть» бизнес-парка «Крылатские холмы», первая очередь которого должна быть введена в эксплуатацию к концу этого года. Абсолютно чистый и понятный документооборот выводит этот комплекс в число наиболее привлекательных ближайших приобретений на рынке офисной недвижимости. А в том, что «мистер Абрамович» строил его именно под продажу, у представителей иностранных инвестиционных фондов никаких сомнений нет.

Вообще, тенденция к созданию крупными российскими холдингами («Интеррос», ТНК-ВР, АФК «Система», «Северсталь») собственных девелоперских подразделений в качестве развития системы непрофильных активов становится все более масштабной. Не отстают и банки: к примеру, Инвестсбербанк ведет строительство бизнес-центра на Каланчевской улице. Причем у всех схема разрастания строительного бизнеса выглядит приблизительно одинаково: изначально планируется строительство собственного офисного здания, однако если на этапе строительства появляются «купцы» или большие арендаторы, то решение о его эксплуатации в качестве коммерческого офисного центра принимается незамедлительно.
Другая немаловажная тенденция текущего года - начало масштабного строительства бизнес-парков. Первый из них - бизнес-парк «Аврора» в районе метро «Павелецкая». Его первая очередь сдана компании Ernst & Young, давно искавшей для себя что-нибудь приличное и нашедшей свой идеал именно в бизнес-парке. Второй объект (в том же районе) - бизнес-парк на Дербеневской улице от компании «ЭКООФИС» - и вовсе получил все высшие награды на всех возможных конкурсах красоты в области коммерческой недвижимости в текущем году, хоть и относится к разряду офисных центров класса В. Несомненно, что наиболее выигрышной стороной этого проекта стала сама схема, неожиданно полностью удовлетворившая практически всех: жители избавились от неприятного запаха кожевенного завода, издавна располагавшегося на этом месте, и, естественно, не высказывали никаких претензий по поводу реконструкции. Сам завод при посредничестве московского правительства и полном удовлетворении всех запросов был официально выкуплен, а все его сотрудники трудоустроены. Арендаторы получили хорошие офисные площади по цене около $400 за квадратный метр в престижном Замоскворечье. Наконец, девелопер смог осуществить весь проект до его сдачи в эксплуатацию практически за один год благодаря проведению оригинального ремонта: фактически стены и металлоконструкции старых зданий завода были сохранены, а в некоторых местах даже оставлены видимыми, что придало помещениям легкий модный налет стиля industrial. По всей видимости, и Роман Абрамович неспроста принял за основу концепцию строительства бизнес-парков в Москве, будучи уверен в ее перспективности.

Нельзя не упомянуть и о третьей весьма важной тенденции - похоже, нынешний год кладет начало постепенному исходу большей части строительства новых офисных зданий из центра в район Третьего транспортного кольца. Во всяком случае, соотношение нового строительства в ЦАО и за пределами Садового кольца в 2005 г. может достигнуть паритета.

Здесь был когда-то Сити заложен

Виктория Бекасова из Colliers International считает, что высокие темпы строительной активности (во втором полугодии 2004 г. планируется ввод в эксплуатацию 250 000 кв. м офисных помещений классов А и В) приведут к повышению уровня вакантных помещений, однако рост не будет стремительным, так как уровень спроса также можно оценить как высокий. «Поэтому мы прогнозируем, что ставки аренды на площади в зданиях классов А и В останутся на прежнем уровне, либо начнут плавное, незначительное (2-3%) снижение. Цены продаж на качественные объекты будут продолжать расти, что обусловливается исключительно высоким спросом», - отмечает г-жа Бекасова.
Впрочем, ситуация может резко поменяться в случае, если Москва-Сити в заявленном официальными лицами объеме все же будет неожиданно для всех построен к 2007 г. По мнению Константина Ковалева, ввод первой очереди комплекса Москва-Сити окажет заметное влияние на цены. И к 2007 г., когда по плану ожидается ввод основных объемов офисных площадей, цены могут упасть до $300-350 за 1 кв. м для офисов класса А, т. е. до уровня, характерного в настоящее время для ценового диапазона офисов класса В. Однако такое развитие событий возможно лишь в случае одновременного выброса на рынок сразу нескольких объектов в Москва-Сити. Впрочем, сами застройщики предпримут все усилия, чтобы избежать подобного развития ситуации. Ведь в 2004 г. из всех объектов Сити в аренду предлагался только первый - 16-этажный корпус компании Enka, кстати говоря, полностью сданный в аренду еще до сдачи офисного здания в эксплуатацию. Поэтому, по оценкам аналитиков компании Blackwood, ввиду достаточно высокого текущего коэффициента поглощаемости офисных площадей, резкий «обвал» арендных ставок в ближайшие годы не ожидается, особенно если девелоперские компании будут строить и вводить офисные здания постепенно, по мере заполнения уже выведенных на рынок проектов.