Расселение зданий в Петербурге

Вопреки мнению многих, в Петербурге эпоха расселения целых жилых зданий не закончилась. Часто инвесторы сомневаются в том, что возможно расселить целый дом, где во дворе играют дети, на балконах сушится белье, а на нижних этажах находятся офисы или магазины. Тем не менее, имея желание, терпение и опытных специалистов под рукой, процесс может оказаться не таким уж сложным, как кажется сначала.

«Конечно, расселение здания – процесс не быстрый, он может занимать год и более, - рассказывает заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Валерий Тури. - Однако расселить при желании возможно практически любое здание в центре города, если у инвестора достаточно средств и он считает это процесс целесообразным. Разумнее всего обратится к специалистам-риелторам – они смогут решить проблемы с жильцами и с документами. При этом для начала необходимо провести обследование на предмет возможности расселения, чтобы инвестор не оказался перед фактом, что 100 квартир расселили, а в 101-ой собственник давно уехал на историческую родину в Зимбабве, и найти его там невозможно. В этом случае вся работа пойдет насмарку и куча денег окажется потраченной зря».

Обследование

Обследование – первый этап в расселении. Без него на пути инвестора уже в ходе расселения дома могут встать неразрешимые проблемы. Бывают случаи, когда в квартире прописаны люди, которые уехали в неизвестном направлении и их следы потерялись. А бывает что собственник психически нездоров, и сделка срывается. Или человек, прописанный в квартире, по различным причинам потерял право приватизации. Тогда даже из-за одной квартиры в пятидесятиквартирном доме расселение невозможно. Валерий Тури, который занимается расселениями более 13 лет, припоминает в своей практике случай, когда инвестор пожелал расселить здание на Невском проспекте и заказал агентству «Бекар» обследование. В результате оказалось, что половина жильцов-собственников – состоятельные люди, и ни за какие деньги не желают съезжать из дома на главной городской магистрали. Получилось, что инвестор потратил несколько тысяч долларов на обследование, но, не начав расселение сразу, сэкономил в сотню раз больше – на несговорчивых жильцов он мог нарваться ближе к концу расселения, когда были бы потрачены уже не тысячи, а миллионы долларов.

Как правило, в зданиях, которые могут заинтересовать инвестора, есть как минимум две категории помещений - приватизированные квартиры жильцов и еще не приватизированные квартиры, собственность на которые не оформлена. Бывает, что в здании (в особенности это касается зданий, выходящих фасадом на главные улицы города) есть еще одна категория помещений – нежилые. При этом возможны варианты, когда эти помещения принадлежат собственникам и используются ими или сдаются в аренду, либо площади принадлежат городу и сдаются в аренду КУГИ.

Обследование объекта специалистами по расселению обойдется инвестору в сумму от $1 тыс. до $5 тыс. в зависимости от объема работ и займет несколько месяцев. В результате обследования инвестор получит на руки три вида документов. Первый - данные из ГБР обо всех приватизированных или купленных квартирах в доме, а также о нежилых помещениях. Второй пакет – копии справок по форме № 9 (о прописке) по каждой квартире. Третий документ – результаты переговоров с жильцами каждой квартиры и с собственниками нежилых помещений. Итоговым документом, по которому можно будет составить окончательную картину расселения (время, стоимость, риски) или, наоборот, решить, что расселение нецелесообразно, будет подробный отчет по каждой квартире. В нем содержатся сведения о том, кто в квартире прописан, кто проживает, данные ГБР и, что является самой сложной частью обследования, которую в агентстве поручают специалистам-психологам, анализ требований жильца (альтернативное жилье, его стоимость, местоположение и т.д.) По мере обследования специалисты выясняют, все ли собственники живы и доступны для возможной сделки, узнают, нет ли в неприватизированной части дома людей, утративших право приватизации. Как правило, специалисты проводят обследование по возможности конфиденциально, чтобы не вызвать волнение среди жильцов и владельцев помещений, которое может значительно увеличить стоимость расселения. Если по результатам обследования инвестор решает, что расселение возможно, риелторы приступают к следующему этапу – непосредственному расселению жильцов.

Процесс расселения

По словам Валерия Тури, после обследования риелторы формируют инвестору смету расселения и предлагают подписать договор. Договор включает стоимость, сроки и этапы расселения. Инвестору следует запастись терпением и не ждать мгновенных результатов – расселение здания занимает, как правило, не менее одного года. Стоимость расселения в центральных районах города, которые интересуют желающих вложить капитал в недвижимость, составляет от $1,5 тыс. до $5 тыс. за м2.

После заключения договора в работу начинается непосредственно процесс расселения.
Как правило, эта работа поручается в агентстве только риелторам, которые разбираются в человеческой психологии и умеют найти подход к любому человеку, понять его проблемы. В итоге находится оптимальный вариант и для жильцов, и наименее затратный для инвестора. Например, в «Бекаре» расселением занимается специальная группа агентов-психологов, все участники которой специализируются на этом виде сделок, а руководит ею заместитель директора агентства.

Опытные специалисты-психилоги требуются при расселении не зря. Ведь весь процесс состоит из многократных переговоров, а чем более привлекательный с точки зрения рынка объект, тем более высокие требования по альтернативному жилью предъявляют жильцы. Причем часто агент сталкивается с множеством трудностей – друзья-соседи, которые настраивают жильцов на повышенные ценовые ожидания, не всегда адекватные жильцы и т.д. Бывает, что некоторые завистливые люди с умыслом мешают расселению, рассуждая, что «почему это у Пети будет вместо комнаты квартира, а у меня – нет».

Перевод в нежилой фонд

Если инвестор, который в результате расселения становится полноправным хозяином дома, желает использовать его не в качестве жилья, а для иных целей, будь то гостиница, бизнес-центр или что-то другое, ему необходимо позаботиться о переводе здания в нежилой фонд. Целесообразно поручить перевод специалистам, занимающимся рынком коммерческой недвижимости (кстати, при обращении в агентство недвижимости возможен целый комплекс – от обследования до перевода в нежилой фонд расселенного здания). По мнению директора компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игоря Горского, в среднем стоимость перевода здания в центре города составляет 20-50 тыс. у.е. в зависимости от обременений и размера дома. Как правило, процесс перевода в среднем занимает от 6 до 8 месяцев, в зависимости от сложности проекта. В настоящее время процесс согласования состоит из следующих этапов.
• Получение разрешительного письма из КГА на отдельный вход
• Получения разрешительного письма КГИОП (в случае если дом памятник или находится в охраной зоне – старый фонд центральные районы).
• Проектирование (проект перепланировки жилого помещения в нежилое)
• Согласование проекта входа в КГА и КГИОПе. На этом этапе согласование зависит от профессионализма проектировщиков, создававших проект перепланировки
• Согласование всего проекта в СЭС
• Согласования проекта в пожарной инспекции
• Согласование проекта в администрации района, где находится помещение
• Согласование проекта в Жилищном агентстве
• Согласование проекта в ГУ «Дортехнологии»
• Согласование проекта в МВК (межведомственная комиссия)
• Экспертиза проекта в Жилищном комитете
• Подача документов на перевод в нежилой фонд в жилищный комитет
• Разрешение на ремонтные работы в ГАТИ
• Подписание акта о вводе объекта в эксплуатацию (Пожарная инспекция, СЭС, КГИОП, Администрация и др. в зависимости от ситуации)
• Получение нового паспорта ПИБ
• Получение нового кадастрового номера
• Регистрация прав собственности в
• Росрегистрации

Что еще можно расселить:

- Коммуналку. Заниматься этим может любой опытный агент, процесс может проходить от 2 до 5 месяцев. Стоимость расселения – та же, что и при расселений зданий. В последнее время популярными при расселении под нежилую недвижимость становятся вторые этажи зданий в случае, если первые этажи уже переведены в нежилой фонд.

- Подъезд .Как правило, подъезды расселяют под мини-гостиницы, офисные центры или для обособления элитных апартаментов. Расселения подъезда содержит те же этапы, что и при расселении зданий, сроки расселения чуть меньше.

-Флигель (отдельно стоящее здание площадью до 1 тыс. м2). Используется в тех же целях, что и расселенные здания и подъезды.