Ирония греческих богов

Об инвестиционном потенциале Сочи сказано немало: это и основной черноморский курорт России, и просто прекрасный город, и, конечно, место проведения Олимпиады. Это грядущее событие кардинально изменило развитие Сочи: из солнечного курорта он вдруг превратилась в весьма интересный с инвестиционной точки зрения город. Однако без поправок, внесенных кризисом, не обошлось и здесь.

А есть ли рынок?
Рынок недвижимости Сочи в последнее время меняется на глазах. Но если с жилым сегментом все более или менее ясно, то коммерческая составляющая олимпийской столицы вызывает много вопросов. Например, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова считает, что рынок качественной коммерческой недвижимости в этом регионе просто не сформирован. Не столь категоричное, но весьма похожее мнение высказывает и генеральный директор АН «Доки» Валерий Барнинец, по словам которого рынок коммерческой недвижимости Сочи, несмотря на амбициозные планы и не менее амбициозные проекты, пока находится в зачаточном состоянии. «Массированная PR-кампания, которую проводит Правительство и администрация Краснодарского края, привели к росту интереса со стороны девелоперских компаний, и некоторые из них уже активно участвуют в освоении различных сегментов, но активно развивается только жилой сектор, - объясняет специалист. - Оно и понятно, жилая недвижимость приносит быстрый доход, а проекты не требуют «длинных денег».
Еще каких-то полгода назад, как замечает управляющий директор Praedium ONCOR International Рубен Алчуджян, на рынке земли и коммерческой недвижимости сочинского региона наблюдалась повышенная активность. «Несмотря ни на какие сложности, девелоперы заявляли о намерениях выйти на сочинский рынок: ни отсутствие коммуникаций, ни другие отрицательные факторы никого не останавливали, поскольку все понимали, что доходность от вложенных инвестиций со временем будет гораздо больше, нежели сами вложения, и возможно даже превзойдет московскую», - отмечает специалист. Таким образом, можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости Сочи все-таки существует, но начал он свое активное развитие, по мнению директора департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow Романа Сокова, только в последние 1-2 года, когда город стал привлекать значительные российские и иностранные инвестиции.

Громадье планов
Если детально рассмотреть рынок коммерческой недвижимости Сочи, то ситуация на данный момент - по данным компании «Доки» - выглядит следующим образом: порядка 60 000 кв. м приходится на офисные помещения, около 100 000 кв. м занимают торговая недвижимость, а профессиональных складских помещений практически нет. «Понятно, что для полноценного образа главной туристической столицы России эти цифры выглядят более чем вяло, - замечает Валерий Барнинец. - Но, курортный профиль города диктует правила игры, и основным перспективным направлением будет всегда являться гостиничный сектор, который также не соответствует олимпийским амбициям». Действительно, учитывая специфику Сочи как основного черноморского курорта России, вполне закономерно, что здесь в первую очередь активно стали развиваться гостиничный рынок и жилая недвижимость, а вот офисный, торговый и складской сегменты значительно отставали.
Если попытаться перечислить основные проблемы рынка коммерческой недвижимости Сочи, то получится примерно следующая картина: отсутствие цивилизованных торговых центров, складских комплексов, разнообразия офисной недвижимости и так далее и тому подобное. Понимая все это и видя перспективность рынка, многие компании заявили о своем намерении развивать сегмент коммерческой недвижимости. Вот лишь некоторые из них: холдинг «Оптима-инвест», производственно-финансовая корпорация «Курорт», корпорация «Грас», компания «Юмако», инвестиционная группа «Покров», ОПК и «Базэлцемент». Если все компании реализуют свои проекты, то - по прогнозам Валерия Барнинеца - количество торговых площадей увеличится на 75 000 кв. м, а офисных на 80 000. Помимо этого, добавляет специалист, было заявлено о создании 9 объектов («Сочи Сити», «Сочи Luxury Village» и др.) общей площадью 400 000 кв. м. Также есть большая вероятность, что «Базэлцемент» построит первый в городе логистический парк на территории 6 га. Нельзя упускать из вида и факт возведения искусственного острова «Федерация», на котором разместятся 2,5 млн. кв. м всех видов недвижимости, из них не менее 200 000 кв. м будет представлено объектами коммерческого назначения.
Планов действительно громадье. Однако мировой кризис не миновал этого рынка. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрея Бушина, все те проекты, которые были заявлены к реализации, и начинали строится еще до кризиса, сегодня продолжают возводиться. Специалист объясняет это тем, что застройщиками проектов выступают преимущественно крупные компании, такие как «Газпром», «Интеко» и прочие, у которых есть мощные финансовые ресурсы для окончания реализации проектов. Согласна с коллегой и директор по России и СНГ отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, которая полагает, что, несмотря на старания девелоперов в связи с кризисом снизить риски, большинство крупных проектов все же будут построены. А вот Роман Соков не разделяет оптимизма коллег. По его словам, как и в целом по стране, некоторые проекты коммерческой недвижимости в Сочи, в первую очередь наиболее масштабные, возможно, будут заморожены, что быстро отразится на динамике развития рынка. «Мировой финансовый кризис и проблемы с кредитованием новых проектов негативно сказались на перспективах развития рынка коммерческой недвижимости региона, - соглашается Рубен Алчуджян. - Недостаток кредитных средств и общее снижение деловой активности на рынке привело не только к снижению ставок, но и к тому, что сроки реализации ряда проектов сдвинуты и перенесены на неопределенный срок».

Класс «С» и ниже
Рынок офисной недвижимости Сочи, который - по словам Романа Сокова - и до кризиса развивался довольно низкими темпами, сегодня находится практически на начальной стадии своего формирования. По данным компании Praedium ONCOR International, общий объем рынка офисных помещений в Сочи составляет всего около 50 000 кв. м. Основные проблемы сегмента – низкий уровень вакантных площадей и дефицит качественных бизнес-центров, так как основное предложение составляют объекты класса «С» и ниже.
К офисным помещениям класса «А» Рубен Алчуджян относит один единственный БЦ «Пять колец» площадью 5 449 кв. м. «В настоящее время в городе качественные БЦ можно пересчитать по пальцам», - соглашается Роман Соков, но дополнительно выделяет торгово-офисный центр «Александрия» и БЦ «Олимпийский».
Количественный и качественный сдвиг в этом сегменте произошел после объявления Сочи столицей Олимпийских игр 2014 года. Тогда началось более активное строительство современных качественных офисных центров класса «А» и «В», что специалисты связывают с увеличением деловой активности в городе. Сегодня, добавляют к компании Becar Realty Group Moscow, в стадии проектирования и строительства находится несколько значимых проектов, таких как БЦ «Спутник», торгово-офисный центр «Океан», многофункциональный комплекс «Сочи-Сити» и другие.

Климат располагает
«Южные города сильно отличаются по потреблению: люди приезжают сюда отдыхать и развлекаться, ходить по магазинам, посещать рестораны и кафе, климат к этому только располагает», - метко замечает Юлия Никуличева. Именно поэтому торговый сегмент в Сочи более развит, чем офисный. Общая площадь цивилизованных торговых помещений на сегодняшний день, как осторожно замечают в компании Praedium ONCOR International, составляет около 110 000 кв. м., а наиболее распространенным форматом является street retail.
Качественных торговых центров в городе пока немного, в большинстве случаев они представляют собой небольшие объекты. Среди наиболее значимых объектов можно выделить ТОЦ «Пять колец» (5 800 кв. м), ТРЦ «Новый век» (6 000 кв. м), ТЦ «Московский ЦУМ» (3 000 кв. м).

На первой линии
Ажиотаж, вызванный проведением Олимпиады в Сочи, привлек внимание многих девелоперов гостиничной недвижимости. Несмотря на то, что сезон в Сочи короткий, как отмечает Юлия Никуличева, в свете грядущих игр, южная столица рассматривается как очень интересный город. Было заявлено о строительстве большого количества объектов. Как уточнили в компании Praedium ONCOR International, 5 отелей категории 5 звезд собирается построить Kempinski, а на месте нынешнего санатория «Актер» компания MR Group планирует построить курортный комплекс на 278 номеров. В Красной Поляне уже почти достроен комплекс «Катерина-Альпик» на 90 апартаментов, включающий в себя бассейн, SPA-салон, фитнес-центр. Также сейчас ведется реконструкция центральной гостиницы «Чайка», на месте которой планируется построить 15-этажный современный БЦ «Чайка Плаза» с апартаментами на верхних этажах общей площадью 45 740 кв. м. На месте пансионата «Камелия» будет возведен курортный комплекс: 5-звездочный отель на 200 номеров, апарт-комплекс клубного типа, лечебно-оздоровительный центр и объекты собственной инфраструктуры.
Конечно, ответить на вопрос о том, будут ли заявленные объекты достроены, сможет только время, но пока аналитики с оптимизмом смотрят в будущее. «Девелоперы будут осторожны, но, полагаю, строительство объектов завершится, - считает Юлия Никуличева. - Возможно, будут пересмотрены некоторые проекты, располагающиеся на значительном удалении от моря, но те, которые были запланированы на первой линии к морю – будут достроены».

Money, money, money…
Второй вопрос, повисший в воздухе – это, конечно, «что будет с ценами?» в сочинском регионе. «После продолжительного ценового ралли, спровоцированного победой Сочи в конкурсе на проведение зимней Олимпиады 2014, в течение 2-3 кварталов наблюдалась постепенная стабилизация стоимости квадратного метра в большинстве сегментов коммерческой недвижимости города, - отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. - А с осени, по нашим оценкам, даже фиксировалось незначительное (около 2-5%) снижение уровня цен».
По мнению же Рубена Алчуджяна, резкий взлет цен на землю в Сочи начался еще до того, как стало известно, что здесь пройдет Олимпиада - из-за повышенного спроса на покупку недвижимости. «Но как только стало известно, что в Сочи пройдет Олимпиада, буквально за сутки цены значительно возросли, однако за последние несколько месяцев ситуация значительно изменилась», - уточняет специалист. Обвального снижения ставок аренды, по словам Ольги Широковой, не наблюдалось, корректировки если и происходят, то уже по факту сделки, но по отдельным, в первую очередь, ранее переоцененным объектам, коих в Сочи много, ставки снижались на 10-20%. О переоцененности говорит и Рубен Алчуджян, считая, что кризис на мировых рынках охладит ажиотаж, возникший вокруг недвижимости в Сочи. «Уровень цен на рынке коммерческой недвижимости Сочи значительно завышен, - объясняет специалист. - Учитывая, что многие потенциальные покупатели сегодня заняли выжидательные позиции, продавцы будут вынуждены пойти на снижение цен. Темпы падения стоимости сочинской недвижимости в ближайшее время составят 15 – 25%, что вернет цены на естественный уровень, соответствующий реальной ситуации на рынке».
Немного другие прогнозы в компании «Доки», по данным которой на протяжении всего года цены на недвижимость стремительно росли, и по итогам года ожидается, что общий рост составит порядка 30%. «Однако у всех цифр есть свои нюансы, - оговаривается Валерий Барнинец. - Так динамика изменения цен показывает, что темпы роста замедлились уже в августе. На это влияет как весьма высокая стоимость недвижимости в городе, так и влияние финансового рынка». По мнению специалиста, как в большинстве региональных городов, в Сочи бизнесмены предпочитают в основном выкупать коммерческую недвижимость, а не арендовать. Стоимость квадратного метра здесь приблизилась к уровню Москвы, офисы в Сочи предлагают от $130 до $260 тысяч за метр, а арендные ставки весьма разнообразны - от $400 до $1100 за квадратный метр. «Здесь необходимо отметить высокий уровень дефицита на качественные офисные и торговые помещения, что не позволит ценам остановиться даже на фоне кризиса, - утверждает Валерий Барнинец. - С учетом возрастающей деловой активности в городе и дефицитом площадей, ставки на качественные помещения будут продолжать расти и в следующем году, в среднем на 15-20%, а основной пик роста произойдет в 2010-2012 году».

Сочи превращается, превращается Сочи…
Конечно, в условиях кризиса стоит ожидать, что рынок коммерческой недвижимости замедлит свое развитие. При этом не надо забывать - отмечает Роман Соков - что, несмотря на сложные экономические условия, Сочи в настоящее время остается одним из наиболее инвестиционно-привлекательных регионов России. В рамках проведения будущей Олимпиады, город, несомненно, будет пользоваться дополнительной поддержкой государства, поэтому можно говорить о некой стабильности сочинского рынка недвижимости, в том числе и его коммерческого сегмента.
«Мы полагаем, что сфера коммерческого строительства города не избежала негативного влияния глобального финансового кризиса, в первую очередь обернувшегося для рынка девелопмента острым дефицитом ликвидности, - констатирует Максим Клягин. - Несмотря на то, что пока никаких заметных заявлений о сворачивании или переносе сроков ввода объектов коммерческой недвижимости не наблюдалось, мы не исключаем подобного развития событий». По мнению специалиста, фундаментально сочинский регион остается все же одним из наиболее перспективных, в том числе, в силу дефицита, наблюдающегося в большинстве сегментов.
В случае реализации всех заявленных проектов, Сочи должен превратиться не только в столицу Олимпиады и международный курорт (как прогнозирует Валерий Барнинец), но и стать частью делового мира. Здесь должны будут разместиться офисы представительств не только компаний, реализующих олимпийские объекты, но и тех, которые останутся в городе после проведения игр 2014 года. Именно они и создадут основу для развития бизнес-сектора.

Текст: Ирина Кис