Эксперт. Коммерческая ипотека

Серьезные изменения в действующее законодательство о залоге недвижимости (ипотеке) внес принятый Государственной Думой 1 июля 2009 года и подписанный Президентом России 17 июля 2009 года Федеральный закон № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Новый закон содержит два принципиально новых положения:

1) запрет обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (внесудебный порядок) при наличии незначительной и несущественной просрочки заемщика (сумма долга заемщика перед банком составляет менее 5% стоимости предмета ипотеки, а период просрочки по обеспеченному залогом обязательству - менее 3 месяцев);

2) законодательное закрепление института коммерческой ипотеки.

Первое положение означает, что теперь заемщик получает дополнительные гарантии сохранности и защищенности своего имущества от злоупотреблений кредиторов, заинтересованных при первой же просрочке и в максимально короткие сроки обратить взыскание на предмет залога. Но стоит отметить, что после изменения указанных обстоятельств (увеличение суммы долга или срока просрочки) взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке.

Занять под залог

Глава XXI закона «Об ипотеке» была дополнена статьей 69.1, в соответствии с которой объекты коммерческой недвижимости (здание, сооружение и земельный участок, на котором они находятся, а также иное нежилое помещение), которые были приобретены полностью или частично с использованием заемных средств банка, иной кредитной организации или юридического лица, считаются находящимися в залоге  с момента государственной регистрации права собственности заемщика на указанный объект.

Как известно, такая форма обеспечения исполнения обязательства, как залог недвижимости, может возникнуть в силу договора или в силу закона. Необходимо напомнить, что на основании договора заинтересованное лицо может передать в залог только то имущество, на которое у него есть зарегистрированное право. Это означает, что законодатель не мог взять за основу эту схему при построении норм о коммерческой ипотеке. В итоге он выбрал модель возникновения залоговых отношений на основе закона (по аналогии с ипотекой жилых помещений). До принятия июльских поправок законом не было предусмотрено возникновение залога в случае приобретения объектов нежилого фонда за счет заемных средств.

Основным способом кредитования в нашей стране в течение длительного времени являлось кредитование под залог жилья. В соответствии со статьей 77 закона «Об ипотеке» в случае указания на то, что источником средств для покупки квартиры являлись заемные средства, жилое помещение автоматически оказывалось в залоге.

Но потребности экономического роста, бурное развитие коммерческой недвижимости привели к необходимости на законодательном уровне закрепить и коммерческую ипотеку, то есть кредитование под залог коммерческой недвижимости. Это позволило бы не только избежать «серых» схем при получении кредита, но также гарантировать интересы кредитных организаций, которые бы активно включились в мероприятия по кредитованию участников предпринимательской деятельности. Еще одной важной целью новой редакции закона была поддержка малого и среднего бизнеса, который редко обладает собственными средствами для покупки недвижимости, необходимой для осуществления предпринимательской деятельности.

Что было раньше

Но не стоит думать, что до указанных нововведений в нашей стране совсем не было сделок по покупке коммерческой недвижимости с использованием кредитных средств. Для этого использовались различные схемы, которые нередко ставили в затруднительное положение либо покупателя недвижимости, либо ее продавца:

1) довольно распространенной была ситуация, при которой предпринимателю-заемщику приходилось закладывать собственное жилье для покупки бизнес-недвижимости;

2) нередко использовалась схема, при которой покупатель выплачивал собственнику по предварительному договору часть суммы. На остальную сумму банк фактически кредитовал продавца в обмен на регистрацию договора залога имущества. Затем оформлялось право собственности покупателя на недвижимость, обремененную залогом в сумме, на которую банк кредитовал продавца;

3) самой запутанной представлялась схема, когда объект недвижимости оформлялся на определенное юридическое лицо, а впоследствии заемщик, выкупая акции этой компании, выплачивал кредит.

Стоит отметить, что перечисленные выше схемы представляются довольно долгими и сложными, и сами банки неохотно выдавали кредит небольшой компании, рискуя столкнуться с ее дальнейшей неплатежеспособностью, а крупные компании, обычно используя коммерческий кредит, ипотекой не пользовались. До кризиса кредиты под залог коммерческой недвижимости выдавали лишь несколько крупных банков, таких как ВТБ и МДМ-Банк, но с началом экономического спада все меньше банков соглашались на довольно рискованное для себя мероприятие, и в определенный момент можно было даже сказать, что рынка коммерческой недвижимости в России нет.

Разрыв во времени

Но с постепенным улучшением ситуации на рынке недвижимости и в банковском секторе, а также с принятием поправок в закон «Об ипотеке» количество сделок может существенно увеличится. Большинство специалистов оценивают новшества только с положительной стороны, и с ними действительно сложно не согласиться. Малое и среднее предпринимательство получит серьезную государственную поддержку, сможет сразу же после покупки объекта коммерческой недвижимости извлекать из нее прибыль, сдавая в аренду часть помещений под офисы, магазины. Кроме того банки получают дополнительные гарантии по сравнению с ситуацией до внесения поправок, когда интересы кредитора не были защищены в силу того, что между моментом выдачи заемных средств и передачей недвижимости в залог существовал временной разрыв. Это должно привести к снижению процентных ставок по существующим кредитам и активизировать спрос на коммерческую недвижимость.

Наряду с этим специалисты неоднозначно оценивают такой пробел в законе, как отсутствие указания на источник погашения коммерческой ипотеки, полагая, что его закрепление положительно сказалось бы на возвратности таких кредитов. Банки куда охотнее выдадут кредит на покупку коммерческой недвижимости, если будут четко знать, с помощью каких средств будет погашена коммерческая ипотека. Восполнение пробела в законе добавило бы кредиторам уверенности в надежности их контрагента.

Сейчас довольно распространено мнение, что закон в сегодняшней экономической ситуации не сможет принести тех результатов, которые от него ожидают, так как сейчас основным критерием для банка является, прежде всего, платежеспособность заемщика, а также ликвидность предмета залога. На это стоит заметить, что постепенно рынок коммерческой недвижимости во всем мире оживает (особенно - торговая недвижимость), и в период экономического роста при наличии разумной кредитной политики банков ипотека коммерческой недвижимости скажется положительно на всем рынке недвижимого имущества России. По мнению экспертов,  настроенных оптимистично, данный вид ипотеки может в скором времени догнать по объемам сделок даже жилищную ипотеку (важно заметить, что в докризисный период рынок офисной недвижимости в Москве по темпам развития лидировал в Европе).

Таким образом, изменения в законе «Об ипотеке» являются, несомненно, положительным шагом законодателя, они устраняют различие в режимах приобретения жилых и нежилых помещений на заемные средства, а также позволят субъектам малого и среднего бизнеса не озираться с опаской на банк, спокойно используя и извлекая прибыль из купленных помещений.

Кораблин Владислав, юрист компании «Юков, Хренов и Партнеры»