Неполноценная пересдача [видео]

Сегодня арендаторам предлагается большой выбор не только новых офисов в состоянии shell&core по прямой аренде, но также помещения готовые к въезду с отделкой, мебелью и оборудованием – по субаренде. И хотя субаренда дешевле, она несет в себе определенные риски как для арендатора, так и для субарендатора, которые вынуждены играть по правилам владельцев бизнес-центров.
Рынок субаренды начал бурно расти около года назад, в самый разгар кризиса. Толчком для развития субаренды стал выброс арендаторами на рынок излишков офисных площадей. Они образовались потому, что большинство компаний в «сытые» времена снимали офисы «про запас», с расчетом на то, что количество сотрудников в ближайшем будущем увеличится. Однако в период кризиса работодатели не только перестали увеличивать штат, но и были вынуждены активно его сокращать. Таким образом, если у компании образовались пустующие и неиспользуемые площади, то она терпит убытки. Поэтому субаренда по любым, пусть даже «смешным» ставкам – это уже доходы, говорят эксперты.

В итоге сегодня на офисном рынке Москвы 25% предложения – это субарендные площади, тогда как еще летом 2008 г. их доля к прямой аренде не превышала и 5%. С осени 2008 объем предложений по субаренде вырос в 10 раз. Так, в октябре 2008 г. в субаренду предлагалось около 10 000 кв. м, а в августе 2009 г. – 100 000 кв. м. При этом около 73% предложений приходится на помещения класса А.
Готово к работе

Главным и неоспоримым плюсом субаренды является возможность снять небольшое помещение (от 50 до 200 кв. м), которое раньше «напрямую» было сложно найти. Еще летом прошлого года средняя площадь субарендного помещения составляла 500 кв. м, поэтому нарезка – это веянье кризиса. «Владельцы БЦ заинтересованы в привлечении крупных, финансово стабильных компаний. Это не только повышает престижность бизнес-центра, но и обеспечивает стабильность в платежах», - говорит Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу, департамент консалтинга GVA Sawyer. По ее словам, в новых офисах достаточно большая площадь этажа (от 1 000 кв. м и более), соответственно делить этаж даже на 5-7 блоков весьма затруднительно, поскольку возникает сложность нарезки, увеличивается количество помещений общего пользования и сразу возрастает коридорный коэффициент.

Сейчас почти в каждом деловом комплексе можно снять офис в субаренду. Ввиду того что многим компаниям необходимо как можно быстрее найти субарендаторов, чтобы хотя бы частично компенсировать затраты на аренду, они предлагают значительные скидки по ставкам. «Сегодня не редки случаи, когда в одном здании предлагаются помещения как в прямую аренду, так и в субаренду. Разница в цене составляет в среднем 20%. Поэтому владельцы, сдающие площади в прямую аренду, вынуждены корректировать ставки в сторону понижения», - подтверждает Ирина Флорова, руководитель аналитического направления СВ Richard Ellis. Однако, по ее словам, хоть субаренда и заставляет собственников снижать ставки на прямую аренду, она все же продолжает оставаться более высокой.

Наряду с дисконтной ставкой преимущество субаренды в том, что площади чаще всего сдаются в состоянии полной готовности не только к въезду, но и к работе субарендаторов. «Это более удобно, поскольку не нужно ждать несколько месяцев, пока помещение будет ремонтироваться», - констатирует Елена Просветова. С ней соглашается Ирина Флорова. «В прямую аренду в основном предлагаются помещения в состоянии shell&core, что делает подобные предложения менее ликвидными по сравнению с уже отделанными площадями из-за того, что такая аренда требует дополнительных инвестиций в отделку», - добавляет она.

Однако сегодня, чтобы привлечь клиентов собственники готовы вкладываться в отделку сами, тогда как раньше эта статья расходов ложилась на арендатора. Кроме того собственники используют новые способы привлечения внимания арендаторов: предоставляют бесплатные машиноместа, а арендные каникулы могут составить от полугода до 12 месяцев.
Рискованное заселение

При очевидных плюсах у субаренды есть и ряд недостатков. Например, когда владелец БЦ делает отделку за свой счет, он адаптирует ее под нужды арендатора, предварительно все с ним согласовав. В случае субаренды офис обустраивался под другого клиента, поэтому помещение зачастую не полностью соответствует требованиям нового арендатора, которому затем приходится проводить перепланировку под себя.

Как правило, договоры субаренды краткосрочные и заключаются в среднем на 11 месяцев, а сдать офис в субаренду можно только с согласия собственника бизнес-центра. «Такое согласие может быть прописано в договоре, либо обсуждается индивидуально в каждом конкретном случае. Сейчас владельцы не возражают против субаренды, хотя и не выражают при этом особого энтузиазма, - поясняет Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP. – Арендодатели в первую очередь хотят сохранить лояльных арендаторов, ведь сдача излишков позволит им хоть как-то минимизировать расходы».

По словам юристов, субарендаторы имеют возможность быть более безответственными. «Арендатор несет перед арендодателем ответственность как за свои действия или бездействия, так и за действия или бездействия субарендатора. В частности, риск неоплаты субарендатором арендных платежей, нанесение им ущерба помещениям», - уточняет Наталия Торгашева, главный юрисконсульт Colliers International FM. Кроме того если владелец здания досрочно разорвет договор субаренды, нести ответственность будет арендатор, который заплатит штраф или будет наказан иным способом. Более того, зачастую арендатору выставляются определенные требования к будущему субарендатору (по его профилю работы, по составу учредителей и т.п.). Поэтому собственник может не разрешить «связующему звену» сдавать офис субарендатору, которые его не устроит по каким-либо причинам.

При этом, если прекращается договор прямой аренды, то договор субаренды разрывается автоматически. «Правда в таком случае, согласно российскому законодательству, у субарендатора появляется право требовать от собственника заключения с ним прямого договора на срок, оставшийся от основного договора аренды», - говорит Виталий Можаровский. Однако, по его словам, при разрыве прямого договора много времени уйдет на решение юридических аспектов, и в этот период субарендатор фактически будет находиться в «подвешенном состоянии». «Субарендатор напрямую зависит от исполнения арендатором своих обязательств по договору, особенно тех, нарушение которых является основанием для досрочного прекращения арендодателем договора аренды», - сетует Наталия Торгашева.

Поэтому важным условием спокойствия субарендатора является, по ее мнению, регистрация договора субаренды. Поскольку ни в Гражданском кодексе, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет прямого указания на необходимость государственной регистрации договоров субаренды, то многие субарендаторы не считают обязательным это делать. Но в этом случае субарендатор будет нести определенные риски. «В частности, если возникнут какие-либо судебные разбирательства, то суд вправе признать договор субаренды недействительным, - рассказывает Наталия Торгашева. - В таком случае субарендатор не сможет применить установленные законодательством способы защиты своих прав. Он также не сможет воспользоваться преимущественным правом на дальнейшее продление срока действия договора».
Временная конкуренция

Как уже говорилось, субаренда оказывает влияние на снижение ставок, но непосредственным конкурентом прямой аренды она не является, поскольку эти сегменты предназначены для разных групп арендаторов. «Субаренда не пользуется большим спросом, несмотря на привлекательные ставки, отделанные помещения и готовность арендодателя идти на уступки. Крупные корпорации не связываются с субарендой, предпочитая снимать большие площади и общаться напрямую с владельцами БЦ», - отмечает Ирина Флорова. По ее словам, сейчас арендатор может заключить долгосрочный договор и зафиксировать низкую ставку с минимальной индексацией. Более того, в настоящее время арендаторы получили уникальную возможность досрочного выхода из договора без штрафных санкций. А из-за большого количества предложений субаренды владельцы вынуждены предлагать более гибкие условия договора, они стали более выгодными для арендаторов.

Прямая аренда все равно более востребована, она доминирует над субарендой, сходятся во мнении аналитики. Разумеется, мелкие фирмы с нестабильной финансовой ситуацией предпочтут занять небольшой офисный блок на короткий срок, тогда как крупные компании предпочитают не рисковать и снять большое помещение в современном бизнес-центре.

Более того, в текущих условиях выгоднее заключать договоры по рыночным ставкам на долгий срок, чем снимать офис в субаренду на 11 месяцев по низкой ставке с дальнейшим пересмотром условий, считают эксперты. Никто не знает, как будут изменяться ставки в будущем, поэтому арендаторы, опасаясь роста арендной платы, стремятся подписывать договоры прямой аренды сейчас, когда девелоперы готовы демпинговать.

С окончанием кризисного периода, доля субаренды в общем предложении существенно уменьшится, однако это вовсе не означает ее полного исчезновения. Эксперты считают, что в ближайшие пару лет доля субаренды вернется на уровень 5% от общего числа офисов. При этом стоимость прямой аренды и субаренды станут одинаковыми, поскольку арендаторы перестанут снижать субарендную плату. Как только экономика восстановится, компаниям не нужно будет сдавать пустующие помещения в субаренду, потому что штат снова начнет увеличиваться.

Георгий Береговой