Злокачественные номера

Сегодня качество гостиничных региональных проектов в России продолжает оставаться на низком уровне. Причиной тому, по мнению экспертов, непрофильные девелоперы. Тем не менее, снизившаяся ликвидность в других секторах коммерческой недвижимости может стать предлогом для привлечения финансовых средств и прихода профессиональных девелоперов в отельный бизнес.
Маловато будет

Традиционно из всех инвестиций, вкладываемых в коммерческую недвижимость России, на гостиничный сегмент приходится меньше всего. Кризисный период хоть и спутал карты многим девелоперам, но финансовые потоки не перераспределил. По информации Jones Lang LaSalle, в 2009 году объем финансовых вливаний в российский сектор commercial real estate составил $2,86 млрд, из которых на офисы пришлось порядка $2,31 млрд, в торговые площади (включая стрит ритейл и отдельные магазины) вложили $241 млн, в склады лишь $5 млн. И еще порядка $300 млн. досталось отелям и смешанной недвижимости. Российский рынок характеризуется высокой степенью закрытости и непрозрачности, так что оценить общий объем инвестиций всегда было сложно, говорят эксперты.

Как отмечают аналитики DTZ, в общей сложности в прошлом году в столице России открылась 21 гостиница (такие же данные приводят в правительстве Москвы). В это число помимо международных брендовых отелей и российских несетевых отелей входят также мини-отели и апарт-отели, которые не являются значимыми и на рынок влияния практически не оказывают. О существовании большинства из них туристы даже не догадываются, поэтому и загрузка в них ниже среднерыночной.

По данным Knight Frank, в 2009 году в Москве было открыто 9 высококлассных гостиниц.

Среди запущенных в эксплуатацию отелей: 1 апарт-отель категории 5* Grand Hyatt Residences & Spa, который включает расположенные на 49-50 этажах 18 апартаментов, а также 7 номеров СПА на 60 этаже в башне «Запад» комплекса «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити»; 4 гостиницы категории 4* на 449 номеров и 3 гостиницы категории 3* на 495 номеров.

Таким образом, в 2009 г. номерной фонд отелей Москвы категории 3-5* увеличился на 3,3%, что в целом сопоставимо с приростом, зафиксированным в предыдущем году – 3,1%. «В целом темпы прироста предложения номеров в московских гостиницах категории 3-5* в 2007-2009 гг. были довольно стабильными – ежегодно вводилось в эксплуатацию немногим более 1000 новых номеров, что увеличивало общий номерной фонд столицы примерно на 3-3,5%», - комментирует Антон Мельников, руководитель проектов группы жилой и гостиничной недвижимости отдела стратегического консалтинга Knight Frank.

Что касается отелей, открывшихся в прошлом году в региональных городах, то их всего 5: Ibis Kazan на 155 номеров, Ibis Omsk на 168 номеров, Ramada Yekaterinburg на 156 номеров, Hyatt Regency Yekaterinburg на 296 номеров и Angelo на 211 номеров. Кроме того, ГК «Ташир»» открыла в Калуге отель «Квань» на 75 номеров, входящий в состав одноименного горнолыжного комплекса. А в Костромской области в 2009 году был введен в строй целый ряд коллективных средств размещения, в том числе SPA-отель «Романов-лес» на 60 номеров, гостиница «Премьер-отель» на 20 номеров и «Троя» на 18 номеров. Впрочем, полный список введенных в эксплуатацию региональных отелей составить затруднительно, разводят руками консультанты. Проблема заключается в том, что подавляющее большинство собственников не заявляют о своих проектах, поэтому отследить их запуск довольно трудно. Да и сами консультанты не владеют полной базой вводимых объектов, так как последние 1,5 года они были больше сосредоточены на своем выживании, нежели на мониторинге открывающихся гостиниц в регионах России.
Предохраняться надо

Эксперты подчеркивают, что сегодня на фоне пустующих офисов и торговых центров, гостиничный сегмент чувствует себя более комфортно. И на то есть несколько причин. Во-первых, поток туристов и командировочных в город не может иссякнуть совсем, поэтому так или иначе отель является постоянным источником «живых денег», на которые может существовать бизнес. Так, по информации пограничной службы ФСБ РФ, за 9 месяцев 2009 г. Москву посетили 2,6 млн иностранных гостей, что на 15% меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Во-вторых, после наступления кризиса завышенные цены гостиниц категории 4-5* были снижены, что помогло отельерам удержать лояльных клиентов. «Плюс ко всему, у этого бизнеса существовал некий запас времени, позволивший подготовиться к вероятному сокращению туристических потоков. Это обусловлено тем, что ситуация в мировой экономике отражается на этой сфере с небольшим опозданием», - поясняет Мария Василенко, руководитель департамента маркетинга Azimut Hotels Company.

В итоге среднегодовой уровень загрузки гостиниц Москвы категории 5* в 2009 г. составил 52,1%, снизившись на 17,8% по сравнению с показателем предыдущего года. Если говорить о регионах, то там ситуация еще более плачевная. «Провинциальные города более чутко реагируют на экономические потрясения. Там в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга из-за падения производств резко сократился туристический поток, соответственно, доходность отелей снизилась в среднем на 30-50%», - говорит Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis. По его мнению, в столице России и городе на Неве рынок просел не так критично.

По словам Дэвида Дженкинса, директора группы гостиничной недвижимости DTZ, в период с 2006 по 2008 года гостиничный бизнес в регионах динамично развивался на фоне растущих цен на нефть и развития регионов в целом, однако с кризисом ситуация серьезно ухудшилась, а появление новых отелей во многих региональных городах только усугубило ситуацию. По его данным, RevPAR (показатель выручки на номер) в регионах в 2009 году упал в среднем на 30% по сравнению с 2008 годом.
Девелоперы–самоучки

Сегодня 90% гостиничного фонда регионов России – это устаревшие отели советской постройки, находящиеся в руках частных собственников и муниципальных органов власти. Как правило, стоимость проживания в таких гостиницах завышена. Однако общий дефицит средств размещения и отсутствие конкуренции и по сей день делают эти второсортные объекты востребованными. Впрочем, по мнению экспертов, на падение загрузки региональных отелей оказал влияние не только кризис. Основная масса девелоперов, работающих на местных рынках сегодня, являются непрофильными игроками. Поэтому зачастую качество гостиницы прямо пропорционально компетенции застройщика.

В результате практически в каждом городе есть новые частные отели, которые построены либо собственниками, либо членами их семей, не имеющими достаточного опыта для реализации подобных проектов. «Например, в пермском отеле New Star на 80 номеров стойка регистрации расположена на 4 этаже. То есть прежде чем до нее добраться, посетителю нужно найти лифт. А затем, если гостя поселят, например, на 1-ом этаже, ему предстоит спуститься обратно – туда, откуда он пришел. Кроме того, там нет отдельного лифта для персонала, поэтому горничные вынуждены пользоваться гостевым лифтом», - рассказывает Станислав Ивашкевич. А в гостинице «Жемчужина» (отель построил местный девелопер «Ливи») все в той же Перми в ресторане стоит боулинг, из-за этого пересекаются потоки посетителей и персонала, что недопустимо по санитарным и технологическим нормам. По словам эксперта, если бы в реализации вышеперечисленных проектов принимали участие гостиничные операторы или хотя бы консультанты, девелоперы избежали бы подобных ошибок.

Как известно, крупные гостиничные сети предпочитают расширяться путем подписания договоров на управление или аренду готовых зданий, а не инвестировать в строительство. «А в России девелоперские риски довольно высоки. Поэтому западные операторы хотят лишь управлять объектами, доверяя девелоперам строительство, однако за пределами Москвы объектов, которые удовлетворяли бы требованиям зарубежных операторов, не так уж и много», - объясняет Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. Поэтому гостиницы в регионах строят непрофильные компании, для которых реализация подобных проектов – это своего рода диверсификация рисков или это личные «памятники себе любимым». Так, в конце 2007 года австрийская компания Pisec, занимающаяся переработкой древесины, анонсировала свои планы по строительству гостиничного комплекса на берегу Таганрогского залива. А в нынешнем году воронежская группа «БиК», специализирующаяся на строительстве и управлении бизнес-центров, заявила о том, что намерена до 2012 года построить в центре города отель стоимостью 500 млн рублей.

«На самом деле не только в регионах, но и в России в целом представлено очень небольшое количество компаний, специализирующихся на строительстве гостиниц. Обычно, это девелоперы, которые преуспели в строительстве жилых, офисных и торговых объектов и решили обратиться к отелям под влиянием рыночных потребностей. Тем не менее, существует несколько международных сетей, строящих гостиницы в регионах», - говорит Дэвид Дженкинс.
 
Однако именно в кризисный 2009 год был заявлен целый ряд крупномасштабных проектов, преимущественно в сегменте mid–market, это Accor, Hilton, Rezidor, Domina и др. Возможно, именно благодаря кризису стали очевидны преимущества развития этого сегмента в российских регионах.
К отелям передом

Парадоксально, что именно с приходом кризиса ситуация в гостиничном сегменте в регионах может измениться в лучшую сторону. Вскоре в этот сектор могут придти профессиональные девелоперы, оставшиеся у разбитого корыта в других секторах коммерческой недвижимости. «Объем номерного фонда, а так же его качественные характеристики пока не покрывают существующий спрос, что и делает инвестиции в гостиничную недвижимость привлекательными. Тем не менее, мы считаем, что необходимость профессионального подхода в этой области пока значительно недооценивается», - убежден Штеффен Зендлер, генеральный директор компании Drees & Sommer.

Кроме того, инвесторы также могут заинтересоваться отельными вложениями, потому что хоть отели и окупаются дольше офисов или ТРЦ, но инвестиции в этот сегмент сегодня более надежны. Дело в том, что при инвестиционных сделках в офисной недвижимости доходность объекта оценивается по ставке капитализации. То есть определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость (оценивается стоимость недвижимости, как текущая стоимость будущих денежных потоков). Однако сегодня ставка капитализации утратила свою актуальность из-за практически полного отсутствия сделок на рынке.

В гостиницах же чистый доход определяется путем суммирования цены за номер плюс доход от прочих услуг и дополнительных сервисов. «Для определения внутренней нормы доходности денежные потоки рассматриваются как прибыль после вычета всех операционных расходов, налогов, страховки, амортизации и выплат менеджменту в соответствии с операционными и кредитными договорами», - уточняет Анжелика Норманн, руководитель направления консультационных услуг в области гостиничного бизнеса Ernst & Young. По разным оценкам, средняя доходность по московским отелям составляет 15-20% в зависимости от категории отеля, его местоположения, оператора и других факторов. Отклонения от этих показателей зависят от инфляции, затрат на строительство и операционных расходов, роста конкуренции в сегменте и величины спроса на гостиничные услуги. По мнению эксперта, в среднесрочной и долгосрочной перспективах возможно снижение и последующая стабилизация ставок доходности.

«В отелях доходность измеряется на номер, но если ее сравнивать с офисной недвижимостью, то в переводе на квадратные метры - 650 долларов – это доход в отеле 3-4* в центре Москвы с квадратного метра в год. Это почти то же самое, что в офисе класса A. При этом в гостиницах цены могут корректироваться хоть каждый день. А в офисах ставки аренды фиксируются на длительный период, поэтому его доход проще спрогнозировать», - подсчитал Станислав Ивашкевич.

Вероятно, сегодня действительно все больше потенциальных инвесторов обращают свой взгляд на гостиничный бизнес, поскольку для них очевидно, что спад деловой активности и сокращение туристических потоков не вечны. А из-за нехватки в регионах номерного фонда в ближайшие годы ожидается существенное снижение предложения ввиду того, что новые объекты откроются не раньше 2012-2013 гг. И это самый оптимистичный прогноз, поскольку для того чтобы уложиться в обозначенные сроки, начинать сроить нужно уже сейчас, сетует Марина Усенко.

Георгий Береговой